هتعمل إيه بعد وضع اليد؟ الشروط الواجب توافرها في دعوى تثبيت الملكية

Last updated مايو 26, 2025

هتعمل إيه بعد وضع اليد؟ الشروط الواجب توافرها في دعوى تثبيت الملكية

قد يسعى الأشخاص إلى إثبات الحق في الملكية لمنع الاعتداء عليها خاصة إذا كان ذلك الحق أو العقار أو قطعة الأرض أو غيرها المتنازع عليها متعددة الإطراف سواء مدعين أو مدعى عليهم، وذلك يتأتى عن طريق ما يسمى بـ«دعوى تثبيت الملكية».

هتعمل إيه بعد وضع اليد؟ الشروط الواجب توافرها في دعوى تثبيت الملكية

وفي المنشور التالي نوضح الشروط الواجب توافرها في «دعوى تثبيت الملكية»،

أولها الشروط العامة المتوافرة في أي دعوى وهى:

1ـ الحق أو المركز القانوني للإدعاء ويتطلب شرطين هما :

(أ) وجود قاعدة قانونية تحمى مصلحة من النوع الذي يتمسك به المدعى.

(ب) ثبوت وقائع معينة تنطبق عليها هذه القاعدة القانونية.

2ـ حدوث اعتداء على الحق أو المركز القانوني من شأنه يحرم صاحبه من إتيانه هذا الحق أو المركز القانوني له مما يقتضى تدخل السلطة القضائية لحمايته بتطبيقها القاعدة القانونية والجزاء المترتب عليها.

3ـ الصفة في الدعوى بجانبها الايجابي « المدعى» والسلبي «المدعى عليه» فبمجرد السعي لإثبات الحق وحدوث الاعتداء عليه تتواجد الصفة لكلا طرفي النزاع وفى هذا المقام ننوه إلى إذا كان الحق المتنازع عليه متعدد الأطراف سواء مدعين أو مدعى عليهم ففي بعض الحالات قد يكون الالتزام بالتضامن، وهذا يأتي بنص خاص في القانون عليه فيكفى تحقيقه لواحد من طرفي الخصومة على سبيل المثال نص المادة 280 من القانوني المدني ويجب التفرقة بين نوعية الدعاوى التي ترفع قد تكون إلزامية فهي يتوقف قبولها ما بين الملزم والملزم له أما الدعاوى المقررة أو المنشئة تتعلق برابطة قانونية واحدة لا يمكن قبولها إلا بين جميع أطرافها وأفرادها.

الأوراق المطلوبة لتسجيل الملكية الفكرية للمؤلفات | محامي ملكيه فكريه

4ـ المصلحة في الدعوى فإذا توافرت الشروط السابقة تأتى المصلحة المقرر حمايتها قانوناً ويشترط فيها أن تكون قائمة مباشرة شخصية تبنى على أسباب مشروعة.

5ـ توافر الأهلية في الشخص القائم بالإعمال الإجرائية المكونة لانعقاد الخصومة.

الشروط الخاصة الواجب توافرها لقبول دعوى تثبيت الملكية:

1ـ أن تكون وقائعها مرتبطة بالواقع الفعلي اليقيني الذي لاشك فيه بمعنى أن يكون الشخص طالب تثبيت ملكيته على شيء يكون تحت يده يباشر عليه سلطاته بصفته مالكاً له ويمكن هذا الشرط بوضع يده عليه وحوزته له بنية التملك بصفة مستمرة دون انقطاع أو توقف أو تنازع.

المستأجر لامتلاكه وحدة عقارية (مستند)

2ـ أن يكون وضع يده يستند على سبب مشروع نص عليه القانون ومنها التقادم الطويل المكسب للملكية بنص المادة 968 من القانون المدني حتى ولو كان أمام شخص بيده مستند قاطع يدل على ملكيته لهذا الشيء طالما توافرت المدة المنصوص عليها في المادة السابقة دون انقطاع ومنها أيضاً التقادم القصير الخماسي بشرط توافر حسن النية للحائز الفعلي مستنداً على سبب قانوني صحيح وهو أن يكون سنده مسجلاً طبقاً للقانون صادر من غير مالك هذا الشيء وتفسيراً لذلك على سبيل المثال أن الشخص الصادر منه التصرف بأن قام بعمل إجراء قانوني من شأنه جعل الحق المتصرف فيه ملكاً له دون أن يكون صادراً ممن له سند به ثم قام بالتصرف فيه للشخص الذي حازه مدة 5 سنوات استطاع تسجيله.

