حق الشفعة في القانون المصري

يتساءل الكثير من المواطنون عن حق الشفعة في القانون المصري حيث تعد الشفعة من المفاهيم القانونية المهمة جدا في القانون المدني حيث أنه يمثل طريقة القانون والتي تكون بغرض حماية حقوق الأشخاص في البيع والتفاوض من حول العقارات، وقم تم تأسيس مصطلح الشفعة على أسس وقاية الشفيع من أي أضرار قد تحدث له من أي شريك أو الجار، وسنتعرف في هذا المقال عن ما هي الشفعة وحقها وما هي الحالات التي يسمح بالشفعة وما هي الإجراءات اللازمة عن ممارسة الشفعة.

حق الشفعة في القانون المصري

قبل التعرف على ما هو حق الشفعة في القانون المصري سوف نتعرف ما هو مصطلح الشفعة والتي تكون واقعة مادة مركبة وأيضا رخصة استثنائية وليس حق أحد، وهي تعد رخصة قانونية حول شخصي الشفيع محل المشتري في بيع العقار وذلك يكون في حالة توافرت شروطها وكما أنها تكون ليست واقعة مادية، كما أنها ليست حق شخص ما وهي حق مالي ويتم توريثه كما ذهبت إلى محكمة النقض.

بمعنى أخر أن الشفعة تعد إحدى طرق كسب الملكية العقارية وذلك من خلال وجود شخص محل الشخص المشتري، حيث سيكون له حق أخذ الملكية العقارية وما إلى ذلك، تشير المادة رقم 935 من القانون المصري المدني حين أقررت أن الشفعة تعد رخصة تسمح ببيع العقار من خلال تواجد محل المشتري في بيئة معينة.

ما هو الغرض من حكم الشفعة 

إن حق الشفعة في القانون المصري قد تمم وضعه في حالة دفع ضرر المجاورة أو الاشتراك في ملك أحد العقارات فلا يوجد أي ضرر ولا ضرار وذلك لأنه يدفع الثمن بالمثل.

يمنع الشفعة تقسيم العقار إلى أجزاء وبيعه لأجنبي وجمع عنصري حق الملكية معا في مكان واحد والتي تسمى رقبة ومنفعة والتي تكون للشريك على حق الأخذ بالشفعة ‘إذا بيع شيء من العقار إلى شخص أجنبي سواء كان البيع جزء من العقار والذي يكون وفق المادة 936 بالقانون المدني من حقه ذلك.

شروط الشفعة

لمعرفة حق الشفعة في القانون المصري توجد بعض الشروط للحصول الالتزام، وإليك هذه الشروط والتي تكون كالتالي:

تواجد عقد البيع للعقار

في الأساس أن الشفعة لا تسقط إلا على عند تواجد عقد البيع للعقار سواء كان عقد عرفي أو ثابت التاريخ أو تم تسجيله وقد مضت مدة مقررة قانون لكل حالة تصل إلى 15 عاما للعقد العرفي، لمدة تصل إلى 4 شهور للعقد التي تم تسجيله وذلك هو الأمر للقيام بأخذ حق الشفعة في القانون المصري، حيث أنه لا يجب عقد البدل أو إعطاء ويكفي أن يكون عقد البيع ابتدائي عرفي حيث أنه لم يشترط القانون التسجيل في البيع المشفوع فيه.

اقرأ أيضًا: محامي متخصص في قضايا غسيل الاموال

كيفية إثبات حق الشفعة لكسب الملكية العقارية

إثبات حق الشفعة في القانون المصري يسمح باتباع جميع الطرق الخاصة إثباتها وذلك بسبب أنها تعد واقعة مادية، كما يشترط البيع أن يكون فيه الشفعة كالبيع الباطل أو البيع الصوري، حيث انه لو تم فرض وكان يوجد عقد ظاهر وآخر غير ظاهر وقام الشفيع بالتمسك بالعقد الظاهر فلا يقوم الشفيع بالاحتجاج بالعقد المستتر في بعض الاستثناءات والتي تكون كالتالي:

كان العقد الغير ظاهر مسجل

إن كان العقد المخفي الغير ظاهر تم تسجيله في الشهر العقاري، أو كان الشفيع لديه نية سيئة بمعنى أنه يعلم بالعقد الظاهر أنه عقد بيع صوري ولو كان الباعث على الصورية غير مشروع له.

