تملك الاجانب في مصر

تملك الأجانب فى مصر

إن مسالة تملك الأجانب فى مصر  على درجة كبيرة من الأهمية في فقه القــانون الدولي الخاص، فلا تسير الدول على قاعدة موحدة بالنسبة لتملك الأجانب، فتختلف الدول فيما بينها في منح هذا الحق للأجنبي، كما يختلف الحكم أيضا بالنسبة لنوع المال الذي يجوز للأجنبي تملكه، وما إذا كان عقارا أم منقولاً.

 

ويترتب على  تملك الأجانب فى مصر احترام آدمية الأجنبي، وحتى يستطيع العـيـش بـصورة طبيعية، وجوب تقرير حق تملك الأجانب له، إلا أنه من جانب آخر فإنه يجب النظر بعين الاعتبار إلى النظام الاجتماعي والاقتصادي للدولة وضرورة المحافظة عليه،

فلا يجوز في الواقع العملي مثلا أن تترك الدولة اقتصادها في أيـدي الأجانب وذلك بأن تسمح  تملك الأجانب فى مصر  وتسمح لهم بتملك العقـارات والمنقـولات ذات الأهميـة الاقتصادية الكبيرة.

لذلك جرت معظم الدول ومن ضمنها مصر على تقييد حريةتملك الأجانب فى مصر ،

والحقيقة أن الملكية لم تعد ذلك الحق المقدس الذي لا يجوز المساس به من قريب أو بعيد، بل إن الملكية أصبحت وظيفة اجتماعية يؤديهـا الفـرد لصالح جماعته،

وبناء على ذلك أصبح من حق الدولة أن تتدخل في الكثيـر من الأحيان لتنظيم تملك الأجانب فى مصر ، بل وفرض بعض القيود علي تملك الأجانب فى مصر   إذا كان ذلك في صالح الجماعة، ولعل أبرز حجة على ذلك ما تجيزه جميع تشريعات الدول من جواز نزع الملكية أو التأميم.

وفي تملك الأجانب فى مصر  تقول المحكمة الدستورية العليا ” وحيث إنـه وان كـان المشرع الدستوري لم يضمن دستور سنة ١٩٥٨ نصا خاصا في شأن مبدأ التأميم،

إلا أن هذا المبدأ يجد سنده في النص العام الذي ورد فـي المـادة الخامسة من هذا الدستور التي تقضي بأن “الملكية الخاصة مصونة وينظم القانون وظيفتها الاجتماعية ولا تنزع الملكية إلا للمنفعـة العامـة ومقابـل تعويض عادل وفقاً للقانون”.

مما مقتضاه جواز تقييد حق الملكيـة الخاصـة نزولاً على مقتضيات الصالح العام باعتبارها وظيفة اجتماعية ينظم القانون أداءها في خدمة الجماعة بأسرها.

وهو ما ردده دستور سنة ١٩٧١ في المادة ٣٢ منه التي جعلت للملكية الخاصة وظيفة اجتماعية وقـضـت بـأن يـكـون استخدامها بما لا يتعارض مع الخير العام للشعب، وفـي المـادة 34 التـي نصت على أن الملكية الخاصة مصونة….. ولا تنزع الملكيـة إلا للمنفعـة العامة ومقابل تعويض وفقاً للقانون.

وما أكده ذلك الدستور في المادة 35 من أنه “لا يجوز التأميم إلا للمنفعة العامة وبقانون ومقابل تعويض”.
(الطعن رقم 18 لسنة 1 ق ” دستورية ” جلسة 5/٢/1983)

وفي موضوع تملك الأجانب فى مصر  أيضا قـضت ذات المحكمـة بـأن ” وحيـث إن الدستور قد حرص في مادته الرابعة والثلاثين على النص على صون الملكية الخاصة والمتمثلة- وفقاً لمادته الثانية والثلاثين- فـي رأس المـال غيـر المستغل، فكفل عدم المساس بها إلا على سبيل الاستثناء وفي الحدود وبالقيود التي أوردها، باعتبار أنها- في الأصل- ثمرة مترتبة على الجهـد الخـاص الذي بذله الفرد،،،،،

وبوصفها حافزاً له على الانطلاق والتقـدم، فيخـتص دون غيره بالأموال التي يملكها وتهيئتها للانتفاع المفيد بما لتعود إليه ثمارها. هذا بالإضافة إلى أن الأموال التي يرد عليها حق الملكية تعد من مصادر الثروة القومية التي لا يجوز التفريط فيها.

