دعوى الفرز والتجنيب وقسمة المال الشائع في القانون المصري 2026 | الشروط والإجراءات وأحدث أحكام محكمة النقض
الدليل القانوني الشامل لإنهاء حالة الشيوع بين الورثة والشركاء وفقًا للقانون المدني المصري
مقدمة
تعد دعوى الفرز والتجنيب وقسمة المال الشائع من أهم الدعاوى العقارية والمدنية التي تنظرها المحاكم المصرية، نظرًا لارتباطها المباشر بحقوق الملكية وإنهاء المنازعات بين الشركاء والورثة.
ففي كثير من الحالات تنتقل الملكية إلى عدة أشخاص بطريق الميراث أو الشراء المشترك أو الهبة، فيصبح العقار أو الأرض أو المال مملوكًا على الشيوع دون تحديد جزء مفرز لكل مالك، وهو ما يؤدي في أحيان كثيرة إلى نزاعات حول الإدارة أو الاستغلال أو التصرف.
ومن هنا منح القانون المصري لكل شريك الحق في طلب إنهاء حالة الشيوع من خلال دعوى الفرز والتجنيب، سواء كانت القسمة ممكنة عينًا أو كان من اللازم اللجوء إلى البيع وتوزيع الثمن.
وفي هذا الدليل القانوني الشامل نستعرض مفهوم المال الشائع، وإجراءات دعوى الفرز والتجنيب، وشروط قبولها، وأهم أحكام محكمة النقض المصرية، مع نماذج عملية وأهم الأسئلة الشائعة، بالإضافة إلى بيان دور مؤسسة حورس للمحاماة في مباشرة هذا النوع من القضايا.
ما المقصود بالمال الشائع؟
المال الشائع هو المال الذي يملكه أكثر من شخص دون أن يكون نصيب أي منهم مفرزًا ومحددًا في جزء معين منه.
ويكون لكل شريك حصة معنوية شائعة في كامل المال.
ومن أمثلة ذلك:
- العقارات الموروثة.
- الأراضي الزراعية المملوكة لعدة أشخاص.
- العقارات المشتراة بالشراكة.
- المحال التجارية المملوكة على الشيوع.
- المشروعات المشتركة.
ويترتب على الشيوع أن كل شريك يملك حصة في كل ذرة من المال المشترك وليس في جزء معين منه.
ما المقصود بدعوى الفرز والتجنيب؟
دعوى الفرز والتجنيب هي الدعوى التي يرفعها أحد الشركاء على الشيوع أمام المحكمة المختصة بهدف إنهاء حالة الشيوع وتحديد نصيب كل شريك بصورة مفرزة ومستقلة.
ويقصد بالفرز:
تحديد نصيب كل شريك.
أما التجنيب:
فيقصد به تخصيص جزء مستقل من المال لكل مالك بحسب حصته.
الأساس القانوني لدعوى الفرز والتجنيب
استقر القانون المدني المصري على مبدأ مهم مؤداه:
“لا يجبر أي شريك على البقاء في حالة الشيوع.”
ويترتب على ذلك:
- حق أي شريك في طلب القسمة.
- عدم اشتراط موافقة جميع الشركاء.
- جواز اللجوء إلى القضاء عند تعذر الاتفاق.
ويعد هذا الحق من الحقوق الأساسية المرتبطة بالملكية.
متى تنشأ حالة الشيوع؟
تنشأ الملكية الشائعة في عدة حالات أهمها:
أولًا: الميراث
وهو أكثر أسباب الشيوع انتشارًا.
فعند وفاة المورث تنتقل التركة إلى الورثة على الشيوع.
ثانيًا: الشراء المشترك
عندما يشترك أكثر من شخص في شراء عقار أو أرض.
ثالثًا: الهبة المشتركة
إذا وهب شخص مالًا لعدة أشخاص معًا.
رابعًا: الوصية
عندما يوصي الموصي بعقار أو مال لعدة مستفيدين.
أهمية دعوى الفرز والتجنيب
تكمن أهمية الدعوى في أنها:
- تنهي المنازعات بين الشركاء.
- تسمح بالتصرف المستقل في الملكية.
- تمنع تعارض المصالح.
- تسهل إجراءات البيع والرهن والتسجيل.
- تحقق الاستقرار القانوني للملكية.
شروط قبول دعوى الفرز والتجنيب
يشترط لقبول الدعوى عدة شروط أساسية.
الشرط الأول: ثبوت الملكية
يجب أن يقدم المدعي ما يثبت ملكيته.
ومن أمثلة ذلك:
- عقود البيع.
- إعلام الوراثة.
- أحكام صحة ونفاذ.
- أحكام تثبيت الملكية.
- عقود القسمة السابقة.
الشرط الثاني: وجود حالة شيوع
إذا كانت الملكية مفرزة بالفعل فلا محل للدعوى.
الشرط الثالث: اختصام جميع الشركاء
يجب إدخال جميع الملاك على الشيوع في الدعوى.
لأن الحكم الصادر يؤثر على حقوقهم جميعًا.
الشرط الرابع: تعيين المال المطلوب قسمته
يجب تحديد العقار أو الأرض أو المال المطلوب فرزه وتجنيبه بدقة.
المحكمة المختصة بنظر الدعوى
تختص المحكمة التي يقع في دائرتها العقار بنظر دعوى الفرز والتجنيب.
ويختلف الاختصاص بحسب:
- نوع العقار.
- قيمة النزاع.
- طبيعة الطلبات.
إجراءات رفع دعوى الفرز والتجنيب
تمر الدعوى بعدة مراحل قانونية.
المرحلة الأولى
إعداد صحيفة الدعوى.
المرحلة الثانية
إعلان جميع الشركاء.
المرحلة الثالثة
نظر الدعوى أمام المحكمة.
المرحلة الرابعة
ندب خبير متخصص.
المرحلة الخامسة
إجراء المعاينة.
المرحلة السادسة
إعداد مشروع القسمة.
المرحلة السابعة
صدور الحكم النهائي.
دور الخبير في دعوى الفرز والتجنيب
يلعب الخبير دورًا محوريًا في الدعوى.
حيث يقوم بـ:
- فحص المستندات.
- معاينة العقار.
- تحديد الحصص.
- بيان إمكانية القسمة.
- إعداد مشروع الفرز والتجنيب.
ويعد تقرير الخبير من أهم الأدلة التي تعتمد عليها المحكمة.
أنواع القسمة في القانون المصري
أولًا: القسمة الرضائية
تتم باتفاق جميع الشركاء.
وتتميز بـ:
- السرعة.
- انخفاض التكاليف.
- تقليل النزاعات.
ثانيًا: القسمة القضائية
تتم بحكم المحكمة.
وتلجأ إليها الأطراف عند فشل القسمة الودية.
القسمة العينية
القسمة العينية هي الأصل.
وتتم عندما يكون المال قابلًا للتقسيم دون ضرر.
مثال:
قطعة أرض مساحتها 2000 متر مملوكة لأربعة أشخاص.
يمكن تقسيمها إلى أربعة أجزاء مستقلة.
القسمة بطريق البيع
إذا كانت القسمة العينية مستحيلة.
مثل:
- شقة سكنية صغيرة.
- محل تجاري واحد.
- عقار لا يقبل التجزئة.
