المنصه الاولي للاستشارات القانونيه في مصر في كافة التخصصات القانونيه

الفارق بين قانون الايجار الجديد والقانون القديم

الفارق بين قانون الايجار الجديد والقانون القديم

0 846

الفارق بين قانون الايجار الجديد والقانون القديم

الفرق بين عقد الايجار القديم و عقد الايجار الجديد؟؟

كتير مننا لما ييجي يدور على شقة للايجار، بيبقى محتار ياخد شقة إيجار جديد ولا إيجار قديم. والفترة اللي فاتت انتشرت أقاويل كتير إن قانون الإيجار القديم أحسن لأنه أرخص وأوفر، وأن مدة العقد غير مشروطة بعكس الإيجار الجديد اللي أقصى مدة للعقد فيه 9 سنوات. وده طبعًا مش صح، تعالوا نشوف الفرق بين قانون الإيجار القديم اللي كان معمول بيه لحد سنة 1996 وقانون الإيجار الجديد اللي صدر في مارس من نفس السنة وتشوف ايه المناسب ليك:

الفارق بين قانون الايجار الجديد والقانون القديم

قبل عام 1996 كان قانون الإيجار القديم المعمول به، بيدي الحق للمستأجر أنه يأجر الشقة مدى الحياة ويورثها من بعديه لأولاده سواء بنات أو ولاد بنفس القيمة الإيجارية – يعني السعر ده مش هيتغير طول عمرك -. وده كان بيتم ازاي؟ عن طريق أن هم يكتبوا كلمة “مشاهرة” في عقد الإيجار – أي مدى الحياة -. في شهر مارس من نفس السنة 1996 أصدرت الحكومة قرار بوقف العمل بقانون الإيجار ده، إلا في حالات استثنائية اللي هم كانوا مضوا العقد بالفعل.
لسة في شقق قديمة في مناطق معينة بتتأجر بقانون الإيجار القديم اللي بيديك الحق تورث الشقة لأولادك، لكن في الحالة تدي أنت بتدفع خلو لا يقل عن 50 ألف جنيه.
ده القانون اللي احنا كلنا مفروض ماشيين بيه في مصر واللي بينص على أن “المستأجر ينتفع بشيء معين لمدة معينة لقاء أجر معين”، والمدة دي لازم بتتجدد كل فترة وممكن كمان يتغير سعر الإيجار اللي أنتوا اتفقتوا عليه كل مدة معينة تزيد أو تقل حسب أسعار العقارات والصيانة والكهرباء والغاز…إلخ.
أما الناس اللي بتقول أن مدة إيجار الشقة في العقود الجديدة 9 سنوات بس ده غلط، أنت ممكن تأجر شقة ل 100 سنة قدام طالما أن أنت كاتب كده في العقد ومتفق مع المالك على كده. طيب جت منين مدة ال 9 سنوات دي؟ الفكرة أن أنت علشان تعمل إثبات تاريخ للعقد في الشهر العقاري لازم مدة الإيجار متكونش أكتر من 9 سنوات، وممكن بعد كده تحل الموضوع بينك وبين المالك بالاتفاق.
قبل متمضي عقد الإيجار لازم تاخد بالك من:
عقد الإيجار لو مكتوب في كلمة “مشاهرة” ده مش معناه أنه عقد إيجار بقانون قديم لأن القانون ده اتلغى، ده معناه أن مدة العقد شهر واحد فقط.
عقد الإيجار لازم يكون متحدد فيه مدة الإيجار وميتكبش فيه (سنة وتجدد تلقائيًا) لأن في الحالة دي بيعتبر العقد باطل.
مفيش مدة معينة لعقد الإيجار: يعني فكرة أن عقد الإيجار بيكون لمدة 9 سنوات فقط!دي مش حقيقة المدة ممكن تطول زي م أنت عاوز بس أهم حاجة تبقى محددها في العقد.

حنتكلم في موضوع في غاية الأهمية والخطورة وبيشغل بال كتير مننا وهوموضوع الإيجارات أو عقود إيجار الوحدات السكنية وشروط الامتداد القانونى لها وكمان عقود إيجار المحلات التجارية  والوحدات ذات الطابع المهني  مثل المحامين والأطباء والمهندسين.

س/ ايه هو الامتداد القانونى ؟ وايه هي شروط الامتداد القانونى لعقد الإيجار المحرر بشأن الوحدة السكنية بعد التعديلات الأخيرة فى القانون؟ أو بمعنى أدق امتى بيحق للمالك أنه يقيم دعوى طرد المستأجر للوحدة أو المحل وامتى بيحق للمستأجرإنه يطالب بهذا الامتداد القانوني للعقد ؟.

 

أولا: تعريف حق الامتداد:

هو  الحق في  أن يظل عقد إيجار الأماكن مستمرا وباقيا و منع المالك من أن يطالب بإنهاء العقد و إسترداد العين المؤجرة  ،  على الرغم من أن مدة الإيجار المتفق عليها فى العقد قد انتهت  أو على الرغم أيضا من وفاة المستأجر الأصلي.