لا يفوتك : شروط الحصول علي الجنسية المصرية للاجانب

وإذ كان تملك الأجانب فى مصر في إطار النظم الوضعية الحديثة – لم تعد حقا مطلقا يستعصي على التنظيم التشريعي، فقد غدا سائغاً تحميلها بالقيود التي تقتضيها وظيفتها الاجتماعية التي يتحدد نطاقها ومرماها بمراعاة الموازنة التي يجريها المشرع في ضـوء أحكـام الدستور  بين المصلحة الخاصة للمالك والصالح العام للمجتمع،

ذلك أن القيود التي تفرضها الوظيفة الاجتماعية على حق الملكية وخاصة تملك الأجانب فى مصر  للحد  من إطلاقه لا تعتبر مقصودة لذاتها وإنما غايتها تحقيق الخير المشترك للفرد والجماعة”. (الطعن رقم 5 لسنة 10 ق جلسة 19/6/1993)

وينبغي التفريق بين الأموال المادية والمعنوية ومدى جواز تملك الأجانب فى مصر  لاي منهما:

 تملك الأجانب فى مصر للمنقولات والعقارات 

1- تملك الأجانب فى مصر  للمنقولات 

الأصل أنه يجوز  تملك الأجانب فى مصر للأموال المنقولة، اللهم إلا إذا كان فـي تملك الأجانب للمنقولات ما يمثل خطرا اقتصاديا أو سياسيا أو اجتماعيـا علـى الدولة.

ونتيجة لذلك فقد اتجهت الكثير من الدول إلى حظر تملك الأجانب للعديد من المنقولات ذات الأهمية الاقتصادية الخاصة مثل السفن والطائرات وكذلك الأسهم والسندات وكذلك المواد الأولية التي تدخل في الصناعات القومية الكبرى.

أما عن موقف المشرع المصري، من تملك الأجانب فى مصر فلم يخرج عن هذه القاعـدة، حيث جعل الأصل هو جواز تملك الأجانب  فى مصر للأموال المنقولة، إلا ما استثني بـنص قانوني خاص، وفي هذا الشأن حظرت المادة الأولي مـن قـانون التجـارة البحري على غير المصريين تملك السفن أو بعضها أو حتى أن يكون غيـر المصري عضوا في شركة لتشغيل السفن المصرية.

أما بالنسبة ل تملك الأجانب فى مصر للأسهم والسندات، فلـم يمنعهـا المـشرع المصري منعا باتا، إلا أنه فرض قيود عليها، حيث أجاز للأجانب تملك أسهم شركات المساهمة فيما لا يزيد على نسبة (51%) من أسهم هذه الشركات،

وذلك وفقا لأحكام قانون شركات المساهمة، وعلة هذا القيد هو عدم سـيطرة الأجانب على شركات المساهمة المصرية، والحيلولة دون سيطرتهم علـى الاقتصاد الوطني.

2- تملك الأجانب فى مصر  العقارات

لا يستقر العمل في المجال الدولي، في شأن تملك الأجانـب للعقـارات على قاعدة موحدة، فقد انقسمت الدول في هذا الخصوص إلى اتجاهات ثلاثة، فبعض الدول تجيز للأجانب تملك العقارات،بينما حظـرت بعـض الـدول الأخرى على الأجانب تملك  الاجانب العقارات نهائيا،

أما الفريق الثالث فيقف موقفـاً وسطاً، حيث يجيز تملك الأجانب للعقارات بشرط الحصول على إذن سـابق أو ترخيص من الدولة، إلا أن الاتجاه السائد دوليا هو حظر تملك الأجانب العقـارات والأراضي الزراعية التي تقع في مناطق معينة من الدولة مثل تلـك الـتـي تجاور مناطق الحدود، وذلك حرصا على المصالح الاقتصادية للدولة وأمنها القومي.

– موقف مصر من مدي جواز تملك الأجانب  فى مصر للعقارات:

موقف مصر لحظر تملك الأجانب فى مصر  للعقارات :

لا شك أن هذا تملك الأجانب فى مصر للعقارات كان ولا زال مثـار أهميـة بالـغـة للمشرع المصري منذ عهد سحيق، فقد اهتم المشرع المصري بتنظـيـم حـق تملك  الأجانب فى مصر  للعقارات في مصر منذ عهد الملكية، حيث أصدر المشرع المصري القانون رقم 37 لسنة 1951 والذي كان يحظر تملك الأجانب فى مصر الأراضي القابلة للزراعة والأراضي الصحراوية،

هل يجوز تملك الأجانب فى مصر للأراضي الزراعية وما في حكمها  

حظر المشرع المصري بشكل مطلق تملك الأجانب فى مصر  للأراضي الزراعية وما في حكمها من الأراضي البور والصحراوية بمصر، حيث أصدر في 14 يناير سنة ١٩٦٣، القانون رقم 15 لسنة 1963، حيث حظرت المادة الأولي من القانون المذكور على الأجانب تملك الأراضي الزراعية وما في حكمها، وذلك بصريح نصها الذي جري على أن ،،،

” يحظر على الأجانب سواء أكانوا أشخاصا طبيعيين أم اعتباريين تملك الأراضي الزراعية وما في حكمها من الأراضي القابلة للزراعة والبور والصحراوية في الجمهورية العربية المتحـدة، ويشمل هذا الحظر الملكية التامة كما يشمل ملكية الرقبة أو حق الانتفاع.