فقد تحكم المحكمة ببيعه بالمزاد العلني وتوزيع الثمن على الشركاء.
أثر الحكم بالفرز والتجنيب
يترتب على الحكم عدة آثار مهمة:
أولًا
إنهاء حالة الشيوع.
ثانيًا
تحديد نصيب كل شريك بصورة مفرزة.
ثالثًا
إمكانية التصرف المستقل.
رابعًا
انتهاء المنازعات المتعلقة بالإدارة المشتركة.
أهم أحكام محكمة النقض في الفرز والتجنيب
المبدأ الأول
“لكل شريك على الشيوع الحق في طلب القسمة متى شاء ما لم يوجد اتفاق صحيح يمنع ذلك.”
المبدأ الثاني
“القسمة حق مقرر لكل شريك ولا يجوز حرمانه منه بغير سند قانوني.”
المبدأ الثالث
“اختصام جميع الشركاء في دعوى القسمة من النظام العام.”
المبدأ الرابع
“إذا استحالت القسمة العينية وجب اللجوء إلى البيع وتوزيع الثمن.”
المبدأ الخامس
“تقرير الخبير من عناصر الإثبات التي تخضع لتقدير محكمة الموضوع.”
المبدأ السادس
“الحكم بالقسمة يعد كاشفًا للحق وليس منشئًا له.”
المبدأ السابع
“الشريك على الشيوع لا يملك جزءًا مفرزًا من المال قبل القسمة.”
المبدأ الثامن
“العبرة في القسمة بتحقيق العدالة بين الشركاء وفق أنصبتهم القانونية.”
المبدأ التاسع
“إمكانية القسمة العينية مسألة فنية تستوجب الرجوع لأهل الخبرة.”
المبدأ العاشر
“لا يجوز إهدار حقوق الأقلية من الشركاء عند إجراء القسمة.”
دعوى الفرز والتجنيب وقسمة المال الشائع في القانون المصري 2026
الحالات التي تقضي فيها المحكمة بالبيع بدلًا من القسمة
الأصل في دعوى الفرز والتجنيب أن تتم القسمة عينًا كلما أمكن ذلك دون إلحاق ضرر بالشركاء أو بالمال محل القسمة.
إلا أن المحكمة قد تلجأ إلى بيع المال الشائع إذا ثبت من تقرير الخبير أن القسمة العينية غير ممكنة أو تؤدي إلى نقص كبير في قيمة المال.
ومن أمثلة ذلك:
- الشقق السكنية الصغيرة.
- الفيلات المبنية على قطعة أرض محدودة المساحة.
- المصانع والمنشآت الصناعية.
- المحال التجارية التي لا يمكن تقسيمها فنيًا.
- بعض الأراضي الزراعية التي يؤدى تقسيمها إلى الإضرار بالاستغلال الزراعي.
وفي هذه الحالة تصدر المحكمة حكمًا ببيع المال بالمزاد العلني وتوزيع الثمن على الشركاء كل بنسبة حصته.
مشكلات الفرز والتجنيب في التركات
تعد منازعات الميراث من أكثر القضايا التي تشهد دعاوى فرز وتجنيب.
وغالبًا ما تنشأ المشكلات بسبب:
- رفض أحد الورثة القسمة.
- استئثار أحد الورثة بالعقار.
- وجود مبانٍ مخالفة.
- اختلاف الورثة حول تقدير قيمة العقار.
- وجود عقود عرفية أو تصرفات غير مسجلة.
ولهذا تتطلب هذه القضايا دراسة دقيقة للمستندات وأسانيد الملكية.
الفرز والتجنيب في الأراضي الزراعية
تتميز الأراضي الزراعية بخصوصية قانونية وفنية.
ويجب عند القسمة مراعاة:
- حدود الأرض.
- مصدر الري.
- طرق الانتفاع.
- المساحات القانونية المسموح بتجزئتها.
- حقوق الارتفاق.
وفي بعض الحالات قد يرى الخبير أن القسمة تضر بالاستغلال الزراعي فيوصي بالبيع.
الفرز والتجنيب في العقارات المبنية
عند قسمة العقارات المبنية يراعي الخبير:
- عدد الطوابق.
- المساحات.
- المداخل والمرافق.
- القيمة السوقية لكل جزء.
وقد يتم تخصيص شقة أو طابق أو محل لكل شريك بحسب نصيبه.
دور الخبير في تحقيق العدالة بين الشركاء
يعتمد نجاح دعوى الفرز والتجنيب بدرجة كبيرة على تقرير الخبير.
ويجب أن يتضمن التقرير:
- بيان الملكية.
- تحديد الحصص.
- وصف العقار.
- بيان إمكانية القسمة.
- مشروع القسمة المقترح.
- تقدير الفروق المالية إن وجدت.
وفي حالة وجود فروق بين الأنصبة قد يقترح الخبير إجراء ما يسمى “التعديل النقدي” لتحقيق المساواة بين الشركاء.
الدفوع القانونية الشائعة في دعاوى الفرز والتجنيب
الدفع بعدم الملكية
قد يدفع أحد الخصوم بعدم ملكية المدعي للحصة المطالب بقسمتها.
الدفع بعدم اختصام أحد الشركاء
من الدفوع الجوهرية التي قد تؤدي إلى عدم قبول الدعوى.
الدفع بوجود قسمة سابقة
إذا ثبت وجود قسمة رضائية أو قضائية سابقة.
الدفع بعدم قابلية العقار للقسمة
وهو من أكثر الدفوع شيوعًا في العقارات الصغيرة.
الدفع بالمنازعة في أصل الملكية
وفي هذه الحالة قد يتعين الفصل في الملكية أولًا.
نماذج عملية من الواقع
النموذج الأول
توفي الأب وترك عقارًا مكونًا من ثلاثة طوابق.
ورفض أحد الأبناء تمكين باقي الورثة من الانتفاع.
أقام أحد الورثة دعوى فرز وتجنيب.
وبعد ندب خبير تبين إمكانية تخصيص طابق مستقل لكل وارث.
فصدر الحكم بالقسمة العينية.
النموذج الثاني
امتلك ثلاثة أشخاص محلًا تجاريًا واحدًا.
وثبت للخبير استحالة القسمة العينية.
فقضت المحكمة ببيع المحل بالمزاد وتوزيع الثمن.
النموذج الثالث
ورث خمسة أشقاء أرضًا زراعية.
وبعد المعاينة تبين إمكانية تقسيم الأرض إلى خمس قطع متساوية.
فتم اعتماد مشروع القسمة دون اللجوء للبيع.
أحكام محكمة النقض المصرية
المبدأ الحادي عشر
“الأصل في القسمة أن تكون عينية متى كانت ممكنة دون ضرر.”
المبدأ الثاني عشر
“البيع بالمزاد لا يكون إلا عند تعذر القسمة العينية.”
المبدأ الثالث عشر
“القسمة القضائية تنهي حالة الشيوع نهائيًا.”
المبدأ الرابع عشر
“اختصام جميع الشركاء شرط لازم لصحة الحكم.”
المبدأ الخامس عشر
“القسمة لا تنشئ حقًا جديدًا وإنما تكشف عن الحقوق القائمة.”
المبدأ السادس عشر
“يجوز للمحكمة الأخذ بتقرير الخبير متى اطمأنت إلى سلامة أسبابه.”
