دعوي الشفعة كسبب من أسباب كسب الملكية

كل ما هو متعلق بالشفعة

الشفعة كسبب من أسباب كسب الملكية تعريفها وحكمة مشروعيتها :

نصت المادة 935 من القانون المدني علي أنه : الشفعة رخصة تجيز في بيع العقار الحلول

محل المشتري في الاخذ وبالشروط المنصوص عليها في المواد التالية :

فالشفعة ليست حقاً من الحقوق ، ولذلك لا يجوز وصفها بأنها حق عيني أو حق شخصي

أو بأنها بين هذا وذاك إن الشفعة مجرد رخصة ، أو هي علي حد قول الشرعيين خيار ومشيئة ،

فهي مصدر من مصادر الملكية وسبب من أسباب كسبها ، وليست في ذاتها حقاً من الحقوق .

والحكمة في مشروعية الشفعة هي دفع ضرر المجاورة أو الاشتراك في الملك ، ثم أن من شأنها

أيضاً منع تجزئة العقارات ببيعها لغير الجار والشريك وجمع ما تفرق من حق الكبكية ، كضم حق الانتفاع إلي الرقبة عن طريق الأخذ بالشفعة .

وبينت المادة 936 من القانون المدني الاشخاص الذين يحق لهم طلب الأخذ بالشفعة ، ومن هذا النص يتبين أن الشفعاء هم :

1 – مالك الرقبة إذا بيع كل حق الانتفاع الملابس لها أو بعضه

2 – الشريك في الشيوع إذا بيع شئ من العقار الشائع إلي أجنبي .

3 – صاحب حق الانتفاع إذا بيعت كل الرقبة الملابسة لهذا الحق أو بعضها .

4 – مالك الرقبة في الحكر إذا بيع حق الحكر ، والمستحكر إذا بيعت الرقبة.

5 – الجار المالك في الاحوال التي بينتها المادة المذكورة .

أثار الشفعة :

أوضح المشروع أثار الشفعة في المواد 945 حتي 947 مندني ، فنظمت المادة 945 مدني انتقال الملكية إلي الشفيع وأشارت

المادة 946 مدني حكم بناء المشتري في العين المشفوعة وأوضحت المادة 947 حكم تصرف المشتري في هذه العين ومدي سريانه علي الشفيع .

أولا: انتقال الملكية إلي الشفيع .

ثانياً : حكم يناء المشتري في العقار .

ثالثاً : حكم تصرف المشتري القانونية .

اجراءات الشفعة :

إذا طلب الشفيع الأخذ بالشفعة واستجاب المشتري لذلك ترتب علي ذلك ثبوت حق الشفعة بالتراضي ووضع المشرع قواعد

ومواعيد صارمة في المواد من 940 حتي 942 مدني أوضح فيها إجراءات الأخذ بالشفعة

أولاً : إعلان الرغبة في الآخذ بالشفعة :

1 – يجب أن يكون إعلان الرغبة رسمياً

2 – يجب أن يوجه الاعلان إلي كا من البائع والمشتري

3 – يجب أن يقع إعلان الرغبة في المسيعاد القانوني

4 – يجب تسجيل إعلان الرغبة في الشفعة 0

ثانياً : إيداع الثمن :

نصت المادة 942/2 مدني جنوب علي ايداع الشفيع الثمن في المحكمة بقولها ” وخلال ثلاثين

يوماً علي الأكثر من تاريخ هذا الاعلان ، يجب أن يودع خزانة المحكمة الكائن في دائرتها العقار

كل الثمن الحقيقي الذي حصل به البيع مع مراعاة أن يكون هذا الابداع قبل رفع دعوي الشفعة ،

فإن لم يتم هذا الايداع في الميعاد علي الوجه المتقدم سقط الحق في الأخذ بالشفعة “

وتحسب مدة الثلاثين يوماً التي يجب أن يتم فيها الايداع من يوم الاعلان الأخير للرغبة إذا لم يعلن الشفيع رغبته إلي البائع والمشتري في وقت واحد .

ثالثاً : رفع دعوي الشفعة وقيدها :

يجب أن يكون الشفيع الذي يرفع الدعوي أن تتوافر له أهلية التصرف فاذا كان الشفيع عديم الأهلية أو ناقصها وجب علي الوصي أو القيم استئذان المحكمة

 

الشروط الواجب توافرها في الشفيع

الشروط الواجب توافرها في الشفيع :

الشرط الاول :

يجب أن يكون الشفيع مالكاً لما يشفع به وقت هذا البيع سواء ملكية تامة

أو شائعة ، فيستوي في ذلك أن يكون الشفيع شريكاً مشتاعً أو جاراً ملاصقاً أو مالكاً للرقبة ،

ولكن استثناء من هذا الشرط أعطي القانون حق الشفعة لصاحب حق الانتفاع وللمحتكر إذا بيعت الرقبة.

ويجب أن يكون العقد الذي يستند اليه الشفيع مسجلاص حتي يعتد به .

دعوي الشفعة كسبب من أسباب كسب الملكية

الشرط الثاني :

يجب أن تستمر ملكية الشفيع حتي ثبوت الحق في الشفعة .

فيجب أن يظل الشفيع مالكاص حتي يتملك العقار المشفوع فيه أما بالاتفاق أي التراضي ،

أو بصدور حكم نهائب في ثبوت الشفعة ، فاذا باع العقار الذي يشفع به أو قام بوقفه

أثناء سير الدعوي لا يقضي له بالشفعة فاذا كان سند المالك في الملكية باطل ،

لا يجيز له طلب الشفعة ، لأن العقد الباطل كما هو معلوم منعدم الاثر .

وإذا كانت ملكية الشفيع مقترنة بشرط فاسخ ، لم يمنع هذا كونه مالكاً ،

فيجوز له أن يشفع ، إنما علي شريطة أن يتحقق الشرط الفاسخ قبل الحكم بالشفعة .

الشرط الثالث :

يجب ألا يكون الشفيع ممنوعاً من الأخذ بالشفعة بالاتفاق .

فالمنع من الأخذ بالشفعة قد يكون بارادة الشخص كأن يتنازل الشفيع عنها بإرادته ،

فيمتنع عليه عندئذ طلبها وقد يكون المنع من الأخذ بالشفعة بنص القانون

وهنا تعرض لبعض الحالات التي منعهم القانون من الحق في الأخذ بالشفة وهم :

1 – الوقف

2 – من لا يملك شراء العقار المشفوع

مستندات دعوي الشفعة :

سند ملكية الشفيع وما يفيد أحقيته كشفيع ، وإذا كان هناك مستندات خاصة بملكية الجوار ،

أو ما يفيد حصول البيع كالانذار الصادر من البائع أو المشتريللشفيع ، ما يفيد إيداع الثمن

حيث أنه يشترط إيداع الثمن قبل رفع الدعوي ، الانذار الصادر من الشفيع للبائع وللمشتري بطلب الشفعة .