ولا تعتبر أرضا زراعية في تطبيق أحكام هذا القانون الأراضي الداخلة في نطاق المدن والبلاد التي تسري عليها أحكام القانون رقم ٥٢ لسنة ١٩٤٠ المشار إليه إذا كانت غير خاضعة لضريبة الأطيان ويستثني الفلسطينيون من تطبيق أحكام هذا القانون مؤقتا “.

 

كما نصت المادة الثانية من هذا القانون على أن ” تؤول إلى الدولة ملكية الأراضي الزراعية وما في حكمها من الأراضي القابلة للزراعـة والبـور والصحراوية المملوكة للأجانب وقت العمل بهذا القانون بمـا عليهـا مـن المنشآت والآلات الثابتة وغير الثابتة والأشجار وغيرهـا مـن الملحقـات الأخرى المخصصة لخدمتها

ولا يعتد في تطبيق أحكام هذا القانون بتصرفات الملاك الخاضعين لأحكامه ما لم تكن صادرة إلى أحد المتمتعـين بجنـسية الجمهورية العربية المتحدة وثابتة التاريخ قبل يوم ٢٣ مـن ديـسمبر سـنة 1961″.

ونصت المادة العاشرة من ذات القانون على أن ” يقع باطلا كل تعاقد يتم بالمخالفة لأحكام هذا القانون – و لا يجوز تسجيله – ويجوز لكل ذي شـان وللنيابة العامة طلب الحكم بهذا البطلان. وعلى المحكمة أن تقضي به مـن تلقاء نفسها “.

هل يجوز تملك الأجانب فى مصر  للعقارات المبنية والأراضي الفضاء  

في الحادي عشر من يوليو من عام 1996، أصدر المشرع المصري القانون رقم ٢٣٠ لسنة ١٩٩٦ بتنظيم تملك الأجانب فى مصر للعقارات المبنية والأراضي الفضاء، والذي نشر في الجريدة الرسمية بتـاريخ 14/7/١996، ومن استعراض هذا القانون يتضح أن المشرع المصري لم يحرم الأجانب مطلقا من تملك الأجانب للعقارات المبنية في مصر،

كما هو الحال بشأن الأراضي الزراعية وما في حكمها، بل قام بتنظيم هذا الحق وأجـاز تملك الأجانب فى مصر للعقارات المبنية بشروط وقيود معينة، وفيما يلي سوف نلقي الضوء على هذه الشروط:

أولا:- المقصود بالعقارات المبنية والأراضي الفضاء في تطبيق أحكام القانون رقم ٢٣٠ لسنة 1996

وقد أوضحت ذلك المادة الأولى من القانون المشار إليه، حيث نصت على أن “… ويقصد بالعقارات المبنية والأراضي الفضاء في تطبيق أحكام هذا القانون، المباني والأراضي، ولو لم تكن خاضعة لأحكام القانون رقم ١١٣ لسنة ١٩٣٩ في شأن ضريبة الأطيان أو القانون رقم 56 لسنة 1954 في شأن الضريبة على العقارات المبنية…..”.

ثانيا:- المقصود ب تملك الأجانب فى مصر في تطبيق أحكام القانون

كما أوضحت المادة الأولي أيضا مفهوم الملكية في تطبيق أحكام القانون المشار إليه بنصها على أن ” ويقصد بالتملك في نطاق أحكام هـذا القـانون الملكية التامة وملكية الرقبة وحقوق الانتفاع “.

ثالثا:- المقصود بالشركة الأجنبية في تطبيق أحكام القانون رقـم ۲۳۰ لسنة 1996

وحرصا من المشرع المصري على ألا تتملك شركات أجنبية العقارات المبنية أو الأراضي الفضاء بالمخالفة لأحكام القانون رقم ٢٣٠ لسنة 1996،

 

فقد أوردت المادة الأولي من القانون المذكور، المقصود بالشركة الأجنبية في تطبيق أحكامه، حيث نصت على أن “… وتعتبر في تطبيق أحكام هذا القانون شركة غير مصرية ، أية شركة – أيا كـان شـكلها القـانوني – لا يملـك المصريون أغلبية رأسمالها ، ولو كانت قد أنشئت في مصر طبقـا لأحكـام القانون المصري”.