3ـ ألا يكون الشيء المراد ثبوت الملكية عليه محظور قانوناً التعامل عليه ممنوع قانوناً باكتساب ملكيته بالتقادم طبقاً لنص المادة 970 من القانون المدني

وبالنسبة لأحكام محكمة النقض

أقوال الشهود أمام الخبير لا تكفى للقضاء بثبوت الملكية بوضع اليد المدة الطويلة

فقضت محكمة النقض في ذلك بأن :

« من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن وضع اليد المكسب للملكية واقعة مادية ، العبرة فيها بوضع اليد الفعلي المستوفي عناصره القانونية ، بما مؤداه أنه يجب على الحكم المثبت للتملك بالتقادم أن يعرض لشروط وضع اليد ، فيبين بما فيه الكفاية الوقائع التي تؤدي إلى توافرها بحيث يبين منه أنه تحراها و تحقق من وجودها .

وأنه و لئن كان لمحكمة الموضوع السلطة التامة في تقدير عمل الخبير و الأخذ بتقريره محمولاً على أسبابه ، إلا أن المقرر كذلك – في قضاء هذه المحكمة – أن التحقق الذي يصح اتخاذه سنداً أساسياً للحكم هو الذي يجري وفقاً للأحكام التي رسمها القانون لشهادة الشهود في المادة 68 وما بعدها من قانون الإثبات، تلك الأحكام التي تقضي بأن يحصل التحقيق أمام المحكمة ذاتها أو بمعرفة قاضي تندبه لذلك، و توجب أن يحلف الشاهد اليمين، إلى غير ذلك من الضمانات المختلفة التي تكفل حسن سير التحقيق توصلاً إلى الحقيقة، أما ما يجريه الخبير من سماع شهود – ولو أنه يكون بناء على ترخيص من المحكمة – لا يعد تحقيقاً بالمعنى المقصود، إذ هو إجراء ليس الغرض منه إلا أن يهتدي به الخبير في أداء المهمة، و لا يجوز الاعتماد على أقوال الشهود أمام الخبير إلا باعتبارها مجرد قرينة قضائية لا تصلح وحدها لإقامة الحكم عليها، و إنما يتعين أن تكون مضافة إلى قرائن أخرى تؤدي في مجموعها إلى النتيجة التي انتهت إليها المحكمة .

محكمة النقض

لما كان ذلك، و كان البين من الأوراق أن الحكم المطعون فيه قضى ببراءة ذمة المطعون ضده من المبلغ محل النزاع و ما يستجد من مبالغ استناداً إلى ما انتهى إليه تقرير الخبير المودع في الدعوى من أن المذكور تملك عقار النزاع بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية لمدة تزيد على خمس عشرة سنة قبل صدور القانون رقم 147 لسنة 1957 ، على مجرد أقوال شاهديه أمام الخبير و المعاينة التي أجراها، و هو ما لا يكفي للتحقق من توافر سائر الشرائط القانونية لوضع اليد المكسب لهذه الملكية، و دون أن يعرض الحكم لتلك الشرائط و يبين بما فيه الكفاية الوقائع المؤدية إلى توافرها، الأمر الذي يعيبه بالقصور في التسبيب بما يوجب نقضه دون حاجة لبحث باقي أوجه الطعن ».