المبدأ السابع عشر
“الملكية الشائعة لا تمنح الشريك حق الاستئثار بجزء معين من العقار.”
المبدأ الثامن عشر
“القسمة الرضائية مقدمة على القسمة القضائية متى اتفق الشركاء.”
المبدأ التاسع عشر
“تقدير قابلية المال للقسمة من المسائل الفنية التي تخضع لرأي الخبراء.”
المبدأ العشرون
“للمحكمة سلطة تقدير الأدلة والمستندات المتعلقة بالملكية والشيوع.”
دور مؤسسة حورس للمحاماة في دعاوى الفرز والتجنيب
تقدم مؤسسة حورس للمحاماة والاستشارات القانونية خدمات متكاملة في كافة المنازعات العقارية وقضايا الشيوع والمواريث.
وتشمل خدمات المؤسسة:
- دراسة موقف الملكية قبل رفع الدعوى.
- مراجعة إعلامات الوراثة والعقود.
- إعداد صحف دعاوى الفرز والتجنيب.
- تمثيل الموكلين أمام المحاكم.
- الحضور أمام مكاتب الخبراء.
- الاعتراض على التقارير الفنية غير السليمة.
- متابعة تنفيذ الأحكام النهائية.
- إنهاء إجراءات التسجيل والشهر العقاري.
ويشرف على هذه القضايا المستشار عبد المجيد جابر المحامي بالنقض.
للتواصل:
📞 01129230200
الموقع الرسمي:
مؤسسة حورس للمحاماة والاستشارات القانونية
وللمزيد من المقالات القانونية:
Avocato Online – أفوكاتو أون لاين
الأخطاء الشائعة التي تؤدي إلى إطالة أمد الدعوى
- عدم إدخال جميع الشركاء.
- تقديم مستندات ملكية ناقصة.
- عدم حضور أعمال الخبرة.
- عدم الرد على دفوع الخصوم.
- تجاهل المستندات المساحية.
- عدم الاعتراض على تقرير الخبير رغم وجود أخطاء جوهرية.
- رفع الدعوى قبل استكمال المستندات.
- عدم تحديد العقار محل النزاع بدقة.
- إهمال استخراج كشف رسمي من الشهر العقاري.
- عدم الاستعانة بمحام متخصص في القضايا العقارية.
دعوى الفرز والتجنيب وقسمة المال الشائع في القانون المصري 2026
نموذج مبسط لصحيفة دعوى فرز وتجنيب
إنه في يوم …….. الموافق ../../….
بناءً على طلب السيد/ …………
ضد
السيد/ …………
السيد/ …………
السيد/ …………
الموضوع
يمتلك الطالب والمعلن إليهم العقار الكائن بـ ………… والمملوك لهم على الشيوع بموجب …………
وحيث تعذر إجراء القسمة الرضائية بين الشركاء رغم المحاولات الودية المتعددة.
ولما كان القانون المدني المصري قد منح لكل شريك الحق في طلب إنهاء حالة الشيوع.
لذلك
يلتمس الطالب الحكم بـ:
1- ندب خبير مختص لمعاينة العقار.
2- تحديد الحصص المملوكة لكل شريك.
3- إجراء القسمة العينية متى كانت ممكنة.
4- وفي حالة تعذر القسمة الحكم ببيع العقار بالمزاد العلني وتوزيع الثمن بين الشركاء.
مع إلزام المدعى عليهم بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.
المستندات التي يفضل تقديمها مع الدعوى
لزيادة فرص نجاح الدعوى يجب تقديم:
- إعلام الوراثة.
- عقود الملكية.
- كشوف الشهر العقاري.
- كشف التحديد والمساحة.
- شهادة الضرائب العقارية.
- صور البطاقات الشخصية.
- التوكيلات إن وجدت.
- أي مستندات تثبت الحصص الشائعة.
متى يرفض القاضي دعوى الفرز والتجنيب؟
قد تُرفض الدعوى في بعض الحالات، ومنها:
أولًا: عدم ثبوت الملكية
إذا عجز المدعي عن إثبات صفته كشريك على الشيوع.
ثانيًا: عدم اختصام جميع الشركاء
لأن الحكم يؤثر على حقوق جميع الملاك.
ثالثًا: رفع الدعوى على غير ذي صفة
إذا تم اختصام أشخاص لا تربطهم علاقة قانونية بالعقار.
رابعًا: وجود حكم نهائي سابق بالقسمة
إذا سبق الفصل في ذات الموضوع بين نفس الخصوم.
الفرق بين دعوى الفرز والتجنيب ودعوى تثبيت الملكية
كثير من الناس يخلطون بين الدعويين.
دعوى تثبيت الملكية
تهدف إلى إثبات حق الملكية.
دعوى الفرز والتجنيب
تهدف إلى إنهاء حالة الشيوع بعد ثبوت الملكية.
وبالتالي فإن دعوى الفرز والتجنيب تفترض أصلًا وجود حق ملكية ثابت.
الفرق بين دعوى الفرز والتجنيب ودعوى صحة ونفاذ
دعوى صحة ونفاذ:
تستهدف نقل الملكية الناتجة عن عقد البيع.
أما دعوى الفرز والتجنيب:
فتتعلق بتوزيع المال المملوك بالفعل على الشركاء.
عشر مبادئ إضافية من أحكام محكمة النقض
المبدأ الحادي والعشرون
“لكل شريك الحق في طلب القسمة ولو كانت حصته ضئيلة.”
المبدأ الثاني والعشرون
“حق الشريك في طلب القسمة من الحقوق اللصيقة بالملكية.”
المبدأ الثالث والعشرون
“استمرار الشيوع لا يمنع من مباشرة الحقوق القانونية المتعلقة بالحصة الشائعة.”
المبدأ الرابع والعشرون
“القسمة القضائية وسيلة لإنهاء حالة الشيوع وليست وسيلة لاكتساب الملكية.”
المبدأ الخامس والعشرون
“تحديد الحصص من المسائل الجوهرية التي يجب بيانها في الحكم.”
المبدأ السادس والعشرون
“إذا تعذر التعديل العيني جاز التعويض النقدي لتحقيق المساواة.”
المبدأ السابع والعشرون
“تقرير الخبير لا يقيد المحكمة ولها مخالفته متى أقامت أسبابًا سائغة.”
المبدأ الثامن والعشرون
“لا يجوز إهدار حقوق أحد الشركاء بحجة تحقيق مصلحة الأغلبية.”
المبدأ التاسع والعشرون
“البيع بالمزاد إجراء استثنائي لا يُلجأ إليه إلا عند الضرورة.”
المبدأ الثلاثون
“القسمة النهائية تنقل كل شريك من الملكية الشائعة إلى الملكية المفرزة.”
أكثر 20 سؤالًا شيوعًا حول دعوى الفرز والتجنيب
1- هل يحق لأي وارث رفع الدعوى؟
نعم.
2- هل يشترط موافقة باقي الورثة؟
لا.
3- هل يمكن رفع الدعوى على عقار غير مسجل؟
نعم متى ثبتت الملكية قانونًا.
4- هل يجوز رفع الدعوى على أرض زراعية؟
نعم.
5- هل يمكن تقسيم المنزل بين الورثة؟
إذا كانت القسمة ممكنة فنيًا.