شروط تملك الأجانب فى مصر  للعقارات المبنية والأراضي الفضاء  

أوضحت المادة الثانية من القانون الشروط الواجب توافرها لجواز تملك الأجانب للعقارات المبنية أو الأراضي الفضاء في مصر، وهي:-

1- من حيث عدد العقارات

فقد وضع القانون المشار إليه حدا أقصي لعدد العقارات التـي يجـوز للأجنبي تملكها سواء أكانت مبنية أو أرض فضاء، وهو عقارين على الأكثر في جميع أنحاء جمهورية مصر العربية، وذلك بدون الإخلال بالحق في تملك العقارات اللازمة لمزاولة النشاط، بشرط أن يكون مرخص بهذا النشاط مـن السلطات المصرية المختصة.

2- من حيث الغرض من التملك

أجاز القانون التملك لعقارين كما سبق وأن أشـرنا، ويجـب أن يكـون الغرض من التملك هو السكني الخاصة للأجنبي ولأسرته، وقـد أوضـحت المادة الثانية من القانون المقصود بالأسرة في تطبيق أحكامه وهـي الأزواج والأولاد القصر للأجنبي.

3- من حيث مساحة العقارات

حدد المشرع المصري هذه المساحة بما لا يزيد على أربعة آلاف متـر لكل عقار، وذلك سواء كان العقار مبنيا أو أرضا فضاء.

4- يجب ألا يكون العقار من العقارات المعتبرة أثرا في حكم قانون حماية الآثار

وقد أوضحت المادة الأولى من القانون 117 لسنة ١٩٨٣ بإصدار قانون حماية الآثار، ما يعتبر أثراً في تطبيق أحكامه، فنصت على أن ،،،

” يعتبر أثرا كل عقار أو منقول أنتجته الحضارات المختلفة أو أحدثته العلوم و الفنـون والآداب والأديان من عصر ما قبل التاريخ وخــلال العصور التاريخيـة المتعاقبة إلى ما قبل مائة عام متى كانت له قيمة أو أهمية أثرية أو تاريخية باعتباره مظهراً من مظاهر الحضارات المختلفة التي قامـت علـى أرض مصر أو كانت لها صلة تاريخية بها وكذلك رفـات السلالات البشرية والكائنات المعاصرة لها…. “.

خامسا:- سلطات مجلس الوزراء في تطبيق أحكام القانون رقـم ۲۳۰ لسنة 1996 بخصوص تملك الأجانب فى مصر 

منح القانون مجلس الوزراء سلطة فيما يتعلق بتطبيق أحكامه، وتتمثل هذا السلطة كما يتضح من نص المادة الثانية من القـانـون فـي الحـالتين التاليتين:-

(أ) سلطة الاستثناء من شرطي مساحة وعدد العقارات الجائز للأجانب تملكها

فقد أجازت المادة الثانية من القانون رقم 230 لـسنة 1996،لـرئيس مجلس الوزراء في الحالات التي يقدرها، أن يستثني الأجانب من قيدي العدد والمساحة بالنسبة للعقارات التي يجوز لهم تملكها،

وذلك بمعني أنه من سلطة السيد رئيس الوزراء إصدار قرار في الحالات التي يقدرها، يجيز للأجنبـي بموجبه أن يتملك أكثر من عقارين بمصر ودون التقيـد بـشرط المـساحة الوارد في المادة الثانية من القانون،

فيجوز للأجنبي بناء على ذلـك تملـك عقارين أو أكثر تزيد مساحتها عن أربعة آلاف متر، حيث نصت المـادة الثانية من القانون في فقرتها الثانية على أن ” ولـرئيس مجلـس الـوزراء استثناء من الشرطين الواردين بالبندین ۱،2 من هذه المادة في الحالات التي يقدرها ” .

(ب) سلطة مجلس الوزراء في وضع شروط وقواعد خاصة بتملك الأجانب في المناطق السياحية والمجتمعات العمرانية التي يحددها:

وتطبيقا لذلك فقد صدر قرار رئيس مجلس الوزراء رقم ٥٤٨ لسنة ۲۰۰5 بشأن تملك وانتفاع غير المصريين بوحدات للإقامة في بعض المناطق، والذي نشر في الجريدة الرسمية بتاريخ 5/4/2005 – العدد (٧٦) “تابع”،

وقد نصت المادة الأولي من هذا القرار على أن ” يعامل غير المصريين بعد الحصول على موافقة الجهات المعنية، معاملة المصريين لدي تملكهم وحدات للإقامة بها في المناطق العمرانية الجديدة وفي المناطق السياحية الآتية:

(1) منطقة سيدي عبد الرحمن السياحية المحددة بقرار وزير السياحة رقم ۱۱۲ لسنة ۱۹۸۱.

