اهم البنود والملاحظات فى كتابة العقد الابتدائي

اهم البنود والملاحظات فى كتابة العقد الابتدائي

1- لا تشترى عقد البيع الموجود فى المكتبات.

2- احرص علي أن يحرر العقد محامي.

3- النص على تاريخ ويوم تحرير العقد.

4- التأكد من أهلية المتعاقدين للتصرف والتعاقد وإقرارهم بذلك.

5- كتابة بيانات المتعاقدين (الإسم كاملا – رقم البطاقة – العنوان تفصيلا).

6- عند وجود وكالة يجب كتابة رقم التوكيل ومكان توثيقه والتأكد من سلامته.

7- عند وجود ورثة يتم كتابة رقم إعلام الوراثة وعند وجود قاصر يتم كتابة رقم قرار الوصاية ورقم موافقة النيابة الحسبية على البيع.

8- وصف المبيع وصفا تفصيليا لا يدع مجال للشك أو التأويل من حيث الحدود والمساحة ورقم وتاريخ رخصة البناء.

9- يتم ذكر الحصة المشاعة المرتبطة بذلك المبيع على أن تكون محددة بالنسبة المئوية.

10- كتابة الثمن بالأرقام والحروف (الثمن الحقيقى).

11- عند وجود أقساط للسداد، يتم كتابة قيمتها ومواعيد استحقاقها وكتابة الشرط الجزائي.

12- إقرار البائع بأنه لم يسبق له التصرف في العين كما يضمن عدم تعرضه هو أو الغير للمشترى في العين موضوع البيع.

13- إقرار البائع بضمان العيوب الخفية وتحمل المسئولية في حاله ظهور اى عيب خفي بالمبيع.

14- كتابة عدد صفحات العقد وعدد بنوده وعدد النسخ ويفضل أن يكون من ثلاث نسخ.

15- التأكد من صحة وسلامة التوقيعات والبصمة

اهم البنود والملاحظات فى كتابة العقد الابتدائي

الفرق بين عقد البيع الابتدائي وعقد البيع النهائي ؟

* العقد الإبتدائى هو عقد عرفى بين طرفيه – * العقد النهائى هو العقد المسجل أمام الجهة المناط بها التسجيل وفقا للأوضاع التى يقررها القانون وهى مصلحة الشهر العقارى وفى بعض الأماكن السجل العينى .

* نفرق هنا بين حالتين :
1-إذا كان المبيع منقولا بغض النظر عن القيمة فإن شروط تملكه – الحيازة بحسن نية وبسند صحيح من القانون كالعقد الإبتدائى ففى هذه الحالة يكون كافى لإثبات الملكية إعمالا للقاعدة القانونية التى تقرر أن الحيازة فى المنقول بسند صحيح وبحسن نية سند للملكية .
2- كون المبيع عقارا – هنا يقرر القانون أن الملكية فى العقارات لا تنتقل إلا بالتسجيل وهذا لا يعنى أن المشترى بعقد إبتدائى ليس له حقوق ولكن تكون الحقوق المترتبة على العقد الإبتدائى حجة بين طرفيه البائع والمشترى ولكن العقد المسجل حجة على الكافة وهو الناقل للملكية أمام كافة الأشخاص والجهات .
نخلص من ذلك إلى أن العقد الإبتدائى يعتد به وله قيمة قانونية بين طرفيه فقط .

* الشروط الواجب توافرها لصحة العقد الإبتدائى عند الشراء هى :
1- الأهلية
2- الإيجاب والقبول
3- الرضا
4- محل العقد يكون مشروع ( غير مخالف للقانون )
5- الثمن
6- المعاينة النافية للجهالة

* العقد الأبتدائى هو عقد صحيح يبرم بين المشترى و البائع و هو عقد صحيح بين أطرافة و ليس له حجية العقود الموثقه امام الغير – والشائع في الواقع العملي هو الحصول على حكم بصحة التوقيع على العقد الأبتدائى – لتضفى عليه بعض الشرعيه -وجدير بالذكر أن دعوى صحة التوقيع لا تمس موضوع العقد وانما تضفى الشرعية على التوقيع فقط ولا تثبت او تنقل الملكية

و البعض لايحبذ العقد الأبتدائى و يعتبرونه ورقه عرفية ليس لها صفه الشرعيه –

** والعقد الابتدائي اذا لم يتم تسجيله فانه لا يترتب عليه اي التزامات سوي التزامات شخصية … وبعبارة اوضح يمكن القول ان العقد الابتدائي لا ينقل الملكية ولا يجوز الاحتجاج به في مواجهة الغير … اذ ان الملكية لا تنتقل الا بالتسجيل

** عقد البيع النهائي المقصود به هو العقد الذي يسجل بالشهر العقاري ، وليس مجرد عقد معنون بعبارة عقد بيع نهائي

لذلك المالك لن يستطيع عمل عقد نهائي إذا كانت هناك مشكلة حول ملكية الأرض وموقف إجراء التصرفات عليها

** ولا يود ما يدعو لللقلق الأن طالما الشقة في حيازتك ، فعقد البيع غير المسجل و إن كان لا يترتب عليه نقل ملكية العقار المبيع إلى المشترى إلا أنه يولد فى ذمة البائع إلتزاماً بتسليم المبيع ، و يترتب على الوفاء بهذا الإلتزام أن يصبح المبيع فى حيازة المشترى ، و أن ينتفع به بجميع وجوه الإنتفاع ، فعقد البيع الإبتدائى ينتج كافة آثار البيع المسجل عدا نقل الملكية
ويمكن أن تبيع بموجب العقد الذي معك ولا يوجد مشكلة .

** ونجمل ما سبق في النقاط الاتية :

1- العقد الابتدائي لا ينقل الملكية ولا يحتج به في مواجهة الغير بعكس العقد المسجل
2- العقد لا يكون مسجلا الا باحد طريقين :
أ – تقديم طلب تسجيل في الشهر العقاري .
ب – رفع دعوي صحة ونفاذ عقد البيع مع ضرورة اتباع الاجراءات الخاصة بها وشهر الحكم الصادر فيها