عقد الايجار القديم ومتي يسقط وطريقة الفسخ

عقد الايجار القديم

عقد الايجار القديم قبل عام 1996 كان قانون الايجار القديم يعطي الحق للمستأجر  بأن يقوم بأيجار الشقة مدى الحياة ويورثها من بعده للابناء  بنفس القيمة الإيجارية بمعني ان السعر لا يتغير اطلاقا.

 

ذلك كان يتم عن طريق كتابة كلمة (مشاهرة)  فى بند المدة في عقد الإيجار – أي مدى الحياة. في شهر مارس من نفس السنة 1996 أصدرت الحكومة قرار بوقف العمل بقانون الإيجار سالف الذكر، إلا في حالات استثنائية.

وسوف نوضح في هذه المقالة الآتي معني كلمة (مشاهرة) في عقد الايجار، حالات فسخ عقد الايجار القديم، متي يسقط عقد الايجار القديم، حالات طرد المستأجر في عقد الايجار القديم، متي يسقط عقد الايجار القديم للمحلات، هل يمتد عقد الايجار القديم للورثة.

عقد الايجار القديم ومتي يسقط وطريقة الفسخ

معني كلمة (مشاهرة) في عقد الايجار القديم

كلمة (مشاهرة) يختلف معناها باختلاف تاريخ التعاقد بحسب كونه قد أبرم في ظل قانون الايجار القديم عنه في عقد الإيجار في ظل قانون الإيجارات الجديد الذي تم إقراره والعمل به منذ شهر نوفمبر عام 1996 فقانون الايجار القديم قبل عام 1996 كانت تعنى كلمة “مشاهرة” أن الإيجار يسرى لمدى الحياة وهو ما يتناقض بشكل جوهري في عقد الإيجار في ظل قانون الإيجارات الجديد.

والمعنى القانوني لكلمة (مشاهرة) في ظل قانون الإيجارات الجديد تعنى أن مدة العقد هي شهر واحد ومن ثم يكون المستأجر ملتزم برد العين (المكان المؤجر) بعد انتهاء الشهر وقد نص القانون في مادته 558 من القانون المدني على أن: “الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم”، كما تنص المادة 598 فقرة (أ) من القانون المدني على أنه: “ينتهى عقد الإيجار بانتهاء المدة المعينة في العقد “.

الواضح من نص المادتين 558، 598 فقرة “أ” من القانون المدني أن عقد الإيجار عقد محدد المدة مؤقت بطبيعته، وتفسير كلمة مشاهرة بأنهاء مدة شهر هو التفسير الوحيد الذى يتفق مع طبيعة عقد الإيجار كعقد مؤقت المدة، كما أن كلمة مشاهرة لغويا هي أحد مشتقات كلمة شهر، وبالتالي تفيد معناها ومقصودها السليم ولا يصح الانحراف بالكلمة عن معناها وصولا إلى غاية أخرى بعيدة عن ما تفيده، وقد أكد ذات المعنى المذكرة الإيضاحية للقانون المدني، وكذلك الأحكام الصادرة من المحكمة الدستورية العليا وخلاصتها جميعا أن عقد الإيجار أحد العقود الرضائية والتي ترد على منفعة الشيء ولا يتصور فيها التأبيد.

وذلك لأن تأبيد العقد – أي تأبيد مدته – أمر يتنافى مع طبيعة عقد الإيجار، ويذكر من قضاء محكمة النقض في بيان تفسير العقود أنه:”متى كانت عبارة العقد واضحة في إفادة المعنى المقصود منها فإنه لا يجوز إخضاعها لقواعد التفسير للوصول إلى معنى أخر مغاير”، كما أن: “القاضي ملزم بأن يأخذ عبارة المتعاقدين واضحة كما هي فلا يجوز له تحت ستار التفسير الانحراف عن معناها الواضح إلى معنى أخر”.

حالات فسخ عقد الايجار القديم

1- عدم دفع الإيجار من قبل المستأجر يستوجب إنذاره رسميًا وإعطاء مهله له وهي خمسة عشر يوما لسداد الإيجار، في حالة استمرار الامتناع عن الدفع يتم فسخ العقد واسترداد الشقة.

2- في حالة تغيير نشاط الوحدة المستأجرة من سكن إلى نشاط تجاري دون الرجوع إلى مالك العقار، يستوجب بطلان عقد الإيجار واسترداد السكن.

3- للمالك الحق في المطالبة بفسخ العقد عند قيام المستأجر بتغيير معالم الشقة، سواء بالبناء أو الهدم مما يؤثر على حالة المبنى.

