المنصه الاولي للاستشارات القانونيه في مصر في كافة التخصصات القانونيه

خلي بالك وانت بتشتري شقة لتجنب النصب

خلي بالك وانت بتشتري شقة لتجنب النصب

0 501
يجب أن تتحرى مجموعة من الخطوات القانونية المهمة والإجراءات اللازمة بشكل أساسي، لتجنب المشاكل القانونية والمادية.
ـ يجب التأكد من وجود أوراق الملكية الخاصة بأرض العمارة المقامة بها الوحدة السكنية، مع مراعاة إذا كانت ملكية لشخص أم عدة أشخاص.
ـ التأكد من رخصة المباني، وجهة صدورها، وعدد الأدوار الصادر بها الرخصة، للتأكد من وجود الوحدة المزمع شراؤها ضمن الأدوار المرخصة.
ـ يجب أن يشمل عقد الشراء على بند الثمن، مساحة الوحدة، نسبة الأرض الشائعة لها، ومواصفات الوحدة المباعة من جميع أوصافها والدور المقامة فيه.
ـ التأكد من أن البائع أو البائعين ملتزمون بالعقد بالحضور بوكيل عنهم أمام الجهات المختصة أو المحكمة المختصة.
ـ يراعى عند سداد ثمن العقار بالكامل نقداً، التأكد من العقد بإثبات أن الثمن خالص تماماً، وأن التوقيع يعتبر مخالصة بهذا الثمن، وفي حالة كان على دفعات يجب التأكد من أن المقدم المدفوع مذكور وأن الدفعات المؤجلة مثبتة بالعقد بالمبلغ والتاريخ لكل سداد.
ـ ضرورة الحصول على صورة من جميع أوراق الملكية للأرض والرخصة، إضافة إلى عقد البيع.
ـ ضرورة التأكد من وجود شرط جزائي على من يخالف أياً من بنود العقد سواء مواعيد السداد أو مواعيد التسليم للشقة، أو أي التزام آخر بالعقد مع نفاذ العقد.
عند اتخاذ قرار بشراء شقة.. لا بد من اتباع الإجراءات القانونية اللازمة.. تجنبا لحدوث أي مشاكل أو التعرض لأي احتيال…نقوم بتوضيحها في الخطوات لأتيه :
أولا: معاينة الشقة
– لا بد من معاينة الشقة في البداية، والتأكد من مساحتها المتفق عليها بنفسك ولا تعتمد على الرسم.
-لا تشتري بأي حال من الأحوال شقة غير موجودة فعلا، أو لم تنشأ ولم تشاهدها على الطبيعة.
ثانيا: التأكد من رخصة المباني من حيث صدورها من الجهة المختصة، وعدد الأدوار المرخص بها، لتتأكد من وجود الشقة المراد شراؤها ضمن الأدوار المرخص بها، حتى لا تتعرض لإزالة الدور المقامة به الشقة من الجهة المختصة.
ثالثا: ضمان وجود البيانات التالية بعقود البيع
1_ اسم المشتري والبائع كاملا – رقم البطاقة (ويفضل حصول كل طرف علي صورة بطاقة الآخر) – عنوان محل الإقامة كاملا.
2_ بيان تفصيلي بالمبيع (سواء شقة – أرض فضاء – محل – عقار كامل) وبيان مساحته بالتحديد.
3_ بيان عنوان العقار محل البيع بشكل كامل، طبقا لرقم العقار بالحي التابع له واسم الشارع والمنطقة والمحافظة ثم بيان عن قطعة الأرض ويشمل رقم القطعة والمربع والحوض من واقع البيانات المساحية.
4_ بيان الثمن وكيفية دفعه بشكل واضح.
5_ بيان بشرح وافٍ عن كيفية تملك البائع للعقار المبيع وذكر كافة العقود المتسلسلة حتى الوصول إلى رقم العقد المسجل القديم للعقار (وفي حالة وجود ورثة ذكر رقم وتاريخ إعلام الوراثة والمحكمة التي أصدرته)، ويجب أن يتسلم المشتري كل عقود الملكية السابقة من البائع، وفي حالة شراء شقة أو محل من مالك عمارة أو برج، ونظرا لتعذر تسليم تلك المستندات، حيث إن المالك يقوم بالبيع لآخرين، يتم الحصول على صورة من كافة عقود البيع الخاصة بأرض العقار من المالك ويقوم المالك بالتوقيع على كل ورقة من الصور بأنها صورة طبق الأصل من العقد.
6_ذكر رقم وتاريخ رخصة البناء في حالة بيع الشقق والمحلات.
7_ يجب وجود بند صريح بأن المالك يضمن العيوب الخفية ضمانا كاملا وإقرار بالمسؤولية في حاله ظهور أي عيب خفي بالعقار سواء كان العيب ماديا أو قانونيا، بالإضافة إلى باقي البنود العادية من ضمان عدم وجود استحقاقات مادية للدولة على العقار من ضرائب أو مياه أو كهرباء سابقة على تاريخ عقد البيع.
رابعا: التأكد من أن شراء العقار تم بمستند ملكية صحيح، ومستندات الملكية تعتبر المقوم الرئيسي عند بيع وشراء العقارات بمختلف أنواعها فمن المعروف أن معظم أصحاب العقارات بمصر لا يقومون بإنهاء إجراءات التسجيل كاملة عند شراء العقارات وهو ما يؤدي إلى أن يقع العديد من المشترين في حيرة عند شراء العقار، وربما يتعرض آخرون للوقوع ضحايا عمليات نصب، نتيجة عدم وجود الخبرة في معرفة المستندات، أو اكتشافهم أن العقد الذي تم الشراء به غير كاف وينقصه العديد من البنود.
وتتمثل أنواع العقود في:
1_ عقد البيع المسجل بالشهر العقاري، وهذا العقد هو الأساس الذي يجب أن يكون موجودا تحت يد البائع، ويكون أصل العقد موجودا بالشهر العقاري، بحيث إذا فقد في أي وقت فمن الممكن استخراج صور رسمية منه، ويكون هذا العقد محتويا على رقم شهر وتاريخه، ولا يحتاج عند وجوده إلا إجراء بسيط من قبل المشتري، وهو التأكد من صحة العقد بالشهر العقاري، وهو إجراء لا يستغرق سوى يوم واحد.
2_ عقد البيع الابتدائي وهو يكون محررا بين طرفين: بائع ومشترٍ، وله ثلاثة أشكال:
– إما أن يكون حاصل على حكم بصحة ونفاذ العقد وهنا يلحق هذا العقد في قوته بالعقد المسجل من حيث الأمان للمشتري، أو أن يكون محكوم بصحة التوقيع عليه، وهنا يجب أن يكون بجانب هذا العقد تسلسل عقود الملكية وهي سلسلة العقود السابقة عليه، حتى نصل إلى أقرب عقد مسجل للعقار، مع التأكد من صحة تلك العقود، والشكل الأخير، وهو يكون مجرد عقد ابتدائي بين طرفين ولم يحصل على أي أحكام، وتكمن هنا خطورة هذا العقد، لأن أي شخص يستطيع اصطناع العقد ووضع التاريخ والبيانات التي يريدها، مدعيا أنه عقد صحيح، وفي حالة وجود عقد بهذا الشكل فيجب التأكد من صحته.
تأتي تلك الاحتياطات مع العلم أن هناك عقود شبيهة للعقد المسجل، لكنها ليست كذلك، وتكون مجرد عقود خضراء، وللتأكد فإن العقد المسجل يكون:
1_ مكتوب على الهامش الأيسر بالعقد بشكل عرضي (ليس لهذا العقد قيمة حتى بين طرفيه إلا إذا تم إشهاره).
2_على الهامش الأيمن، يوجد مربع مكتوب فيه رقم الشهر والتاريخ، إذا وجد هذا المربع دون وجود رقم للشهر فهذا معناه أن العقد لم يشهر وليست له قيمة.
3_يجب أن يحتوي العقد على البيانات المساحية للعقار من واقع كشف التحديد المساحي المكتوب بمعرفة مكتب المساحة التابع له العقار، ويختم ذلك بختم يشبه زهرة اللوتس مكتوب فيه صالح للتسجيل.
4_ يؤشر على العقد برقم مشروع وتاريخه وساعته ويكون مختوما أيضا.
5_ يلحق بالعقد محضر تصديق موثق من الشهر العقارى بأن البائع والمشتري قاما بالتوقيع أمامه.
خامسا: لابد من الحصول على صورة من جميع التراخيص والعقود.
سادسا: الذهاب إلى مكتب الشهر العقاري لتحرير التوكيل من البائع، على أن يغني هذا التوكيل المشتري بعد ذلك عن اللجوء للبائع فى حال قيامه بتسجيل الوحدة أو تعامله مع أي جهة حكومية……للتواصل مع مكتبنا لشرح كافة الاوراق والمستندات المطلوبة