( الطعن رقم 5272 لسنة 67 ق – جلسة 10/4/2010 )

رفع دعوى اثبات الملكية مرة أخرى

جواز رفع دعوى ثبوت الملكية مرة أخرى إذا اختلف السبب فقد قضت محكمة النقض بالاتي :

المقرر طبقاً لنص المادة 968 من القانون المدني – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة أن وضع اليد المدة الطويلة إذا توافرت فيه الشروط القانونية يعد بذاته سبباً لكسب الملكية مستقلاً عن غيره من أسباب إكتسابها، مما مؤداه أنه إذا رفعت الدعوى بطلب تثبيت الملكية إستناداً إلى العقد وقضى برفضها، فإن ذلك لا يحول دون إعادة رفعها إستناداً لسبب آخر من أسباب كسب الملكية ولا يحوز الحكم الصادر في الدعوى الأولى قوة الأمر المقضي بالنسبة للدعوى اللاحقة لتغير السبب في الدعويين.

وإذ كان الثابت في الأوراق – وحصله الحكم المطعون فيه – أن النزاع في الدعوى رقم …… لسنة ……. مدني طنطا الابتدائية كان يدور حول طلب تثبيت ملكية الطاعنة للأرض موضوع النزاع على سند من العقد المسجل رقم …… لسنة …… شهر عقاري طنطا. وقد إقتصر الحكم الصادر فيها على بحث هذه المسألة وفصل فيها بالرفض، ولم يفصل في منطوقه أو أسبابه المرتبطة بهذا المنطوق في مسألة ملكية الطاعنة لتلك الأرض بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية والتي يدور حولها النزاع في الدعوى الحالية. وبالتالي فإن السبب في الدعوى الأولى وهو العقد يكون مغايراً للسبب في الدعوى الحالية وهو وضع اليد المدة الطويلة المكسب للملكية ومن ثم لا يكون للحكم الصادر في الدعوى الأولى حجية الأمر المقضي في الدعوى الحالية. وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وخلص إلى أن حجية الحكم النهائي الصادر في الدعوى رقم …… لسنة …… مدني طنطا الابتدائية قد حسمت النزاع بين الطاعنة والمطعون ضدهن بشأن ملكية الأرض موضوع النزاع بما يحول دون تنازعهم حول هذه المسألة في الدعوى الحالية ورتب على ذلك قضاءه برفض دعوى الطاعنة وطردها من تلك الأرض وإلزامها بالتسليم دون أن يبحث شروط تملكها لها بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية فإنه يكون فضلاً عن مخالفته للقانون والخطأ في تطبيقه مشوباً بقصور يبطله.

(الطعن رقم 4976 لسنة 73 ق – جلسة 14/12/2004)

إجراءات نقل الملكية

الملكية في العقارات لا تنتقل إلا بالتسجيل ولتسجيل الشقة يقدم طلب للشهر العقاري بتسجيل الشقة ويستوفى مستندات، وإجراءات التسجيل والمتمثلة فى تقديم طلب شهر لمأمورية الشهر العقاري التابعة للعنوان الكائنة به الشقة، بعد ذلك يتولى الشهر العقاري إرسال الطلب إلى مكتب المساحة التابع له، ثم يقوم مقدم الطلب بمتابعة تمام إرساله لمكتب المساحة ومعرفة ميعاد الذى يحدده المكتب لمعاينة الشقة محل التعامل، وسداد رسم المعاينة وإرفاق الإيصال الدال على ذلك بملف الطلب، وبعد تمام المعاينة يستخرج لتلك الشقة كشف رسمي بالحدود والمعالم الخاصة بالشقة محل التعامل، ويتم إرساله مرفقا بملف الطلب لمأمورية الشهر العقاري.

وبعد استخراج كشف التحديد يتم مراجعة البيانات والمستندات في الشهر العقاري وعند التأكد من صحتها يتم التصديق على كشف التحديد بخاتم مقبول للشهر، وتسليم مقدم الطلب إخطار بقبول الشهر.

بعدها يتم تحرير عقد البيع الإبتدائى، وكشف التحديد على العقد الأزرق المخصص لذلك، وذلك ليصبح الطلب بعدها فى مرحلة المشروع، ويقدم للشهر العقارى لمراجعة المشروع، والمستندات، وعند التأكد من صحتها يتم التصديق على المشروع بخاتم صالح للشهر.

