المنصه الاولي للاستشارات القانونيه في مصر في كافة التخصصات القانونيه

عقد الايجار القديم ومتي يسقط وطريقة الفسخ

عقد الايجار القديم ومتي يسقط وطريقة الفسخ

0

عقد الايجار القديم ومتي يسقط وطريقة الفسخ

عقد الايجار القديم

عقد الايجار القديم قبل عام 1996 كان قانون الايجار القديم يعطي الحق للمستأجر  بأن يقوم بأيجار الشقة مدى الحياة ويورثها من بعده للابناء  بنفس القيمة الإيجارية بمعني ان السعر لا يتغير اطلاقا.

ذلك كان يتم عن طريق كتابة كلمة (مشاهرة)  فى بند المدة في عقد الإيجار – أي مدى الحياة. في شهر مارس من نفس السنة 1996 أصدرت الحكومة قرار بوقف العمل بقانون الإيجار سالف الذكر، إلا في حالات استثنائية.

وسوف نوضح في هذه المقالة الآتي معني كلمة (مشاهرة) في عقد الايجار، حالات فسخ عقد الايجار القديم، متي يسقط عقد الايجار القديم، حالات طرد المستأجر في عقد الايجار القديم، متي يسقط عقد الايجار القديم للمحلات، هل يمتد عقد الايجار القديم للورثة.

عقد الايجار القديم ومتي يسقط وطريقة الفسخ

معني كلمة (مشاهرة) في عقد الايجار القديم

كلمة (مشاهرة) يختلف معناها باختلاف تاريخ التعاقد بحسب كونه قد أبرم في ظل قانون الايجار القديم عنه في عقد الإيجار في ظل قانون الإيجارات الجديد الذي تم إقراره والعمل به منذ شهر نوفمبر عام 1996 فقانون الايجار القديم قبل عام 1996 كانت تعنى كلمة “مشاهرة” أن الإيجار يسرى لمدى الحياة وهو ما يتناقض بشكل جوهري في عقد الإيجار في ظل قانون الإيجارات الجديد.

والمعنى القانوني لكلمة (مشاهرة) في ظل قانون الإيجارات الجديد تعنى أن مدة العقد هي شهر واحد ومن ثم يكون المستأجر ملتزم برد العين (المكان المؤجر) بعد انتهاء الشهر وقد نص القانون في مادته 558 من القانون المدني على أن: “الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم”، كما تنص المادة 598 فقرة (أ) من القانون المدني على أنه: “ينتهى عقد الإيجار بانتهاء المدة المعينة في العقد “.

الواضح من نص المادتين 558، 598 فقرة “أ” من القانون المدني أن عقد الإيجار عقد محدد المدة مؤقت بطبيعته، وتفسير كلمة مشاهرة بأنهاء مدة شهر هو التفسير الوحيد الذى يتفق مع طبيعة عقد الإيجار كعقد مؤقت المدة، كما أن كلمة مشاهرة لغويا هي أحد مشتقات كلمة شهر، وبالتالي تفيد معناها ومقصودها السليم ولا يصح الانحراف بالكلمة عن معناها وصولا إلى غاية أخرى بعيدة عن ما تفيده، وقد أكد ذات المعنى المذكرة الإيضاحية للقانون المدني، وكذلك الأحكام الصادرة من المحكمة الدستورية العليا وخلاصتها جميعا أن عقد الإيجار أحد العقود الرضائية والتي ترد على منفعة الشيء ولا يتصور فيها التأبيد.

وذلك لأن تأبيد العقد – أي تأبيد مدته – أمر يتنافى مع طبيعة عقد الإيجار، ويذكر من قضاء محكمة النقض في بيان تفسير العقود أنه:”متى كانت عبارة العقد واضحة في إفادة المعنى المقصود منها فإنه لا يجوز إخضاعها لقواعد التفسير للوصول إلى معنى أخر مغاير”، كما أن: “القاضي ملزم بأن يأخذ عبارة المتعاقدين واضحة كما هي فلا يجوز له تحت ستار التفسير الانحراف عن معناها الواضح إلى معنى أخر”.

حالات فسخ عقد الايجار القديم

1- عدم دفع الإيجار من قبل المستأجر يستوجب إنذاره رسميًا وإعطاء مهله له وهي خمسة عشر يوما لسداد الإيجار، في حالة استمرار الامتناع عن الدفع يتم فسخ العقد واسترداد الشقة.

2- في حالة تغيير نشاط الوحدة المستأجرة من سكن إلى نشاط تجاري دون الرجوع إلى مالك العقار، يستوجب بطلان عقد الإيجار واسترداد السكن.

3- للمالك الحق في المطالبة بفسخ العقد عند قيام المستأجر بتغيير معالم الشقة، سواء بالبناء أو الهدم مما يؤثر على حالة المبنى.

4- بالإضافة إلى إمكانية استرداد الشقة عند قيام المستأجر باستخدام معدات أو أجهزة داخل مسكنه تهدد سلامة المبنى والقاطنين فيه.