4- بالإضافة إلى إمكانية استرداد الشقة عند قيام المستأجر باستخدام معدات أو أجهزة داخل مسكنه تهدد سلامة المبنى والقاطنين فيه.

5- عند إحجام المستأجر عن القيام بأعمال الصيانة بمسكنه، مما ينجم عنه الإضرار بالمبنى يحق للمالك فسخ العقد.

6- من الحالات التي يسقط فيها عقد الإيجار القديم التسبب في انتشار الأوبئة والأمراض عن عمد، من قبل المستأجر.

متي يسقط عقد الايجار القديم

حسب ما أصدرته محكمة النقض فإن انتهاء عقد الإيجار القديم يكون على النحو التالي:

1- السماح للمستأجر بالانتفاع بالعين لمدة 60 عام فقط من تاريخ إبرام العقد على أن يحق للمالك تجديد العقد أو فسخه واسترداد الوحدة السكنية.

2- الجدير بالذكر أن المادة 999 من القانون المدني نصت صراحة على عدم جواز استمرار العقد القديم لمدة تزيد عن 60 عام وذلك في حالة عدم تحديد مدة.

3- أما في حالة تحديد مدة زمنية معينة في عقد الإيجار، فإن من حق مالك العقار استرداد الشقة بعد مضي المدة المتفق عليها.

4- كما يسقط عقد الإيجار القديم في حالة غلق المستأجر للمسكن وإخلاؤه من الأثاث لمدة تصل إلى 3 سنوات.

 

5-  في حالة مرور 50 عام على كتابة عقد الإيجار يمكن للمالك استرداد الشقة من المستأجر.

6- بالإضافة إلى إمكانية فسخ العقد في حالة حصول المستأجر على وحدة سكنية تابعة لوزارة الإسكان بشرط مرور 3 سنوات.

7- كما يسقط العقد عند امتلاك ترخيص بناء سواء باسم المستأجر أو باسم أحد أفراد أسرته مدته 3 سنوات.

8- الجدير بالذكر أنه في حالة وفاة المستأجر يتم توريث عقد الإيجار للزوجة فقط، حيث ينتهي العقد بوفاتها في حالة عدم وجود أي من الأبناء معها.

9- أما في حالة إقامة الابن أو الابنة مدة لا تقل عن عام مع الأم في الشقة يتم توريثها للابن أو الابنة فقط، ثم يتم تسليمها للمالك بعد الوفاة.

حالات طرد المستأجر في عقد الايجار القديم

1- استخدام الشقة بطريقة تسبب الضرر للعقار يتيح للمالك فسخ العقد القديم واسترداد العين المؤجرة.

2-  في حالة ثبوت استخدام المستأجر الشقة في أعمال مخلة يتم طرد المستأجر، وذلك بعد رفع دعوى قضائية وصدور الحكم بالطرد.

 

3- وفاة المستأجر مع عدم وجود أيًا من أولاده مقيم معه لمدة عام قبل وفاته يمنح الحق للمالك باسترداد الشقة.

4- عند قيام المستأجر بتأجير الشقة للغير من الباطن للاستفادة بها يتم طرده من الشقة واستردادها، بعد رفع الأمر للقضاء والحكم لصالح المالك.

5- كما أن المالك له الحق في طرد المستأجر في حالة سجنه بالفعل في قضية تمس السمعة والشرف.

متي يسقط عقد الايجار القديم للمحلات

عقد الايجار القديم للمحلات تختلف عن العقود المخصصة للشقق السكنية، لذلك سنتعرف على متى يسقط عقد الايجار القديم بالنسبة للمحال التجارية فيما يلي:

1- حسب مشروع القانون الجديد فإن المستأجر لديه 5 سنوات فقط منذ صدور قرار تنفيذ القانون قبل إخلاء المحل.

2- الجدير بالذكر أن العقد سوف يسقط بمجرد مرور الخمس سنوات ويحق للمالك استرداد المحل بموجب القانون المعدل.

3- كما أن القيمة الايجارية سوف تزداد 5 أضعاف، ثم يتم زيادة 15% كل سنه حتى تنتهي ال5 سنوات وذلك للأشخاص العاديين.

 

4- على صعيد آخر قررت المحكمة الدستورية بفسخ عقد الايجار القديم للأشخاص الاعتبارية وعدم جواز مدة العقد.
5- كذلك وفقا للمادة 4 من قانون الايجار القديم للمحلات أنه يجوز إخلاء المحل بموافقة الطرفين قبل نهاية ال5 سنوات نظير مقابل مادي يدفعه المالك للمستأجر.

6- الجدير بالذكر أن هناك حالات استثنائية لن تخضع لتنفيذ التعديل على قانون الايجار القديم منها المحال التجارية المزاولة لحرف أو مهن.