بعدها يتم سداد أمانه الشهر بواقع 4.5 % من قيمة العقد الإبتدائى، ويأخذ المشروع رقم أسبقية، وينتقل للمراجعة الفنية ، ثم المراجعة المالية ، إلى أن يتم شهر عقد البيع وإصدار رقم العقد المشهر، حينئذ يصبح هذا العقد المشهر ناقل للملكية.

ما اشترطه القانون لكسب الملكية بوضع اليد

أكدت محكمة النقض أن التملك بالتقادم الطويل شرطه وضع اليد مدة خمسة عشر عاماً مستوفياً لشرائطه القانونية، مع جواز أن تكون مدة وضع اليد للسلف أو الخلف أو بالإشتراك بينهما، ولا حاجة لتحديد مدة كل منهما، كما لا أهمية للنظر إلى عقود ملكيتهما أو تسجيلها أو أنها قدمت للمحكمة أم لم تقدم .

القاعدة

كل ما اشترطه القانون لكسب الملكية بوضع اليد هو ثبوت قيامه مستوفياً لشرائطه مدة خمسة عشر عاماً يستوى أن تكون كلها فى وضع يد مدعى الملكية أو فى وضع يد سلفه أو بالاشتراك بينهما بحيث لا يقل مجموع مدتيهما عن الخمسة عشر عاماً دون حاجة لبيان مدة وضع يد كل واحد منهما وبغير حاجة إلى النظر فى عقود ملكيتهم ولا يهم أن تكون هذه العقود مسجلة أم غير مسجلة رسمية أم عرفية كما لا يهم أن تقدم هذه العقود إلى المحكمة أو لا تقدم لسبب أو لآخر .

الطعن رقم ٨٠٣٨ لسنة ٨٥ قضائية

الدوائر المدنية – جلسة ٢٠٢١/٠٣/٢٨

كيفية اثبات وضع اليد

يجوز اثبات وضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية بكافة طرق الاثبات لأنها واقعة مادية ومن هذه الطرق :-

1- الاثبات بشهادة الشهود.

2- الاثبات بالقرائن.

3- الاثبات بالخبرة بندب خبير من وزارة العدل.

4- الاثبات بالمستندات عرفية ورسمية.

أن كسب الملكية بالتقادم الطويل – يعتبر بذاته سببا مستقلا للتملك – وأن الأساس التشريعي لهذا السبب – هو قيام قرينة قاطعة على توفر سبب مشروع للتملك لدى واضع اليد – فمتى استوفى وضع اليد الشروط القانونية التى تجعله سببا مشروعا للتملك جاز لصاحبه – أيا كان التملك.

الطعن رقم 9765 لسنة 76 ق جلسة 14/4/2008

شروط كسب الملكية بوضع اليد

1- ان يكون المنقول او العقار قابلا للتعامل فيه، فاذا كانت طبيعة الشئ او الغرض الذى خصص له يأبى ذلك او كان التعامل فيه غير مشروع ، فالشئ الذى لا يكون قابلا التعامل فيه بطبيعته كالشمس والهواء والبحر لا يصلح ان يكون محلا للملكية كما ان الشئ المملوك للدولة لا يصح كسبه بالتقادم كما لا يصح تملك الاشياء المخالفة للنظام العام والاداب بالتقادم مثل المخدرات وبيوت الدعارة.

2- يجب ان يحوز الشخص العقار او المنقول حيازة مادية لمدة خمسة عشر عاما مقترنة بنية التملك اى انه يحوزه لحساب نفسه باعتبار انه مالك وليس لحساب الغير.

3- ان تكون الحيازة مستمرة وهادئة وغير خافية او غامضة ، فلا تؤدى الحيازة الى الملكية اذا كانت غير مستقرة اى متقطعة او كانت غير هادئة اى حصل عليها الشخص بالاكراه وظل محتفظا بها تحت هذا الاكراه اما اذا انتهى الاكراه وبقي الحائز مستمرا فى حيازته فان الحيازة تصبح هادئة صالحة لانتاج اثارها.

