الفارق بين قانون الايجار الجديد والقانون القديم

حنتكلم في موضوع في غاية الأهمية والخطورة وبيشغل بال كتير مننا وهوموضوع الإيجارات أو عقود إيجار الوحدات السكنية وشروط الامتداد القانونى لها وكمان عقود إيجار المحلات التجارية  والوحدات ذات الطابع المهني  مثل المحامين والأطباء والمهندسين.

س/ ايه هو الامتداد القانونى ؟ وايه هي شروط الامتداد القانونى لعقد الإيجار المحرر بشأن الوحدة السكنية بعد التعديلات الأخيرة فى القانون؟ أو بمعنى أدق امتى بيحق للمالك أنه يقيم دعوى طرد المستأجر للوحدة أو المحل وامتى بيحق للمستأجرإنه يطالب بهذا الامتداد القانوني للعقد ؟.

أولا: تعريف حق الامتداد:

هو  الحق في  أن يظل عقد إيجار الأماكن مستمرا وباقيا و منع المالك من أن يطالب بإنهاء العقد و إسترداد العين المؤجرة  ،  على الرغم من أن مدة الإيجار المتفق عليها فى العقد قد انتهت  أو على الرغم أيضا من وفاة المستأجر الأصلي.

 ويلاحظ : أن هذا الحق خاص بعقد الإيجار القديم فقط أى التى أبرمت وفقا  الي قانون الإيجار القديم  ،  وبناء على ذلك:  المستأجر الذي كتب عقد إيجار وفقا الي قانون الإيجار الجديد  – الذي وفقا له تكون مدة عقد إيجار الشقة سنة أو سنتين و مدة عقد إيجار المحل التجاري أو المكتب 3 سنوات أو 5 سنوات – لا يستطيع التمسك بهذا الحق ، لإنه فى نظر القانون ليس من أصحاب هذا الحق  .

ثانيا : شروط امتداد عقد الايجار القديم:

1- شرط الصفة :

نظرا لخطورة هذا الحق بالنسبة للمؤجر (المالك) ، فنص المشرع على أن هذا الحق خاص ببعض الأشخاص فقط ، بعد أن تأكد  المشرع إلى أن مصالح هؤلاء الأشخاص أولى بالرعاية والحماية من  مصلحة المؤجر فى استرداد العين المؤجرة منهم ؛ وهم  :

” زوجة المستأجر وأولاده ووالديه ”  ؛ وذلك وفقا لما انتهت إليه أحكام  المحكمة الدستورية العليا بشأن نص المادة  ٢٩من القانون رقم ٤٩ لسنة ١٩٧٧ من اقتصار امتداد عقد الإيجار على زوج أو اولاد أو والدى المستأجر الأصلى .

2- شرط الإقامة الدائمة :

لكي يستطيع أى من هؤلاء الأشخاص- ولنفترض والد المستأجر  – أن يتمسك بحقه فى الامتداد القانونى لعقد الايجار ، فلابد فى أن يكون مقيما مع المستأجر بصورة مستمرة فى العين المؤجرة ، ولم يصعب المشرع هذا الشرط  ، بل يكفى إقامتهم معه بالعين المؤجرة إقامة مستقرة أخر سنة قبل وفاة المستأجر الأصلى أو تركه العين المؤجرة .

3- شرط ممارسة نفس نشاط المستأجر الأصلى :

بالنسبة  إلى الإمتداد القانوني لعقد إيجار المحلات – وهى الوحدات المعدة للأغراض الغير سكنية وهي المحلات التجارية – حيث يشترط أن يكون المستفيد من الامتداد قد استعمل العين المؤجرة في ممارسة ذات النشاط الذي كان يستعمله المستأجر الأصلي حتى وفاة المستأجر الأصلي  أى وقت تحقق شروط الامتداد القانونى للعقد ، أى يكون ورثة المستأجر الأصلي كانوا يزاولون نفس نشاط المستأجر مورثهم حال حياته ومعه أو بواسطة نائب  لهم في نفس النشاط الذى كان يزاوله المستأجر وتم تحرير العقد لذلك.

ولا يجوز قانونا الامتداد للورثة في حالة ترك نشاط المستأجر الأصلي ومزاولة حرفة أخرى أو تغيير النشاط الذي كان يزاوله  المستأجر الأصلي, في هذه الحالة لايمتد العقد للمحل التجارى وينتهى العقد  (وفقا لنص المادة  رقم 1,2,4, من القانون رقم 6 لسنة 1997) .

ولكن السؤال الأن : كيف يمكن إثبات الإقامة الموجبة لحق الامتداد القانونى لعقد الإيجار؟

ونقول في هذا الشأن: يجوز إثبات واقعة الإقامة في الوحدة المؤجرة بكافة طرق الإثبات بما فيها البينة والقرائن كما يجوز ذلك عن طريق توجيه اليمين ، وتعد القرائن من أهم طرق الإثبات في الحق الامتداد القانوني ومنها إيصال سداد الأجرة على سبيل المثال .

ومن ضمن وسائل إثبات الإقامة بالعين المؤجرة اليمين الحاسمة وقد تكون قضائية أى أمام القضاء وقد تكون في مجلس غير القضاء أي بانعقاد المجالس العرفية والمؤرخة لتقديمها للقضاء عند الإثبات ، ومن ذلك أيضا شهادة الشهود وهو لا يتم إلا عند إحالة الدعوي المتعلقة بالنزاع على العين المؤجرة لإثبات الإقامة للتحقيق أمام المحكمة التى تنظر النزاع .

مع ملاحظة أن مسألة الإقامة هى من المسائل المتعلقة بشخص المقيم بالعين والتى حددها القانون الامتداد فلايجوز توجيه اليمين الا له فقط دون المستأجر الأصلي وذلك في اثبات أو نفي إقامته بالعين

.مؤسسة حورس للمحاماه    01111295644