6- هل يشترط وجود محام؟
قانونًا لا، لكن عمليًا يفضل بشدة.
7- هل المحكمة تنتدب خبيرًا دائمًا؟
في الغالب نعم.
8- هل يجوز الاعتراض على تقرير الخبير؟
نعم.
9- هل يمكن التصالح أثناء الدعوى؟
نعم.
10- هل تنتهي الدعوى بالبيع دائمًا؟
لا، البيع استثناء.
11- كم تستغرق الدعوى؟
بحسب ظروف القضية وعدد الخصوم.
12- هل يمكن استئناف الحكم؟
نعم وفقًا للقانون.
13- هل يجوز القسمة دون خبير؟
في القسمة الرضائية فقط.
14- ما الفرق بين الشيوع والمشاع؟
لا يوجد فرق جوهري في الاستخدام القانوني المتداول.
15- هل يحق للقاصر أن يكون طرفًا في الدعوى؟
نعم من خلال ممثله القانوني.
16- هل تؤثر المخالفات العقارية على القسمة؟
قد تؤثر بحسب طبيعة المخالفة.
17- هل يجوز بيع الحصة الشائعة؟
نعم.
18- هل يمكن إجراء القسمة أمام الشهر العقاري مباشرة؟
إذا اتفق جميع الشركاء.
19- هل يجوز رفع الدعوى مع وجود نزاع على الميراث؟
قد يلزم أولًا حسم بعض مسائل الملكية.
20- ما أفضل وقت لرفع الدعوى؟
عند تعذر الاتفاق واستمرار النزاع.
نصائح قانونية قبل رفع دعوى الفرز والتجنيب
- مراجعة الملكية بدقة.
- استخراج كشف رسمي حديث.
- التأكد من بيانات جميع الشركاء.
- الاحتفاظ بصور المستندات الأصلية.
- متابعة أعمال الخبير شخصيًا أو بواسطة محام.
- عدم إخفاء أي مستند مؤثر في النزاع.
- دراسة إمكانية التسوية الودية أولًا.
- توثيق جميع التصرفات المتعلقة بالعقار.
- مراجعة الموقف الضريبي للعقار.
- الاستعانة بمحام متخصص في القضايا العقارية.
دور مؤسسة حورس للمحاماة في قضايا الفرز والتجنيب
تتمتع مؤسسة حورس للمحاماة والاستشارات القانونية بخبرة واسعة في إدارة قضايا الشيوع والمواريث والعقارات أمام مختلف المحاكم المصرية.
وتوفر المؤسسة:
- الاستشارات القانونية المتخصصة.
- إعداد صحف الدعاوى والمذكرات.
- الحضور أمام المحاكم والخبراء.
- إنهاء إجراءات القسمة والتسجيل.
- تنفيذ الأحكام القضائية.
- تمثيل الورثة والشركاء في كافة درجات التقاضي.
ويشرف على هذه الأعمال المستشار عبد المجيد جابر المحامي بالنقض.
للتواصل:
📞 01129230200
الموقع الرسمي:
كما يمكن الاطلاع على المزيد من المقالات القانونية المتخصصة عبر:
الخلاصه
تمثل دعوى الفرز والتجنيب الوسيلة القانونية الأساسية لإنهاء حالة الشيوع بين الورثة والشركاء، وهي من الدعاوى التي تحظى بأهمية كبيرة في الواقع العملي نظرًا لارتباطها المباشر بحق الملكية وحماية الحقوق المالية للأفراد.
وقد حرص المشرع المصري وأحكام محكمة النقض على تأكيد حق كل شريك في طلب القسمة وعدم إجباره على البقاء في الشيوع، مع إعطاء الأولوية للقسمة العينية كلما كانت ممكنة، واللجوء إلى البيع بالمزاد فقط عند استحالة القسمة.
ومن ثم فإن حسن إعداد الدعوى واختيار السند القانوني الصحيح ومتابعة أعمال الخبرة تعد عناصر أساسية للوصول إلى حكم عادل يضمن حصول كل شريك على حقه كاملًا وفقًا لأحكام القانون.
دعوى الفرز والتجنيب وقسمة المال الشائع في مصر 2026 | الشروط والإجراءات وأحدث أحكام محكمة النقض
وسوم
#دعوى_الفرز_والتجنيب
#قسمة_المال_الشائع
#قضايا_المواريث
#الشيوع
#القانون_المصري
#العقارات
#محكمة_النقض
#محامي_عقارات
#التركات
#مؤسسة_حورس_للمحاماة
#عبد_المجيد_جابر
#قسمة_العقارات
#قانون_مدني
#AvocatoOnline
#HorusLaw
دعوى الفرز والتجنيب وقسمة المال الشائع
“شرح دعوى الفرز والتجنيب وقسمة المال الشائع”
دعوى الفرز والتجنيب تواجه مشكلة محددة هي وجود مال شائع ، أيا كان مصدر أو سبب هذا الشيوع .. ميراث – بيع – وصيـة – هبة – تقادم المكسب للملكيـة
والمطلوب إنهاء هذه الحالة ونعني حالة شيوع الملكية واستئثار كل مالك علي الشيوع بنصيب مفرز وفى خلال هذا المنشور سنتاول عدة نقاط منها كم تستغرق دعوى الفرز والتجنيب وأسباب عدم قبول دعوى الفرز والتجنيب وعقد فرز وتجنيب وأهم الدفوع فى دعوى الفرز والتجنيب وشروط دعوى القسمة و دعوى قسمة عقار وبطلان بيع المال الشائع وتقسيم الأرض المشاع والفرق بين دعوى القسمة ودعوى الفرز والتجنيب وصيغة دعوى قسمة قضائيةوكيفية رفع قضية فرز وتجنيب ودعوى إنهاء حالة الشيوع
بداية تتحقق حالة الشيوع طبقاً لنص المادة 825 من القانون المدني إذا ملك اثنان أو أكثر شيئا غير مفرزة حصة كل منهم فيه ، فهم شركاء على الشيوع ، وتحسب الحصص متساوية إذا لم يقم دليل على غير ذلك . والمآل الطبيعي لحالة الشيوع الانتهاء
والأصل أن تنتهي حالة الشيوع بقسمة المال الشائع . قسمة تؤدي إلى اختصاص كل شريك بمال مفرز وهي قسمة وكما سيلي ترد علي الملكية فتؤدي إلى أن يصبح كل شريك علي الشيوع مالك لجزء مفرز ، وقد يكتفي الشركاء علي الشيوع مؤقتاً بقسمة منافع المال المشترك تمهيداً للقسمة النهائية فيما بعد ، وعليه يمكننا القول أن قسمة المال الشائع نوعين
1-قسمة نهائية ترد علي الملكية
2-قسمة مهايأة ترد علي منافع الشيء
القسمة النهائية :
يقصد بالقسمة النهائية للمال الشائع .قسمته بحيث يتعين جزء مفرز من هذا المال لكل شريك بقدر حصته لينفرد بملكيته دون باقي الشركاء في المال الشائع ، فالقسمة النهائية ووفق هذا التعريف هي الوسيلة القانونية التي تنتهي بها حالة الشيوع بتجزئة الملكية وفق أنصبة محددة ومعلومة سلفا حسب مصدر الشيوع ميراث وهي الحالة الأكثر شيوعاً – الشراء – الهبة ……
والقسمة النهائية بما تعني قسمة المال الشائع بحيث يختص كل شريك بجزء مفرز قد تتم بشكل رضائي أي اتفاقي ، كما تقدم تتم هذه القسمة عن طريق القضاء وعلي ذلك فإن القسمة النهائية تنقسم أيضاً إلى نوعين :
1-قسمة رضائية
2-قسمة قضائية
القسمة الرضائية للمال الشائع
تنص المادة 835 من القانون المدني للشركاء إذا انعقد إجماعهم ، أن يقتسموا المال الشائع بالطريقة التي يرونها . فإذا كان بينهم من هو ناقص الأهلية وجبت مراعاة الإجراءات التي يفرضها القانون .