5- عند إحجام المستأجر عن القيام بأعمال الصيانة بمسكنه، مما ينجم عنه الإضرار بالمبنى يحق للمالك فسخ العقد.

6- من الحالات التي يسقط فيها عقد الإيجار القديم التسبب في انتشار الأوبئة والأمراض عن عمد، من قبل المستأجر.

متي يسقط عقد الايجار القديم

حسب ما أصدرته محكمة النقض فإن انتهاء عقد الإيجار القديم يكون على النحو التالي:

1- السماح للمستأجر بالانتفاع بالعين لمدة 60 عام فقط من تاريخ إبرام العقد على أن يحق للمالك تجديد العقد أو فسخه واسترداد الوحدة السكنية.

2- الجدير بالذكر أن المادة 999 من القانون المدني نصت صراحة على عدم جواز استمرار العقد القديم لمدة تزيد عن 60 عام وذلك في حالة عدم تحديد مدة.

3- أما في حالة تحديد مدة زمنية معينة في عقد الإيجار، فإن من حق مالك العقار استرداد الشقة بعد مضي المدة المتفق عليها.

4- كما يسقط عقد الإيجار القديم في حالة غلق المستأجر للمسكن وإخلاؤه من الأثاث لمدة تصل إلى 3 سنوات.

5-  في حالة مرور 50 عام على كتابة عقد الإيجار يمكن للمالك استرداد الشقة من المستأجر.

6- بالإضافة إلى إمكانية فسخ العقد في حالة حصول المستأجر على وحدة سكنية تابعة لوزارة الإسكان بشرط مرور 3 سنوات.

7- كما يسقط العقد عند امتلاك ترخيص بناء سواء باسم المستأجر أو باسم أحد أفراد أسرته مدته 3 سنوات.

8- الجدير بالذكر أنه في حالة وفاة المستأجر يتم توريث عقد الإيجار للزوجة فقط، حيث ينتهي العقد بوفاتها في حالة عدم وجود أي من الأبناء معها.

9- أما في حالة إقامة الابن أو الابنة مدة لا تقل عن عام مع الأم في الشقة يتم توريثها للابن أو الابنة فقط، ثم يتم تسليمها للمالك بعد الوفاة.

حالات طرد المستأجر في عقد الايجار القديم

1- استخدام الشقة بطريقة تسبب الضرر للعقار يتيح للمالك فسخ العقد القديم واسترداد العين المؤجرة.

2-  في حالة ثبوت استخدام المستأجر الشقة في أعمال مخلة يتم طرد المستأجر، وذلك بعد رفع دعوى قضائية وصدور الحكم بالطرد.

3- وفاة المستأجر مع عدم وجود أيًا من أولاده مقيم معه لمدة عام قبل وفاته يمنح الحق للمالك باسترداد الشقة.

4- عند قيام المستأجر بتأجير الشقة للغير من الباطن للاستفادة بها يتم طرده من الشقة واستردادها، بعد رفع الأمر للقضاء والحكم لصالح المالك.

5- كما أن المالك له الحق في طرد المستأجر في حالة سجنه بالفعل في قضية تمس السمعة والشرف.

متي يسقط عقد الايجار القديم للمحلات

عقد الايجار القديم للمحلات تختلف عن العقود المخصصة للشقق السكنية، لذلك سنتعرف على متى يسقط عقد الايجار القديم بالنسبة للمحال التجارية فيما يلي:

1- حسب مشروع القانون الجديد فإن المستأجر لديه 5 سنوات فقط منذ صدور قرار تنفيذ القانون قبل إخلاء المحل.

2- الجدير بالذكر أن العقد سوف يسقط بمجرد مرور الخمس سنوات ويحق للمالك استرداد المحل بموجب القانون المعدل.

3- كما أن القيمة الايجارية سوف تزداد 5 أضعاف، ثم يتم زيادة 15% كل سنه حتى تنتهي ال5 سنوات وذلك للأشخاص العاديين.

4- على صعيد آخر قررت المحكمة الدستورية بفسخ عقد الايجار القديم للأشخاص الاعتبارية وعدم جواز مدة العقد.
5- كذلك وفقا للمادة 4 من قانون الايجار القديم للمحلات أنه يجوز إخلاء المحل بموافقة الطرفين قبل نهاية ال5 سنوات نظير مقابل مادي يدفعه المالك للمستأجر.

6- الجدير بالذكر أن هناك حالات استثنائية لن تخضع لتنفيذ التعديل على قانون الايجار القديم منها المحال التجارية المزاولة لحرف أو مهن.

7- كذلك لن تسري تعديلات القانون على الشركات والمؤسسات وما شابه التي تم صدور حكم قضائي بإخلائها.

هل يمتد عقد الايجار القديم للورثة

عقد الايجار القديم الجدير بالذكر أن تلك العقود تندرج تحت نص المادة 563 من القانون المدني، كما سنوضح فيما يلي:

1- عند عدم تحديد مدة محددة في عقد الايجار القديم المبرم بين المالك والمستأجر، فإن مدة ذلك العقد ستكون حسب المدة المتفق عليها في دفع الإيجار وعادة تكون شهريه
بمعنى أن إذا كان الاتفاق على دفع قيمة الإيجار شهريًا أو سنويًا، فإنه يحق للمالك إنذار المستأجر بإخلاء الشقة وتسليمها له بعد مضى المدة المتفق عليها.