يوجد شفيع بعقد مسجل

تواجد شفيع مالك العين المشفوع بها بموجب عقد قد تم تسجيله، أو يكون الشفيع مالك للعين أو العقار الخاص بالمشفوع به في وقت حدوث البيع المشفوع فيه، أو أن تكون ملكيته للعقار المشفوع له مسجلة ولا بتاريخ تسجيل هذا البيع الباطل.

كما أنه لا يجوز للمشتري بعقد عرفي لو أقام مباني على الأرض التي تم شرائها ما لم يسجل عقد مشتري الأرض كما أنه لا يجوز لشخص المستأجر لو أقام مباني على الأرض المؤجرة وذلك لأن حقه مآل إلى الزوال بانتهاء مدة العقد والذي يكون حائز عرضي.

الشفيع صاحب المبلغ الذي تم إيداعه لخزينة المحكمة

أو أن يكون الشفيع صاحب المبلغ الذي تم إيداعه في خزينة المحكمة المختصة لثمن العقار المشفوع فيه وأيضا من ماله الخاص.

البيع لشخص أجنبي 

ليس للشريك أي شفعة إذا تم البيع لا يجوز في الأخذ بحق الشفقة في البيع.

الالتزام بالمواعيد التي يحددها القانون

يجب إعلان عن الرغبة في خلال مدة تصل إلى 15 يوم من تاريخ إشعار الأنظار مدة تصل 4 شهور من تاريخ تسجيل حكم الشفعة ومدة تصل إلى 15 عام من تاريخ إبرام عقد البيع العرفي والذي يكون مشفوع له.

أو إيداع الثمن الحقيقي الذي حصل له البيع المشفوع له خلال 30 يوم من تاريخ إعلان الرغبة إلى كل من المشتري والبائع، لمدة تصل إلى 45 يوم من تاريخ الإنذار الرسمي التي تم توجيه إلى المشتري أو البائع إلى الشفيع.

تابع أيضًا: أفضل محامي رفع منع السفر

الحالات التي لا يجوز فيها أخذ حق الشفعة

توجد بعض الحالات التي تسقط فيها حق الشفعة في القانون المصري، وإليك هذه الحالات والتي تكون كالتالي:

بيع العقار في المزاد العلني: إذا تم بيع العقار في المزاد العلني إذا تم من خلال الدولة أو الجهات الحكومية أو القضاء وتم الحكم بإيقاع البيع الجبري بناء على الطلب م الدائنين، كما يتم بيع العقار المفلس أو الغائب أو عديم الأهلية وبيع العقار لعدم المقدرة على تقسيمه والبيع الاختياري وذلك يكون لمن يمتلك عقار لديه حق الامتياز أو رهن لم يتم تسجيله يتم نوع الملكية وبيعه أمام القضاء وذلك يكون وفق الشروط الخاصة بالبيع يتم إيداعها قلم كتاب المحكمة المختصة.

هل يمكن الأخذ بالشفعة من بين الأقارب

لا يجوز استعمال حق الشفعة من بين الأقارب مهما كان مكانتهم، أو بين أحد الزوجين حال كان هناك زواج بين اثنين، حيث إذا تم تقديم الطلب من أحد الزوجين للآخر بعد حدوث الطلاق يجوز فيها الأخذ بالشفعة، وكذلك الحال في البيع السابق على الزواج والأقارب حتى الدرجة الرابعة من القرابة والأصهار حتى الدرجة الثانية من القرابة.

وليس وفق نظام المواريث فلا يجوز الشفعة بين الأخ وأخيه ولا بين ابن وبنت العم أو بين الرجل وعمه أو خاله أو بينه وبين ابن عمه وبنت عمه أو ابن خاله

ولكن الشفعة تجوز في حالة بيع ابن العم لابن ابن عمه لقيامه بين قرابة والتي تكون من الدرجة الخامسة والحد الأقصى المطلوب قانونا هو الدرجة الرابعة من القرابة.

أو في بيع العقار وجعله مكان عبادة أو ليلحق بمكان عبادة مسجد أو كنيسة فلا تجوز فيه استخدام حق الشفعة، أو يباع ويخصص لبناء مستشفى أو مدرسة أو مؤسسة خيرية فتجوز فيه حق الشفعة.

وفي الختام وإلى هنا نكون قد وصلنا لنهاية حديثنا عن عن ما هو حق الشفعة في القانون المصري وتعرفنا على الشروط التي يجب مراعاتها لعدم سقوط أخذ حق الشفعة.