7- كذلك لن تسري تعديلات القانون على الشركات والمؤسسات وما شابه التي تم صدور حكم قضائي بإخلائها.

هل يمتد عقد الايجار القديم للورثة

عقد الايجار القديم الجدير بالذكر أن تلك العقود تندرج تحت نص المادة 563 من القانون المدني، كما سنوضح فيما يلي:

1- عند عدم تحديد مدة محددة في عقد الايجار القديم المبرم بين المالك والمستأجر، فإن مدة ذلك العقد ستكون حسب المدة المتفق عليها في دفع الإيجار وعادة تكون شهريه
بمعنى أن إذا كان الاتفاق على دفع قيمة الإيجار شهريًا أو سنويًا، فإنه يحق للمالك إنذار المستأجر بإخلاء الشقة وتسليمها له بعد مضى المدة المتفق عليها.

2- في حالة امتناع المستأجر عن دفع ملحقات الإيجار المتمثلة في فواتير المياه أو نور السلم أو صيانة المصعد أو أجرة البواب، يحق للمالك فسخ العقد وطرده من الشقة.

3- في حالة بيع أو التنازل عن الشقة للغير دون علم المالك، يتم اللجوء إلى القضاء للحصول على حكم قضائي بطرد المستأجر الجديد واسترداد العين.

حكمت محكمة النقض علي ان :

بإعتبار من 27 مارس 1997 لا يستمر عقد إيجار الأماكن غير السكنية بموت أحد من أصحاب حق البقاء فى العين إلا لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلى دون غيره ولمرة واحدة وليس لورثة ورثته، فإن مات أحد من هؤلاء المستفيدين لا يستمر العقد لصالح أى من ورثته وينقضى العقد بوفاة مورثهم والقول بغير ذلك من شأنه امتداد عقد الإيجار لأكثر من جيل وعلى خلاف ما تنص عليه المادة الأولى من القانون رقم 6 لسنة 1997 ولائحته التنفيذية.

وبذلك تكون الهيئة العامة للمواد المدنية والتجارية ومواد الأحوال الشخصية وغيرها بمحكمة النقض فى أحدث أحكامها: “قيدت امتداد العقد – المنصوص عليه فى المادة الأولى من القانون رقم 6 لسنة 1997 – بعد وفاة المستأجر الأصلى لورثته حتى الدرجة الثانية ممن يستعملون العين فى ذات نشاط مورثهم يسرى من تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1997 الحاصل فى 9 سبتمبر 1977، واعتبارا من 27 مارس 1997 لا يستمر العقد لورثة ورثة المستأجر الأصلى والعدول عن الأحكام الأخري.

ما هو الفرق بين عقد الايجار القديم والجديد

اولا عقد الايجار القديم الذى كان معمول به قبل عام 96

بعد الحرب صدرت عدة قوانين استثنائيه وتم وقف العمل بنصوص عقد الإيجار بالقانون المدنى وبموجب القوانين الاستثنائيه فقد تمكن المسأجر من البقاء بالعين المستأجره الى اجل غير مسمى وذلك بكتابة عبارة مشاهره فى بند مدة العقد ليصبح العقد مؤبدا وقابلا للتوريث وبنفس القيمه الإيجاريه واستمر العمل على ذلك الى ان صدر

القانون رقم 4 لسنة 96 الذى قرر الغاء هذه القوانين من تاريخه فى اخر مارس من نفس العام على ان يستمر العمل بالقوانين الاستثنائيه فقط على العقود التى حررت فى ظلها اما تلك التى تبرم بعد مارس 96 فينطبق عليها نصوص القانون المدنى.

ثانيا عقد الإيجار المعمول به حاليا

وهو العقد الذى كان معمولا به قبل قوانين الإيجار الاستثنائيه كما اوضحنا تمت العوده الى تطبيق نصوص القانون المدنى فما هى ؟

اولا ماهو عقد الإيجار فى القانون المدنى

هو عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه ان يمكن المسأجر من الإنتفاع بشئ معين لمده معينه لقاء اجر معلوم

ثانيا مدة عقد الإيجار

ينص القانون المدنى علي انه اذا انعقد الإيجار دون الإتفاق على مده معينه او عقد لمده غير معينه او تعذر اثبات المده المدعاه اعتبر عقد الإيجار منعقداً للفتره الزمنيه المعينه لدفع الاجره وينتهى بانقضاء هذه الفتره بناءاً على طلب احد المتعاقدين، فما معنى كل هذا ؟

لابد ان يكون هناك مده محدده لعقد الايجار

لاتكتب فى عقد الايجار ان المده هى كذا عام وتجدد تلقائيا بدون االرجوع للمالك فذلك يعرض العقد للابطال
لاتوجد مده محدده لعقد الايجار.