نصائح هامه جداً يجب اتباعها عند شراء شقة .. للتأكيد: –

عند القيام بالشروع في شراء شقة يجب مراعاة عدم التسرع في فحص المستندات الخاصة بالعقار الكائن به هذه الشقة،وكذلك المستندات الخاصة بالشقة موضوع عقد البيع.
– المستندات التي يجب الرجوع اليها بشكل مبدئي هي: –
1 – سند ملكية الأرض المقام عليها العقار الكائن به الشقه المبيعه.
2 – سند ملكية الشقة موضوع التعامل.
3- رخصة انشاء العقار ومطابقتها للعقار على الطبيعة.
4- صفة البائع وفي حالة وجود اكثر من بائع يجب مراعاة ان يتم الشراء منهم جميعاً او تقديم ما يفيد قسمة العقار والشراء من المالك لهذه الشقة بموجب عقد القسمه.
5- المرافق الخاصة بالعقار وعما اذا كان تم توصيلها للشقة المبيعة من عدمه.
6- في حالة وجود السمسار أو الوسيط ان يكون له مكان معلوم ويكون ذو ثقه لديك ولدي الاخرين
7- من يقوم بالفحص والتحري عن مستندات الملكيه رجل قانون وهو فقط من يدلك علي إتمام هذا البيع من عدمه
Leave a comment