قانون وضع اليد الجديد

صحيفة دعوى ثبوت ملكيه بوضع اليد المكسب للملكية بالمده الطويله

1- تنص المادة 968 من القانون المدني على أن (من حاز منقولا أو عقارا دون أن يكون مالكا له أو حاز حقا عينيا على منقول أو عقار دون أن يكون هذا الحق خاصا به كان له أن يكسب ملكية الشيء أو الحق على أنه إذا استمرت حيازته دون انقطاع خمس عشرة سنة)

2- تنص المادة 969 علي ان ( 1- إذا وقعت الحيازة على عقار أو على حق عيني عقاري وكانت مقترنة بحسن النية ومستندة في الوقت ذاته إلى سبب صحيح، فإن مدة التقادم المكسب تكون خمس سنوات 2- ولا يشترط توافر حسن النية إلا وقت تلقي الحق)

3- تنص المادة 970 حالات الارث في وضع اليد حيث نصت على أن ( في جميع الأحوال لا تكتسب حقوق الأرث بالتقادم إلا إذا دامت الحيازة مدة ثلاثة وثلاثين سنة، ويجوز تملك الأموال الخاصة المملوكة للدولة أو للأشخاص الاعتبارية العامة، وكذلك أموال الوحدات الاقتصادية التابعة للمؤسسات العامة أو للهيئات العامة وشركات القطاع العام غير التابعة لإيهمها والأوقاف الخيرية أو كسب أي حق عيني على هذه الأموال بالتقادم)

طرد واضع اليد

مرور خمسة عشر سنة على تملك الحائز للعقار او المنقول هذا يسمى تقادم ولقطع التقادم على الحائز لمنعه من التملك في الاحوال الاتية :

1- اقامة دعوى امام القضاء للمطالبة بهذا الحق.

2- ان يقر واضع اليد بحق المالك على العين سواء كان الاقرار صريحا او ضمنيا يستخلص من اى عمل يفيد معنى الاقرار مثل تسليم واضع اليد ثمار العين للمالك او دفع الضرائب لحساب المالك.

3- ان يتخلى واضع اليد عن الحيازة.

اجراءات تحقيق وضع اليد المكسب للملكية

تصنيف العقود في القانون المدني - مصادر الالتزام — تصنيف العقود في القانون المدني – مصادر الالتزام

القاعدة في مراجعة أصل الملكية هى وجوب تقديم سند التملك مع كشف رسمي حالي من دفاتر التكليف أو التمويل، فإذا كان أصل الملكية أو الحق العينى محل طلب الشهر لا يستند إلى أصل المحررات المنصوص عليها فى المادة 128 وطلب صاحب الشأن إسناده لوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية، فعلى المأمورية تحقيق وضع اليد للتثبيت من مدى توافر شروطه وفقاً لأحكام القانون المدني ثم تحيل الطلب إلى مكتب الشهر مشفوعاً برأيها.

لا يجوز إسناد الملكية إلى وضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية في الحالات الآتية:

1-الأراضي الفضاء.

2-الحالات المنصوص عليها في المادة 970 من القانون المدني.

3-العقارات التي تحظر القوانين تملكها بالتقادم.

استثناء يجوز إسناد الملكية إلى وضع اليد المدة الطويلة في الحالات الاتية:

1- الأراضي الفضاء بعد هدم المباني التي كانت مقامة عليها ومرتبطة بالعوائد.

2- الأراضي التي كانت مرتبطة بضريبة الأطيان الزراعية، ورفعت عنها الضريبة.

3- الأراضي العقارية إذا قدمت شهادة رسمية صادرة من الوحدة المحلية المختصة معتمدة من رئيسها أو من ينيبه، تتضمن البيانات الآتية:

1-اسم مقيم المبنى.

2-عدم خضوع هذه المباني لضريبة العقارات المبينة المفروضة بالقانون رقم 56 لسنة 1954.

3-تاريخ إنشاء أو إقامة المبنى.