القسمة القضائية للمال الشائع
تنص المادة 834 : لكل شريك أن يطالب بقسمة المال الشائع ما لم يكن مجبرا على البقاء في الشيوع بمقتضى نص أو اتفاق ، ولا يجوز بمقتضى الاتفاق أن تمنع القسمة إلى أجل يجاوز خمس سنين ، فإذا كان الأجل لا يجاوز هذه المدة نفذ الاتفاق فى حق الشريك وفى حق من يخلفه .
و تنص المادة 836 من القانون المدني (ا) إذا أختلف الشركاء في أقسام المال الشائع فعلى من يريد الخروج من الشيوع أن يكلف باقي الشركاء الحضور أمام المحكمة الجزئية .
(ب) وتندب المحكمة إن رأت وجها لذلك خبيرا أو أكثر لتقويم المال الشائع وقسمته حصصا إن كان المال يقبل القسمة عينا دون أن يلحقه نقص كبير في قسمته .
والقسمة الرضائية وكما يتضح من مسماها لا تثير إلا عددا نادرا من المشكلات فيما يتعلق بطريقة تقسيم المال الشائع ، علي خلاف القسمة القضائية فإنها تثير مشكلة هامة تتعلق بطريقة تقسيم المال الشائع إذا كان المال الشائع غير قابل بطبيعته للقسمة أو كان في القسمة ضرراً بالمال الشائع لذا فإن القسمة القضائية تنقسم وفق طريقة قسمة المال الشائع إلى طريقين :
1-قسمة المال الشائع بطريقة عينية
2- قسمة المال الشائع بطريقة التصفية
تابع شرح دعوى الفرز والتجنيب وقسمة المال الشائع
قسمة المهايأة :
قسمة المهايأة هي قسمة مؤقتة لا تنهي حالة الشيوع ، وإنما تقتصر علي تنظيم الانتفاع بالشيء بحيث يحصل كل شريك في المال الشائع علي قدر من منافعه يتناسب مع حصته ، وتستهدف قسمة المهيأة تخلص الشركاء من مشاكل إدارة المال الشائع وما يحيط بهذه الإدارة من صعوبات ، وقد قضي نقضا النص في الفقرة الأولي من المادة 846 من القانون المدني يدل علي أن للشركاء علي الشيوع في الملكية أن يتفقوا علي قسمة المهيأة لمدة معينة فيقتسمون المال بينهم قسمة منفعة لا قسمة ملك فيختص كل منهم بجزء مفرز يعادل حصته في المال الشائع فيستقل بإدارته واستغلاله والانتفاع به سواء بنفسه أو بواسطة غيرة دون باقي الشركاء .. طعن 1030 لسنة 52 ق جلسة 6/12/1989 “
وقسمة المهيأة نوعين :
1-قسمة مهيأة زمنية
2- قسمة مهيأة مكانية
قسمة المهيأة الزمنية :
تعني قسمة المهيأة الزمنية اتفاق الشركاء على أن يتناوبوا الانتفاع بجميع المال المشترك ، كل منهم لمدة تتناسب مع حصته .
قسمة المهيأة المكانية :
تعني قسمة المهيأة المكانية اتفاق الشركاء – علي الشيوع – على أن يختص كل منهم بمنفعة جزء مفرز يوازي حصته في المال الشائع ، متنازلا لشركائه في مقابل ذلك عن الانتفاع بباقي الأجزاء .
النصوص القانونية التي تعالج موضوع قسمة المهايأة:
مادة 846 : (1) في قسمة المهيأة يتفق الشركاء على أن يختص كل منهم بمنفعة جزء مفرز يوازي حصته في المال الشائع ، متنازلا لشركائه فى مقابل ذلك عن الانتفاع بباقي الأجزاء . ولا يصح هذا الاتفاق لمدة تزيد على خمس سنين . فإذا لم تشترط لها مدة أو انتهت المدة المتفق عليها ولم يحصل اتفاق جديد ، كانت مدتها سنة واحدة تتجدد إذا لم يعلن الشريك إلى شركائه قبل انتهاء السنة الجارية بثلاثة أشهر أنه لا يرغب في التجديد .
(2) وإذا دامت هذه القسمة خمس عشرة سنة ، انقلبت قسمة نهائية ، ما بم يتفق الشركاء على غير ذلك . وإذا حاز الشريك على الشيوع جزءا مفرزا من المال الشائع مدة خمس عشرة سنة ، افترض أن حيازته لهذا الجزء تستند إلى قسمة مهيأة .
مادة 847 : تكون قسمة المهايأة أيضا بأن يتفق الشركاء على أن يتناوبوا الانتفاع بجميع المال
المشترك ، كل منهم لمدة تتناسب مع حصته .
مادة 848 : تخضع قسمة المهايأة من حيث جواز الاحتجاج بها على الغير ومن حيث أهلية
المتقاسمين وحقوقهم والتزاماتهم وطرق الإثبات لأحكام عقد الإيجار ، مادامت هذه الأحكام
لا تتعارض مع طبيعة هذه القسمة .
مادة 849 : (1) للشركاء أن يتفقوا أثناء إجراءات القسمة النهائية على أن يقسم المال الشائع مهايأة بينهم وتظل هذه القسمة نافذة حتى تتم القسمة النهائية .
(2) إذا تعذر اتفاق الشركاء على قسمة المهايأة ، جاز للقاضي الجزئي إذا طلب منه ذلك أحد الشركاء أن يأمر بها ، بد الاستعانة بخبير اقتضى الأمر ذلك .
تابع شرح دعوى الفرز والتجنيب وقسمة المال الشائع
طرق الأخرى لانقضاء الشيوع
ينقضي الشيوع – بمعني انتهاء حالة الملكية الشائعة والتحول إلى الملكية المفرزة إذا اتحد المالك للمال الشائع ، كأن يشتـري يكتسب أحد الملاك علي الشيوع ملكية باقي أنصبة شركاء الشيوع البيع – الميراث – الوصيـة – الهبـة – التقادم المكسب للملكيـة – …الخ
السبب الأساسي لظهور الملكية الشائعة
أدي نظام الميراث إلى انتشار الملكية الشائعة في مصر . إذ تنتقل ملكية أموال التركة الي الورثة علي الشيوع وكثيراً ما يستمر الورثة في هذا الشيوع ولمدد طويلة ، وهذه المدد الطويلة تسمح بتزايد عدد الشركاء بسبب موت بعضهم وحلول ورثتهم محلهم ، ويؤازر بقاء الشيوع ما اتسم به ريف مصر من التضامن والتكتل الأسري والتفاخر بالملكيات الكبرى .