(2) منطقة الغردقة السياحية المحددة بقرار وزير السياحة رقم 113 لسنة ۱۹۸۱.

(3) منطقة البحر الأحمر السياحية المحددة بقرار وزير السياحة رقـم 175 لسنة ١٩٨٢.

(4) منطقة رأس الحكمة السياحية بمحافظة مطروح ومنطقة مرسي مطروح السياحية والمحددتان بقرار وزير السياحة رقم 105 لسنة ١٩٨6.

أما المادة الثانية من ذات القرار، فقد أجازت تقرير حق انتفاع للأجانب بوحدات بغرض الإقامة فيها لمدة أقصاها تسعة وتسعون سنة في مدينة شرم الشيخ

 

هل يجوز تملك الأجانب فى مصر حق انتفاع بوحدات فى شرم الشيخ للاقامة فيها 

يجوز تملك الأجانب فى مصر حق انتفاع بوحدات فى شرم الشيخ للاقامة فيها وذلك بشرطين، هما:

الأول : أن يصدر قرار بذلك من السلطة المختصة.

الثاني: الحصول على موافقة الجهات المعنية. ويقصد بالجهات المعنية فى تطبيق القرار رقم ٥٤٨، وفقا للكتاب التفسيري الملحق بالقرار، هي وزارة الدفاع ووزارة الداخلية وهيئة الأمن القومي، وقد أوجــب القرار على هذه الجهات أن تصدر رأيها في خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تقديم الطلب إليها.

كما أجازت المادة الثالثة لغير المصريين الذين يتملكون أو ينتفعون وفقا لأحكام هذا القرار التصرف في الوحدات من تاريخ اكتسابهم حق الملكية أو حق الانتفاع.

وتقوم مكاتب الشهر العقاري المختصة بشهر التـصرفات أو توثيقهـا خلال عشرة أيام على الأكثر من تاريخ استيفاء المـستندات والبيانــات المطلوبة.

(ج) سلطة رئيس مجلس الوزراء في الحالات التي يقدرها ، بالإذن للأجنبي الذي تملك عقارا وفقا لأحكام القانون رقم ٢٣٠ لسنة 1996، بالتصرف في هذا العقار قبل مضي المدة القانونية، وهي خمس سنوات من تاريخ كسب ملكية العقار.

 ما هى استثناءات تملك الأجانب للعقارات فى مصر 

توجد العديد من الاستثناءات من تملك الأجانب للعقارات فى مصر  ، تطبيق أحكـام القـانون ۲۳۰ لـسنة ١٩٩٦، وقد وردت هذه الاستثناءات في صلب القانون المذكور، وفيما يلـي نوضح هذه الاستثناءات بشيء من التفصيل فيما يلي:

أولا:- مقار البعثات الدبلوماسية والهيئات والمنظمات الدولية أو الإقليمية

حيث نصت المادة الثالثة من القانون على أن ” لا يخضع تملك العقارات المبنية والأراضي الفضاء للشروط الواردة في هذا القانون في حالة ما إذا كانت ملكية العقار لحكومة أجنبية لاتخـاذه مقـرا لبعثتهـا الدبلوماسية أو القنصلية أو ملحقاتها أو لسكني رئيس وأعضاء البعثـة، وذلك بشرط المعاملة بالمثل، أو كانت الملكية لإحدى الهيئات أو المنظمات الدولية أو الإقليمية “.

وهذا الحكم ليس مستحدثا ولكنه كان موجودا في التشريعات الخاصة بتنظيم تملك الأجانب السابقة، وفي شان هذا الحكم، قضت محكمة النقض المصرية في ظل العمل بالقانون السابق بأن ،،،،

” النص في المـادة (2/أ) مـن القانون رقم 81 لسنة 1976 الخاص بتنظيم تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء، قد أجازت استثناء من الحظر الوارد في المـادة الأولي لغير المصري اكتساب ملكية العقارات المبنية والأراضي الفضاء إذا كانت ملكية العقار لحكومة أجنبية لاتخـاذه مقـرا لبعثتهـا الدبلوماسية أو القنصلية أو لسكني رئيس البعثة وذلك بشرط المعاملـة بالمثـل،،،،