4-عدم تضمينها عبارة دون مسئولية الوحدة المحلية عما ورد بها أو ما شابه ذلك.

لا تسري إجراءات إسناد الملكية إلى وضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية المنصوص عليها في المواد السابقة للعقارات التي يستند في تملكها إلى وضع اليد إذا كانت إجراءات بحث الملكية وتحقيق وضع اليد على هذه العقارات قد تمت قبل 1/5/1976 تاريخ العمل بالقانون رقم 25 لسنة 1976، وأثبت هذه الإجراءات بمحررات تم شهرها قبل هذا التاريخ.

تتبع الإجراءات التالية في تحقيق وضع اليد المنصوص عليه في المادة السابقة:

1- يحصل من الطالب رسم قدره 1% (واحد بالمائة) من قيمة العقار أو الحق العيني موضوع الطلب، ويتبع في تقدير الرسم القواعد المقررة في قانون رسوم التوثيق والشهر

2- على المأمورية أن تنشر على نفقة الطالب في إحدى الصحف اليومية وسلفه والموعد المحدد لتحقيق الطلب، ويكون هذا الإعلان بميعاد لا يقل عن خمسة عشر يوماً قبل موعد التحقيق.

3- لكل ذي مصلحة حق الاعتراض على اسناد الملكية بطريق وضع اليد ويقدم اعتراضه مقرونا بالمستندات المؤيدة له إلى المأمورية المختصة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ النشر.

4- يقوم رئيس المأمورية أو من ينيبه من الأعضاء الفنيين بإجراء محضر في الطبيعة لتحقيق وضع اليد ومدته وسببه ومدى استكمال شروطه طبقاً لأحكام القانون المدني.

ويجب أن يتضمن محضر التحقيق بياناً مفصلاً عن العقار محل الطلب وأوصافه ومشتملاته طبقاً لحالته فى الطبيعة وما أدرج بسجلات المساحة المعمول بها قرينه بخصوص الملكية ووضع اليد والتكليف، وكذلك أقوال المتعاقدين وأصحاب التكليف أو ورثتهم وجيران العقار والحائزين له والمعترضين، وبصفة عامة كل من يستلزم التحقيق سماع أقوالهم، ويوقع على المحضر من الحاضرين فإن امتنع أحدهم عن التوقيع أثبت ذلك فى المحضر مع بيان سبب امتناعه.

5- على المأمورية أن تبدى رأيها فى الطب ثم تحيله إلى المكتب مرفقاً به جميع الأوراق والمستندات الخاصة به.

6- على المكتب عرض الطلب ومرفقاته على اللجنة المنصوص عليها في المادة السابقة لتصدر فيه قراراً مسبباً بقبوله أو رفضه.

وتتولى لجنة تشكيل بمكتب الشهر برئاسة أمين المكتب وعضوية أقدم اثنين من الأمناء المساعدين والأعضاء الفنيين النظر فى الطلب والاعتراضات المقدمة بشأنه، وتصدر قرارها مسبباً بقبول الطلب أو رفضه، وتخضع هذه اللجنة المشار إليها في جميع أعمالها وقراراتها لإشراف ورقابة وتوجيه المصلحة والتي تملك تكليفها بإعادة النظر في أعمالها وقراراتها إذا ما استبان لها مشوبته بأي من العيوب المخلة بسلامة القرارات الإدارية أو بتطبيق القانون أو التعليمات.

ويجوز لصاحب الشأن التظلم من أعمال هذه اللجنة وقراراتها إلى المصلحة أو الطعن عليها أمام مجلس الدولة، كما لا يخل ذلك بحق ذوى الشأن في المنازعة في أصل الحق أمام القضاء المدني، ويجب أن تتضمن اخطارات القبول ومشروعات المحررات المراد شهرها قرار اللجنة المشار إليها في المادة 140 باسناد الملكية إلى وضع اليد، مع ارفاق صورة معتمدة من هذا القرار مع المحرر عند شهره.

مؤسسة حورس للمحاماه 01111295644