اذا كان معك عقد ايجار يزيد عن تسع سنوات وتريد ان توثقه فإما ان ترفع دعوى صحة توقيع بموجب هذا العقد او يتم تسجيله وشهره فى الشهر العقارى وهى مصطلحات تختلف عن التوثيق.

هل يستطيع صاحب البيت اخراج المستأجر

القانون المدني حدد الحالة التي يحق فيها لمالك العقار فى الإيجار الجديد مطالبة المستأجر بإخلاء مسكنه دون اللجوء للقضاء، أو بمعنى أدق حدد القانون حق المؤجر في طرد المستأجر عن طريق قسم الشرطة دون اللجوء إلي المحكمة شريطة توثيق عقد الإيجار بالشهر العقاري بحضور الطرفين، فبصدور القانون رقم 137 لسنة 2006 تم إضافة فقرة ثانية إلى نص المادة الثانية من القانون رقم 4 لسنة 1996 ونصها كالأتي: (ويكون للمحررات المثبتة لهذه العلاقة الإيجارية وشروطها وانتهائها قوة السند التنفيذي بعد توثيقها بحضور أطرافها)، ويترتب على هذه المادة ما يلي :

1- يحق للمؤجر أن يطرد المستأجر إذا انتهت مدة الإيجار وامتنع عن إخلاء العين، وذلك بأخذ أصل عقد الإيجار وصورة منه محضرين التنفيذ بالمحكمة التابع لها العين محل الإيجار والتي تقوم بدورها بتنفيذ مضمون العقد مثله مثل أي حكم يتم تنفيذه بواسطة الشرطة.

2- كما أنه يحق للمؤجر طرد المستأجر تحقيقا للشرط الصحيح الفاسخ الخاص بتأخر المستأجر عن سداد القيمة الإيجارية ولو لمدة قسط واحد.

وحتى يتم ذلك يلزم عدة شروط وهما :

1- أن يتم التصديق على هذا العقد فى الشهر العقاري ويتم تزيله بالصيغة التنفيذية في السجل الخاص بذلك فى الشهر العقاري.

2- أن يسرى على العقد أحكام القانون رقم 4 لسنة 1996.

3- ألا تزيد مدة الإيجار عن 9 سنوات.

4- يلزم حضور الطرفين أمام الموثق في مكتب الشهر العقاري التابع له العين.

ويقوم الموظف المسئول بوضع الصيغة التنفيذية علي عقد الإيجار استنادا للمادة الثانية من القانون رقم 68 لسنة 1947 قانون التوثيق بحضور طرفي عقد الإيجار، ويختم العقد بخاتم المأمورية، وبذلك يصبح سندا تنفيذيا طبقا لمفهوم الفقرة الثانية من المادة الثانية من القانون رقم 4 لسنة 1996.

في حالة امتناع الموظف عن إعطاء الصيغة التنفيذية

أما في حالة امتناع الموظف عن إعطاء الصيغة التنفيذية على العقد الذي توافرت فيه الشروط السابق ذكرها فإنه يحق لصاحب الشأن استنادا للمادة 7 من قانون التوثيق رقم 68 لسنة 1947 أن يلجأ لقاضي الأمور الوقتية بالمحكمة التابع لها مكتب التوثيق بطلب أمر علي عريض بتسليمه الصورة التنفيذية وذلك خلال عشرة أيام من تاريخ رفض مكتب التوثيق وضع الصيغة التنفيذية على العقد.

من هو الشخص الاعتباري في قانون الايجار القديم

الشخص الاعتباري في قانون الايجار القديم فقد حددت المادة (52) من القانون المدنى، بأنه (الدولة وكذلك المديريات والمدن والقرى بالشروط التى يحددها القانون والإدارات والمصالح وغيرها من المنشآت العامة التى يمنحها القانون شخصية اعتبارية، والهيئات والطوائف الدينية التى تعترف لها الدولة بشخصية اعتبارية، والاوقاف والشركات التجارية والمدنية والجمعيات وكل مجموعة من الأشخاص أو الأموال تثبت لها الشخصية الاعتبارية بمقتضى نص فى القانون)

ونصت المادة 2 من القانون على أنه (بعد انتهاء مدة خمس سنوات من بداية تطبيق القانون إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى وفقـا لأحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977، و136 لسنة 1981 المشار إليهما بانتهاء مدة لا تجاوز خمس سنوات من تاريخ العمل بالقانون، ما لم يتم التراضي على غير ذلك)