أو كانت الملكية لإحدي الهيئات أو المنظمات الدولية. وإذ كان ذلـك فـإن مصلحة الطاعنة وقد قررت أنها تبتغي الأرض المشفوع فيها لتوسيع مقـر بعثتها تكون قائمة طالما أن أحدا من المطعون ضدهم لم يـدع عـدم تـوافر مـا اشترطته تلك المادة لجواز تملك الأرض موضوع النزاع عن طريـق هـذا الاستثناء.(الطعن رقم 450 لسنة 45 ق – جلسة ۱۹۷۹/۱/۱٧) (س۳۰ – ص۲۳۷ – ج۱)

ثانيا:- تملك الأجانب بغرض الاستثمار

حيث نصت الفقرة الأولي من المادة الأولي من القانون، على أن ” مع عدم الإخلال بأحكام قانون الاستثمار الصادر بالقانون رقم ۲۳۰ لـسنة ١٩٨٩ يكون تملك غير المصرين، سواء أكانوا أشخاصـا طبيعيـين أم اعتبــارين للعقارات المبنية أو الأراضي الفضاء في جمهورية مصر العربية – أيا كان سبب اكتساب الملكية عدا الميراث وفقا لأحكام هذا القانون… ”

وقد منحت المادة السادسة من قانون الاستثمار الصادر بالقانون رقم٢٣٠ لسنة ١٩٨٩، الأجانب الحق في تملك الأراضي والعقارات اللازمة للمشروعات والتوسع فيها بصرف النظـر عـن جنـسية أصحاب هـذه المشروعات بعد موافقة الهيئة العامة للاستثمار والمناطق الحرة.

وعلى الرغم من أن المشرع المصري قد ألغي قانون الاستثمار السابق الإشارة إليه رقم 230 لسنة1989، بمقتضى المادة الرابعـة مـن قـانون ضمانات وحوافز الاستثمار رقم 8 لسنة 1997، والمنشور بالجريدة الرسمية بتاريخ 11/5/1997 –العدد (۱۹) مكرر، إلا أن المادة الثانية من القانون الأخير،،،،قد قررت الإبقاء على تلك المزايا والحوافز التي كانت مقررة بالقانون الملغي رقم ٢٣٠ لسنة ١٩٨٩ حتى تنتهي المدد الخاصة بها،

ثالثا:-  تملك الأجانب فى مصر للعقارات بالميراث

على خلاف القانون رقم 15 لسنة 1963، استثنى القانون رقم 230 لـسنة 1996 تطبيق أحكامه على الأجانب الذين تؤول إليهم ملكية العقارات بالميراث، فلا يخضع الأجنبي للشروط والقيود الواردة في القانون والسابق بيانها، إذا كانت الملكية قد آلت إليه عن طريق الميراث،،،،

حيث نصت المادة الأولى من القانون على أن “… يكون تملك غير المصرين، سواء أكانوا أشخاصا طبيعيين أم اعتباريين، للعقارات المبنية أو الأراضي الفضاء في جمهورية مصر العربية أيا كان سبب اكتساب الملكية عدا الميراث – وفقا لأحكام هذا القانون”.

– القيود المفروضة على تملك الأجانب فى مصر والذين تملكوا العقارات  

فرض القانون رقم ٢٣٠ لسنة ١٩٩٦ بعض القيود على الأجانب الـذين اكتسبوا ملكية العقارات وفقا لأحكامه، وقـد أوضـحـت المـادتين الرابعـة والخامسة من القانون هذه الالتزامات، وهي:

(1) القيد الأول: وهو الخاص بالأجنبي الذي تملك أرضا فضاء بـالتطبيق لأحكام القانون، حيث ألزمه القانون بالبدء في إقامة البناء علـى هـذه الأرض خلال فترة زمنية معينة، وهي الخمس سنوات التاليـة لـشهر التصرف وقد رتب المشرع المصري جزاءا على مخالفة هذا الالتزام،،،،،

يتمثل في إطالة مدة عدم جواز تصرفه في العقار بمـا يـساوي مـدة التأخير في البناء إضافة إلى المدة القانونية وهي خمس سنوات مـن تاريخ اكتساب الملكية وفقا لنص المادة الخامسة من القـانون ، فعلـي سبيل المثال إذا تأخر الأجنبي في البناء خلال الأجـل الـسابق بيانـه (الخمس سنوات التالية لشهر التصرف)،

وكان هذا التأخير لمدة سنتين مثلا، فتضاف مدة السنتين هذه إلى مدة عدم جواز التصرف القانونيـة الواردة بنص المادة الخامسة (خمس سنوات من تاريخ اكتساب الملكية) وبالتالي فلا يجوز للأجنبي في هذه الحالة التصرف في العقار إلا بعد مضي سبع سنوات. وقد ورد هذا الالتزام بنص المادة الرابعة من القانون، والذي جري على أن

” يجب على غير المصري الذي اكتسب ملكية ارض فضاء بالتطبيق لأحكام هذا القانون أن يبدأ البناء عليها خلال مدة لا تتجاوز السنوات الخمس التالية لـشهر التصرف، فإذا انقضت هذه المدة دون البدء في أعمال البناء زيدت مدة الحظر المبينة في المادة التالية بما يساوى مدة التأخير في البدء في البناء”.