تابع شرح دعوى الفرز والتجنيب وقسمة المال الشائع
صيغة دعوى فرز وتجنيب من وارث
انه في يوم … الموافق _ / _ / 200 م الساعة ……… المحامي
بناء على طلب السيد / …… المقيم سكنا / ……………
ومحله المختار مكتب الأستاذ / ……… المحامي الكائن ………
أنا …… محضر محكمة ……… الجزئية قد انتقلت وأعلنت :
السيد / ………… المقيم سكناً ……………
مخاطبا مع / ……………………………………
الموضـــــوع
الطالب والمعلن إليه هم ورثة والدهم المرحوم ………. الذي توفي الي رحمة الله تعالي بتاريخ _/_/___م وخلف من بعده ميراثاً يورث عقاراً كائن بشارع …… برقم … تابع قسم شرطة ……. محافظة ……..
( تذكر جميع البيانات الخاصة بمواصفات هذا العقار وحدوده وعنوانه ومساحته تفصيلاً )
وحيث أن الطالب يرغب في إنهاء حالة الشيوع فيما بينه وبين شقيقة المعلن إليهم حتى يتمكن من الانتفاع بحصة مفرزة يحق له التصرف فيها منفردا .
وحيث أنه يحق للطالب أقامه الدعوى الماثلة بطلب قسمة العقار وفرزه وتجنيب حصة كل شريك فيه ، وفي حالة تعذر تلك القسمة عينا يباع العقار بالمزاد العلني وفقا للثمن المحدد للعقار بتقدير الخبير الذي سيترتب في الدعوى.
بناء عليه
أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت إلى حيث إقامة المعلن إليه وسلمته صورة من هذا الإعلان وكلفته الحضور أمام محكمة ……… .الجزئية الكائن مقرها بجلستها المنعقدة علنا صباح يوم …… الموافق _/ _/___ م أمام الدائرة …… لسماع الحكم :
أولا : بندب خبير في الدعوى تكون مهمته فرز وتجنيب حصة الطالب وذلك في العقار المبين حدوده أو معالم بصدد هذه الصحيفة وفي حالة عدة إمكان الفرز والقسمة والتجنيب يحكم بيعا العقار جمعيه وفقا للثمن المحدد للعقار بتقرير الخبير المنتدب .
ثانيا : إلزام طرفي الدعوى الطالب والمعلن إليه بالمصروفات والأتعاب وفق حصة كل مع بحكم مشمول بالنفاذ المؤجل وبلا كفالة .
ولأجل العلم ؛
تابع شرح دعوى الفرز والتجنيب وقسمة المال الشائع
الأساس القانوني وشرح دعوي الفرز والتجنيب وقسمة المال الشائع
تنص المادة 834 من القانون المدني : لكل شريك أن يطالب بقسمة المال الشائع ما لم يكن مجبرا على البقاء فى الشيوع بمقتضى نص أو اتفاق ، ولا يجوز بمقتضى الاتفاق أن تمنع القسمة إلى أجل يجاوز خمس سنين ، فإذا كان الأجل لا يجاوز هذه المدة نفذ الاتفاق فى حق الشريك وفى حق من يخلفه.
اختصاص المحكمة الجزئية بدعوى الفرز والتجنيب مهما بلغ قيمة المال محل الفرز والتجنيب .
تنص المادة 836 الفقرة الأولي من القانون المدني : إذا أختلف الشركاء فى أقسام المال الشائع فعلى من يريد الخروج من الشيوع أن يكلف باقي الشركاء الحضور أمام المحكمة الجزئية .
وتنص المادة 838 الفقرة الأولي من القانون المدني : تفصل المحكمة الجزئية فى المنازعات التى تتعلق بتكوين الحصص وفى كل المنازعات الأخرى التى تدخل فى اختصاصها .
وتنص المادة 838 الفقرة الثانية من القانون المدني : فإذا قامت منازعات لا تدخل فى اختصاص تلك المحكمة كان عليها أن تحيل الخصوم إلى المحكمة الابتدائية ، وأن تعيين لهم الجلسة التى يحضرون فيها ، وتقف دعوى القسمة إلى أن يفصل نهائيا فى تلك المنازعات .
ندب المحكمة المختصة بدعوى الفرز والتجنيب لخبير
تنص المادة 836 الفقرة الثانية من القانون المدني : وتندب المحكمة إن رأت وجها لذلك خبيرا أو أكثر لتقويم المال الشائع وقسمته حصصا إن كان المال يقبل القسمة عينا دون أن يلحقه نقص كبير فى قسمته .
متي يلجأ الي البيع بالمزاد العلني
تنص المادة 841من القانون المدني : إذا لم تكن القسمة عينا ، أو كان من شأنها إحداث نقص كبير فى قيمة المال المراد قسمتـه ، بيع هذا المال بالطريق المبينة فى قانون المرافعات ، وتقتصر المزايدة على الشركاء إذا طلبوا هذا بالإجماع.
عدم قبول دعوي الفرز والتجنيب إذا رفعت من مشتري بعقد عرفي لم تتخذ بشأنه إجراءات التسجيل أو الصحة والنفاذ :
( 1. في المواد العقارية لا تنتقل الملكية ولا الحقوق العينية الأخرى سواء أكان ذلك فيما بين المتعاقدين أم كان في حق الغير ، إلا إذا روعيت الأحكام المبنية في قانون تنظيم الشهر العقاري .
2. ويبين قانون الشهر المتقدم الذكر التصرفات والأحكام السندات التي يجب شهرها سواء أكانت ناقلة للملكية أم غير ناقلة ، ويقرر الأحكام المتعلقة بهذا الشهر ).
( المادة 934 من القانون المدني )
( جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقلة أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب شهرها بطريق التسجيل ويدخل في هذه التصرفات الوقف والوصية.
ويترتب علي عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ أو ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوي الشان ولا بالنسبة إلى غيرهم ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سوي الالتزامات الشخصية بين ذوي الشأن ).
( المادة 9 من قانون 114 لسنه 1946 – قانون الشهر العقاري)
احكام محكمة النقض
إن الملكية لا تنتقل إلى المشتري إلا بتسجيل عقد البيع وأن العقد الذي لم يسجل لا ينشئ إلا التزامات شخصية بين طرفيه ، فإذا لم يسجل المشتري من المورث عقده فلا تنتقل إليه الملكية ويبقي العقار على ملك المورث وينتقل منه إلى ورثته
مؤدي نص المادة التاسعة من قانون رقم 114 لسنه 1946 بتنظيم الشهر العقاري – وعلى ما جري به قضاء هذه المحكمة – أن الملكية لا تنتقل إلى المشتري إلا بتسجيل عقد البيع وأن العقد الذي لم يسجل لا ينشئ إلا التزامات شخصية بين طرفيه ، فإذا لم يسجل المشتري من المورث عقده فلا تنتقل إليه الملكية ويبقي العقار على ملك المورث وينتقل منه إلى ورثته ، فإذا تصرف الوارث بالبيع بعد ذلك في ذات العقار ، فانه يكون قد تصرف فيما يملك تصرفا صحيحاً وان كان غير ناقل الملكية طالما لم يتم تسجيل العقد.