 

 ويلاحظ : أن هذا الحق خاص بعقد الإيجار القديم فقط أى التى أبرمت وفقا  الي قانون الإيجار القديم  ،  وبناء على ذلك:  المستأجر الذي كتب عقد إيجار وفقا الي قانون الإيجار الجديد  – الذي وفقا له تكون مدة عقد إيجار الشقة سنة أو سنتين و مدة عقد إيجار المحل التجاري أو المكتب 3 سنوات أو 5 سنوات – لا يستطيع التمسك بهذا الحق ، لإنه فى نظر القانون ليس من أصحاب هذا الحق  .

 

ثانيا : شروط امتداد عقد الايجار القديم:

 

1- شرط الصفة :

 

نظرا لخطورة هذا الحق بالنسبة للمؤجر (المالك) ، فنص المشرع على أن هذا الحق خاص ببعض الأشخاص فقط ، بعد أن تأكد  المشرع إلى أن مصالح هؤلاء الأشخاص أولى بالرعاية والحماية من  مصلحة المؤجر فى استرداد العين المؤجرة منهم ؛ وهم  :

” زوجة المستأجر وأولاده ووالديه ”  ؛ وذلك وفقا لما انتهت إليه أحكام  المحكمة الدستورية العليا بشأن نص المادة  ٢٩من القانون رقم ٤٩ لسنة ١٩٧٧ من اقتصار امتداد عقد الإيجار على زوج أو اولاد أو والدى المستأجر الأصلى .

2- شرط الإقامة الدائمة :

 

لكي يستطيع أى من هؤلاء الأشخاص- ولنفترض والد المستأجر  – أن يتمسك بحقه فى الامتداد القانونى لعقد الايجار ، فلابد فى أن يكون مقيما مع المستأجر بصورة مستمرة فى العين المؤجرة ، ولم يصعب المشرع هذا الشرط  ، بل يكفى إقامتهم معه بالعين المؤجرة إقامة مستقرة أخر سنة قبل وفاة المستأجر الأصلى أو تركه العين المؤجرة .

 

3- شرط ممارسة نفس نشاط المستأجر الأصلى :

 

بالنسبة  إلى الإمتداد القانوني لعقد إيجار المحلات – وهى الوحدات المعدة للأغراض الغير سكنية وهي المحلات التجارية – حيث يشترط أن يكون المستفيد من الامتداد قد استعمل العين المؤجرة في ممارسة ذات النشاط الذي كان يستعمله المستأجر الأصلي حتى وفاة المستأجر الأصلي  أى وقت تحقق شروط الامتداد القانونى للعقد ، أى يكون ورثة المستأجر الأصلي كانوا يزاولون نفس نشاط المستأجر مورثهم حال حياته ومعه أو بواسطة نائب  لهم في نفس النشاط الذى كان يزاوله المستأجر وتم تحرير العقد لذلك.

ولا يجوز قانونا الامتداد للورثة في حالة ترك نشاط المستأجر الأصلي ومزاولة حرفة أخرى أو تغيير النشاط الذي كان يزاوله  المستأجر الأصلي, في هذه الحالة لايمتد العقد للمحل التجارى وينتهى العقد  (وفقا لنص المادة  رقم 1,2,4, من القانون رقم 6 لسنة 1997) .

 

ولكن السؤال الأن : كيف يمكن إثبات الإقامة الموجبة لحق الامتداد القانونى لعقد الإيجار؟

ونقول في هذا الشأن: يجوز إثبات واقعة الإقامة في الوحدة المؤجرة بكافة طرق الإثبات بما فيها البينة والقرائن كما يجوز ذلك عن طريق توجيه اليمين ، وتعد القرائن من أهم طرق الإثبات في الحق الامتداد القانوني ومنها إيصال سداد الأجرة على سبيل المثال .

ومن ضمن وسائل إثبات الإقامة بالعين المؤجرة اليمين الحاسمة وقد تكون قضائية أى أمام القضاء وقد تكون في مجلس غير القضاء أي بانعقاد المجالس العرفية والمؤرخة لتقديمها للقضاء عند الإثبات ، ومن ذلك أيضا شهادة الشهود وهو لا يتم إلا عند إحالة الدعوي المتعلقة بالنزاع على العين المؤجرة لإثبات الإقامة للتحقيق أمام المحكمة التى تنظر النزاع .

مع ملاحظة أن مسألة الإقامة هى من المسائل المتعلقة بشخص المقيم بالعين والتى حددها القانون الامتداد فلايجوز توجيه اليمين الا له فقط دون المستأجر الأصلي وذلك في اثبات أو نفي إقامته بالعين

.مؤسسة حورس للمحاماه    01111295644

 

Leave a comment