(2) القيد الثاني: وهو الخاص بالمدة التي لا يجوز للأجنبي التصرف في العقار خلالها، حيث نصت المادة الخامسة من القانون علـى أن لا يجوز لغير المصري الذي اكتسب لملكية عقار وفقا لأحكام هذا القانون أن يتصرف فيه بأي وجه من وجوه التصرفات المؤكدة للملكيـة قبـل مضي 5 سنوات من تاريخ اكتساب الملكية .

ومع ذلك يجوز لرئيس مجلس الوزراء في الحالات التي يقـدرها الإذن بالتصرف في العقار قبل مضى هذه المدة”.

 بطلان بيع الاجنبي للعقارات بعد تملك الاجانب فى مصر للعقارات  

رتب المشرع المصري البطلان بالنسبة لتلـك التصرفات التـي تــتم بالمخالفة لأحكام القانون، بالإضافة إلى عدم جواز شهر هذا التصرف، حيث نصت المادة السادسة منه على أن ” يقع باطلا كل تصرف يـتم بالمخالفة لأحكام هذا القانون ولا يجوز شهره.ويجوز لكل ذي شان وللنيابة العامة طلب الحكم بهذا البطلان، وعلى المحكمة أن تقضى به من تلقاء نفسها “.

الجهة المختصة بشهر وتوثيق طلبات تملك الأجانب فى مصر للعقارات المبنية والأراضي الفضاء  

وفقا للمادة السابعة من القانون، فإن هذه الجهة هي مكاتب خاصة بمصلحة الشهر العقاري والتوثيق، حيث نصت المادة السابعة على أن “مصلحة الشهر العقاري والتوثيق هي الجهة المنوط بها تنفيذ أحكام هذا القانون.

وتنشأ مكاتب خاصة للشهر العقاري والتوثيق، تختص بجميـع شـئون الشهر والتوثيق بالنسبة لطلبات تملك الأجانب للعقـارات المبنيـة أو الأراضي الفضاء وفقا لأحكام هذا القانون، ويتعين على هذه المكاتب إنهـاء إجراءات التسجيل خلال عشرة أيام على الأكثر من تاريخ استيفاء الأوراق المطلوبة. ويصدر بتنظيم العمل بهذه المكاتب قرار من وزير العدل”.

وبالفعل فقد أنشئت هذه المكاتب بموجب قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 1133 لسنة ١٩٨٨، والصادر بتاريخ ۱۹۸۸/۱۰/۱۳.

وتطبيقا لنص المادة السابعة سالفة البيان، فقد صدر قرار وزير العـدل رقم ۳۳۳۸ لسنة ١٩٩٦ بتنظيم العمل بمكاتب شئون تملك غير المـصريين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء، والذي نشر في الجريدة الرسمية بتاريخ 3/8/1996 – العدد (۱۷۱).

 هل يجوز تأميم ونزع ملكية وتملك الأجانب فى مصر 

 يقصدبالتأميم

رفع يد الأفراد والـشركات عـن إدارة أو استغلال مشروع أو مرفق معين، وذلك لكي تتولي الدولة أو أحد فروعها إدارة أو استغلال هذا المشروع أو المرفق.

الفرق بين التأميم ونزع الملكية

يقصد بالتأميم كما سبق البيان، نقل ملكية مشروع من أحـد أشـخاص القانون الخاص سوا كان طبيعيا أو معنويا إلى ملكية أحد الأشخاص المعنوية العامة (الدولة)، فإذا كان التأميم يتفق مع نزع الملكية في أن كل منهمـا يـتم جبرا عن المالك ووضع حد لملكيته، إلا أنهما يختلفان في العديد من الجوانب من أهمها:-

(أ) من حيث المحل

فمحل التأميم  مشروع أيا كـان الـشكل القـانوني لهـذا المشروع، ومن أبرز الأمثلة على ذلك تأميم الشركة العالمية لقناة السويس بمصر.