[ نقض 28/6/1977 – مجموعة أحكام النقض – السنة 28 – رقم 266 – ص 1532]
صيغة دعوى بتقرير انتهاء حالة الشيوع
بحصول قسمة فعلية للتركة
انه في يوم … الموافق _ / _ / 200 م الساعة ……… المحامي
بناء على السيد …… المقيم سكناً / ……………
ومحله المختار مكتب الأستاذ / …… المحامي الكائن ………
أنا …… محضر محكمة …… الجزئية قد انتقلت وأعلنت :-
السيد / …… المقيم سكناً ……… مخاطبا مع / ………
السيد / …… المقيم سكناً ……… مخاطبا مع / ………
السيد / …… المقيم سكناً ……… مخاطبا مع / ………
الموضـــــوع
الطالب والمعلن إليهم جميعا هم ورثة والدهم المرحوم ………. الذي توفي الي رحمة الله تعالي بتاريخ _/_/___م وخلف من بعده ميراثاً شرعياً يورث عبارة عن :
( تذكر جميع البيانات الخاصة بمفردات التركة )
وقد قام كل من الطالب والمعلن إليهم جميعاً . كل . بوضع يده علي جزء مفرز من أعيان التركة يعادل ما يستحقه شرعاً كميراث وبدا التصرف فيه تصرف المالك في ملكه المفرز .
وقد قام المعلن إليه الأول وبتاريخ _/_/__م ببيع نصيبه الذي وضع يده عليه الي السيد …… علي سند من كونه مالك للمبيع – ملكية مفرزه – الأمر الثابت من أصل عقد البيع البند ……
وقد قام المعلن إليه الثاني كذلك وبتاريخ _/_/__م ببيع نصيبه الذي وضع يده عليه الي السيد …… علي سند من كونه مالك للمبيع – ملكية مفرزة – الأمر الثابت من أصل عقد البيع البند ……
وقد قام المعلن إليه الثالث وبتاريخ _/_/__م باستخراج تصاريح بالبناء علي قطعة أرض فضاء – هي نصيبه في تركه والده مورث الطالب والمعلن إليه – بصفته مالكاً لهذه الأرض ملكية مفرزة .
وقد فؤجيء الطالب – رغم ما سبق – بقيام المعلن إليهم بالمطالبة بإعادة قسمة أعيان تركة مورثهم المرحوم ……… الأمر الذي حدا بالطالب المدعي الي إقامة هذه الدعوى بطلب الحكم في مواجهة المدعي عليهم جميعاً بانتهاء حالة الشيوع المدعاة بحصول القسمة الفعلية لأعيان التركة .
والطالب إنما يركن في طلباته الي :
أولا : تنص المادة 835 من القانون المدني : للشركاء إذا انعقد إجماعهم ، أن يقتسموا المال الشائع بالطريقة التى يرونها .
ثانياً : أن كل ما يشترط للقول بحصول القسمة الفعلية للتركة :
أولا :: أن يضع كل من المشتاعين يده علي جزء من المال الشائع – التركة – مفرزاً يعادل نصيبه الشرعي ، ولم يثبت أن المدعي قد وضع يده علي ما يجاوز نصيبه الشرعي.
ثانياً :: أن يتصرف في المال المفرز – الذي وضع يده عليه – تصرفاً ينم عن ملكيته المفرزة له ، والثابت أن ما صدر عن المدعي عليهم هو محاكاة لهذا الشرط دلالة ذلك عقود البيع التي صدرت عن المعلن إليه الأول والثاني .
ثالثاً :: أن يحذوا بقية المشتاعين ذات الحذو – بأن يضع كل منهم يده علي جزء من التركة مفرزاً بما يعادل نصيبه الشرعي وأن يتصرف فيه علي كونه ملكاً مفرزاً ، وقد تحقق هذا الشرط بتصرف كل من المشتاعين ذات التصرفات وكان أخرهم استخراج المعلن إليه الثالث لتصاريح البناء علي نحو ما سلف .
ثالثاً : وفي قضاء صريح لمحكمة النقض تقرر : القسمة الفعلية تتحقق في صورة ما إذا كان تصرف أحد الملاك المشتاعين في جزء مفرز من المال الشائع يعادل حصته ، ثم ينتهج نهجه سائر الشركاء ويتصرف كل منهم في جزر مفرز يعادل حصته في المال الشائع ، فيستخلص من تصرفاتهم هذه ضمناً أنهم ارتضوا قسمة المال الشائع فيما بينهم علي الوجه الذي تصرفوا علي مقتضاه ، ويكون نصيب كل منهم هو الجزء الفرز الذي سبق له أن تصرف فيه .
( طعن 842 لسنة 66 ق جلسة 5/2//1996 )
بناء عليه
أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت إلى حيث إقامة المعلن إليه وسلمته صورة من هذا الإعلان وكلفته الحضور أمام محكمة …… الكائن مقرها ……….. بجلستها المنعقدة علنا صباح يوم …… الموافق _/ _/___ م أمام الدائرة …… لسماع الحكم:
أولا : بانتهاء حالة الشيوع الخاصة بتركة المرحوم ……… لقسمة أعيان هذه التركة قسمة فعلية بين المدعي والمدعي عليهم .
ثانيا : إلزام المعلن إليهم جميعاً بالمصروفات والأتعاب مع بحكم مشمول بالنفاذ المؤجل وبلا كفالة .
ولأجل العلم ؛
(2) وفي كل حال لا يسري هذا البيع في حق المالك للعين المبيعة ولو أجاز المشتري العقد.
تنص المادة 467 من القانون المدني :
(1) إذا أقر المالك البيع سري العقد في حقه وانقلب صحيحا في حق المشتري .
(2) وكذلك ينقلب العقد صحيحا في حق المشتري إذا آلت ملكية المبيع إلى البائع بعد صدور العقد .
تنص المادة 468 من القانون المدني :
إذا حكم للمشتري بإبطال البيع وكان يجهل أن المبيع غير مملوك للبائع ، فله أن يطالب بتعويض ولو كان البائع حسن النية .
أحكام دعوى بطلان بيع ملك الغير
يحكم دعاوى بيع ملك الغير وهما نوعين من الدعاوى استقر عندهم الفقه والعمل القضائي دعوى
إبطال عقد البيع لوروده علي مال مملوك لغير البائع وبالأدق للغير ودعوى عدم نفاذ التصرف
بالبيع في حق المالك الحقيقي عدة مبادئ استخلصت مما استقر عليه الفقه الغالب واتجاه محكمة
النقض بل وقضاء الموضوع ، هذه المبادئ هي احدى عشرة نقطة نوردها مشفوعة بتطبيقات مؤكدة لها :
اولا : بيع ملك الغير لا يقع باطلاً بقوة القانون ، وإنما يكون قابلاً للإبطال لمصلحة شخص محدد
هو المشتري لهذا الملك ، خلاصة هذه المبدأ أن بطلان بيع ملك الغير مقرر لمصلحة المشترى و
من ثم فيكون له دون غيره أن يطلب إبطال العقد .
ثانيا : بيع ملك الغير لا يقع باطلاً بقوة القانون . ذكرنا ذلك ، ونزيد أن ما يترتب علي عدم وقوع البطلان هو أن يبقي عقد البيع – ما لم يثبت المشتري أن المبيع مملوك لأخر – يبقى قائماً منتجاً لآثاره القانونية كاملة .
ثالثا: للمشترى في بيع ملك الغير بدلاً من أن يطلب إبطال عقد البيع لورده علي مال مملوك للغير – أن يطالب البائع بتنفيذ التزاماته ومنها علي سبيل التمثيل التسليم و القيام بما هو ضروري لنقل الملكية ، و يعد هذا منه إجازة للعقد بمعني أنه لا يجوز له بعد المطالبة بتنفيذ العقد أن يطلب إبطاله لوردوه علي مال مملوك للغير .
رابعا: إذا كان المشترى على علم وقت البيع بأن البائع لا يملك المبيع لا يكون له الحق في أي تعويض . لكن له أن يطالب بإبطال البيع ويسترد الثمن تبعا لذلك . إذا كان المشترى على علم وقت البيع بأن البائع لا يملك المبيع كان له أن يطـالب بإبطال البيع ويسترد الثمن تبعا لذلك ولكـن لا يكون له الحق في أي تعويض .
خامسا : في حالة تعدد الملاك يسري عقد بيع ملك الغير في حق الملاك الحقيقيين إذا أجازوا هذا العقد طبقاً للمادة 467 مدني
سادسا : ينقلب عقد بيع ملك الغير صحيحا في حق المشترى إذا آلت ملكية المبيع إلى البائع بعد صدور العقد . وفي إقرار ذلك المبدأ قررت محكمة النقض : عقد بيع ملك الغير – إلى أن يتقرر بطلانه بناء على طلب المشترى – و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة – يبقى قائماً منتجاً لآثاره بحيث يكون للمشترى أن يطالب البائع بتنفيذ ما يترتب على العقد بمجرد انعقاده و قبل تسجيله من حقوق و التزامات شخصية ، و تنتقل هذه الحقوق و تلك الالتزامات من كل من الطرفين إلى وارثه ، فيلتزم وارث البائع بنقل ملكية المبيع إلى المشترى أو إلى وارثه ، كما يلتزم بضمان عدم التعرض للمشترى فى الانتفاع بالمبيع أو منازعته فيه …. و هذا البيع ينقلب صحيحاً فى حق – المشترى – بأيلولة ملكية المبيع إلى – البائع أو ورثته – بعد صدور العقد عملاً بنص الفقرة الثانية من المادة 467 من القانون المدني .
سابعا : بيع الشريك المشتاع لقدر مفرز من نصيبه لا ينفذ في حق باقي الشركاء بل يظل معلقاً على نتيجة القسمة ، إلا أنه يعتبر صحيحاً ونافذاً في حق الشريك البائع و منتجاً لآثاره القانونية على نفس المحل المفرز المتصرف فيه قبل القسمة أما بعد القسمة فاستقرار التصرف على ذات المحل رهين بوقوعه فى نصيب الشريك البائع فإن وقع فى غير نصيبه ورد التصرف على الجزء الذي يقع فى نصيبه نتيجـة للقسمة .
ثامنا: لا يسري بيع ملك الغير في حق المالك للعين المبيعة ، وقضي في تأكيد هذا المبدأ : من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن للمالك الحقيقي أن يطلب طرد المشترى من ملكه ، لأن يده تكون غير مستندة إلى تصرف نافذ فى مواجهته كما أن له أن يطلب ريع ملكه من هذا المشترى عن المدة التي وضع يده فيها عليه .
تاسعا : أحكام بيع ملك الغير لا تتعلق بالنظام العام – ونعني البطلان المترتب علي بيع ملك الغير – فهو ليس بطلان متعلق بالنظام العام وإنما حق في الإبطال مقرر لمصلحة المشتري لملك الغير
عاشرا : لا يجوز التمسك بإبطال العقد متي كان من الممكن نقل الملكية حقيقة إلى المشتري وإلا عد ذلك تطبيقاً للتعسف في استعمال الحق .
حادى عشر : مدة تقادم دعوى إبطال عقد بيع ملك الغير خمسة عشر سنة
صيغة دعوى بطلان بيع ملك الغير
موضوعها عقار
انه في يوم … الموافق _ / _ / 200 م الساعة ……… المحامي
بناء على طلب السيد / …… المقيم سكناً / ……………
ومحله المختار مكتب الأستاذ / ……… المحامي الكائن ………
أنا …… محضر محكمة ……… الجزئية قد انتقلت وأعلنت :-
السيد / ………… المقيم سكناً ………………….
مخاطبا مع / ……………………………………
الموضـــــوع
بموجب عقد بيع ابتدائي مؤرخ _/ _/ ___ م اشتري الطالب من المعلن إليه ما هو
… تذكر بيانات المبيع وحدوده ومعامله …
وحال قيام الطالب بإجراءات التسجيل ثبت أن العقار محل عقد البيع ليس ملكا للمعلن إليه و مدرج باسم السيد / …… صاحب الملكية المسجلة تحت رقم …… لسنة ……… شهر عقاري ……… وذلك من واقع الصورة الرسمية من هذا العقد والمقدمة على أوراق تلك الدعوى والمطابقة حدود أو معالم موضوع عقد البيع سند الدعوى الماثلة الأمر الذي يكون معه المعلن إليه قد باع مالا يملك.
وحيث أن الأمر كذلك فقد حق للطالب طلب أبطال هذا البيع وإلزام المعلن إليه برد المبلغ المقدر بـ ……… السابق أداؤه بموجب عقد البيع المنوه عنه .
تأسيساً علي الآتي :
تنص المادة 446 من القانون المدني :
1- إذا باع شخص شيئا معينا بالذات وهو لا يملكه ، جاز للمشتري أن يطلب أبطال البيع . ويكون الأمر كذلك ولو وقع البيع على عقار ، سجل العقد أو لم يسجل.
2- وفي كل حال لا يسري هذا البيع في حق المالك للعين المبيعة ولو أجاز المشتري العقد) .
وقد قضت محكمة النقض في ثبوت حق المشتري في رفع دعوى الإبطال :
بطلان بيع ملك الغير مقرر لمصلحة المشترى و من ثم فيكون له دون غيره أن يطلب إبطال العقد . وما لم يثبت أن البائع غير مالك و يطلب البطلان صاحب الحق فيه ، فإن عقد البيع يبقى قائماً منتجاً لآثاره بحيث يكون للمشترى أن يطالب البائع بتنفيذ التزاماته و يعد هذا منه إجازة للعقد . ( الطعن رقم 243 لسنة 28 ق جلسة 14/3/ 1963)
بناء عليه
أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت إلى حيث إقامة المعلن إليه وسلمته صورة من هذا الإعلان وكلفته الحضور أمام محكمة ………لكائن مقرها بجلستها المنعقدة علنا صباح يوم … الموافق _/ _/___ م أمام الدائرة …… ليسمع المعلن إليه الحكم :
أولا :- بإبطال عقد البيع المؤرخ _/ _/ ___ م والمبين وصفا ومعالم بصدر هذه العريضة مع ما يترتب على ذلك من أثار.
ثانيا :- إلزامه بأن يؤدي للطالب مبلغ وقدره ………… قيمة المستحق فى ذمته والذي تم قبضه له مع الفوائد القانونية من تاريخ المطالبة القضائية حتى يتم السداد
ثالثا:- إلزامه المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة بحكم مشمول بالنفاذ المعجل بلا كفالة ومع حفظ كافة الحقوق الأخرى.