أما محل نزع الملكية ففي الغالب الأعم يكون عقارا

(ب) من حيث الإجراءات:-

بالنسبة للإجراءات الخاصة بنزع الملكية، فهي مجموعة من الإجراءات الإدارية البحتة، في حين أن التأميم يجب أن يصدر به قانون

 الفرق بين التأميم والمصادرة 

توجد اختلافات عديدة بين التأميم والمصادرة وتتمثل هذه الاختلافات في الآتي:-

(أ) من حيث الطبيعة القانونية

فالمصادرة هي عقوبة أو جزاء يوقع على الشخص نتيجـة لارتكابـه جرائم معينة نص عليها القانون ، في حين أن التأميم لا يحمل معنى العقوبة أو الجـزاء، فالغايـة مــن التأميم هو تحقيق المنفعة العامة،

(ب) من حيث السلطة

فالمصادرة يجب أن يصدر بها حكم قضائي،  في حين أن التأميم وإن كانت السلطة التنفيذية للدولة هي التـي تنفذه فعليا، إلا أن السلطة التشريعية في الدولة هي حجر الأسـاس فـي عمليـة التأميم، فالتأميم يجب أن يصدر به قانون وهو لا يصدر إلا من خلال السلطة التشريعية للدولة.

 لا يجوز تأميم شركات الاجانب فى مصر  

باستعراض قانون ضمانات وحوافز الاستثمار المصري رقـم 8 لسنة ۱۹۹۷، يتضح أن المادة الثامنة منه تنص على أن ” لا يجوز تأميم الشركات و المنشآت أو مصادرتها “.

وهدف المشرع المصري من إيراد مثل هذا النص هـو العمـل علـى تشجيع الاستثمار وبث الثقة والطمأنينة في نفس المستثمر الأجنبي بأن أعماله ومشروعاته لن تؤمم.

ومن وجهة نظرنا، بل والحقيقة أن هذه الضمانة وهمية لسببين رئيسيين

أولهما: أن النص في قانون ما، على عدم جواز التأميم لا يغل يد المشرع عن إصدار قانون آخر بتأميم المشروع أو المنشأة، فمـن أصـدرالقانون الأول يستطيع إصدار قانون ثاني يجيز فيه التأميم، ويكون القانون الصادر بالتأميم ناسخا ما قبله، أو أن يضمنه نـصـا يلغى بمقتضاه كل نص يخالف أحكامه.

ثانيهما: أن النص في قانون على عدم جواز التأميم ، يتعارض مع أحكـام الدستور المصري الصريحة التي أجازت التأميم بقيود معينة، حيث تنص المادة (35) من الدستور المصري على أن ” لا يجوز التأميم إلا لاعتبارات الصالح العام وبقانون ومقابل تعويض”، فهذه المادة لم تحظر التأميم وإن كانت قد أجازته في ظل قيود معينة.

 هل يجوز نزع ملكية الأجانب

نزع ملكية الأجانب فى مصر هو حق من حقوق الدولة بغية العمل على المحافظة على كيانها الاقتصادي والمالي وكذلك رعاية مصالحها العامة، ونزع ملكية الأجانب فى مصر يوجب التعويض شأنه في ذلك شأن التأميم، فلا تستطيع الدولة نزع ملكية عقار احد الأجانب دون تعويضه،

بل إن بعض فقهاء القانون الـدولي يذهبون إلي أن الدولة تلتزم بتعويض الأجنبي عن نزع ملكية الاجانب فى مصر حتى ولو كانت لا تقوم بدفع التعويضات عن نزع ملكية رعاياها.

كما تلتزم الدولة أيضا بقيد المساواة بين الوطنيين والأجانب فـي تملك الأجانب فى مصر، فتلتزم الدولة بعدم الإجحاف بالأجانب فيما يتعلق بنزع الملكية.

ومن المقرر في القضاء الدولي بأن دولة الأجنبي الذي نزعت ملكيتـه يقتصر حقها في مطالبة الدولة نازعة الملكية بالتعويض عن الأضرار التـي أصابت رعاياها من جراء نزع ملكيتهم، دون أن يكون لها الحـق فـي أن تطلب إعادة الشيء إلي أصله، وحتى لو كانت الدولة التي قامت بنزع الملكية قد قامت ببعض الإجراءات المجحفة بالأجانب في هذا الشأن.

– نزع الملكية في الدستور المصري

تنص المادة (34) من دستور جمهورية مصر العربية على أن ” الملكية الخاصة مصونة، ولا يجوز فرض الحراسة عليها إلا في الأحوال المبينة في القانون وبحكم قضائي، ولا تنزع الملكية إلا للمنفعة العامة ومقابل تعـويض وفقا للقانون…..

ومن هذا النص يتضح أن الدستور المصري يقيد حق الدولة في نزع الملكية بقيدين هما دواعي المنفعة العامة، وأن يكون نزع الملكية مقابل تعويض.

تملك الأجانب فى مصر للملكية الادبية والفكرية 

الحق في حماية الملكية الأدبية والفكرية للأجنبـي إنما يخضع في الغالب لاتفاقيات دولية، ولا يمنح تلقائيا للأجانب.