2- في حالة امتناع المستأجر عن دفع ملحقات الإيجار المتمثلة في فواتير المياه أو نور السلم أو صيانة المصعد أو أجرة البواب، يحق للمالك فسخ العقد وطرده من الشقة.

3- في حالة بيع أو التنازل عن الشقة للغير دون علم المالك، يتم اللجوء إلى القضاء للحصول على حكم قضائي بطرد المستأجر الجديد واسترداد العين.

حكمت محكمة النقض علي ان :

بإعتبار من 27 مارس 1997 لا يستمر عقد إيجار الأماكن غير السكنية بموت أحد من أصحاب حق البقاء فى العين إلا لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلى دون غيره ولمرة واحدة وليس لورثة ورثته، فإن مات أحد من هؤلاء المستفيدين لا يستمر العقد لصالح أى من ورثته وينقضى العقد بوفاة مورثهم والقول بغير ذلك من شأنه امتداد عقد الإيجار لأكثر من جيل وعلى خلاف ما تنص عليه المادة الأولى من القانون رقم 6 لسنة 1997 ولائحته التنفيذية.

وبذلك تكون الهيئة العامة للمواد المدنية والتجارية ومواد الأحوال الشخصية وغيرها بمحكمة النقض فى أحدث أحكامها: “قيدت امتداد العقد – المنصوص عليه فى المادة الأولى من القانون رقم 6 لسنة 1997 – بعد وفاة المستأجر الأصلى لورثته حتى الدرجة الثانية ممن يستعملون العين فى ذات نشاط مورثهم يسرى من تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1997 الحاصل فى 9 سبتمبر 1977، واعتبارا من 27 مارس 1997 لا يستمر العقد لورثة ورثة المستأجر الأصلى والعدول عن الأحكام الأخري.

ما هو الفرق بين عقد الايجار القديم والجديد

اولا عقد الايجار القديم الذى كان معمول به قبل عام 96

بعد الحرب صدرت عدة قوانين استثنائيه وتم وقف العمل بنصوص عقد الإيجار بالقانون المدنى وبموجب القوانين الاستثنائيه فقد تمكن المسأجر من البقاء بالعين المستأجره الى اجل غير مسمى وذلك بكتابة عبارة مشاهره فى بند مدة العقد ليصبح العقد مؤبدا وقابلا للتوريث وبنفس القيمه الإيجاريه واستمر العمل على ذلك الى ان صدر

القانون رقم 4 لسنة 96 الذى قرر الغاء هذه القوانين من تاريخه فى اخر مارس من نفس العام على ان يستمر العمل بالقوانين الاستثنائيه فقط على العقود التى حررت فى ظلها اما تلك التى تبرم بعد مارس 96 فينطبق عليها نصوص القانون المدنى.

ثانيا عقد الإيجار المعمول به حاليا

وهو العقد الذى كان معمولا به قبل قوانين الإيجار الاستثنائيه كما اوضحنا تمت العوده الى تطبيق نصوص القانون المدنى فما هى ؟

اولا ماهو عقد الإيجار فى القانون المدنى

هو عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه ان يمكن المسأجر من الإنتفاع بشئ معين لمده معينه لقاء اجر معلوم

ثانيا مدة عقد الإيجار

ينص القانون المدنى علي انه اذا انعقد الإيجار دون الإتفاق على مده معينه او عقد لمده غير معينه او تعذر اثبات المده المدعاه اعتبر عقد الإيجار منعقداً للفتره الزمنيه المعينه لدفع الاجره وينتهى بانقضاء هذه الفتره بناءاً على طلب احد المتعاقدين، فما معنى كل هذا ؟

لابد ان يكون هناك مده محدده لعقد الايجار

لاتكتب فى عقد الايجار ان المده هى كذا عام وتجدد تلقائيا بدون االرجوع للمالك فذلك يعرض العقد للابطال
لاتوجد مده محدده لعقد الايجار.

اذا كان معك عقد ايجار يزيد عن تسع سنوات وتريد ان توثقه فإما ان ترفع دعوى صحة توقيع بموجب هذا العقد او يتم تسجيله وشهره فى الشهر العقارى وهى مصطلحات تختلف عن التوثيق.

هل يستطيع صاحب البيت اخراج المستأجر

القانون المدني حدد الحالة التي يحق فيها لمالك العقار فى الإيجار الجديد مطالبة المستأجر بإخلاء مسكنه دون اللجوء للقضاء، أو بمعنى أدق حدد القانون حق المؤجر في طرد المستأجر عن طريق قسم الشرطة دون اللجوء إلي المحكمة شريطة توثيق عقد الإيجار بالشهر العقاري بحضور الطرفين، فبصدور القانون رقم 137 لسنة 2006 تم إضافة فقرة ثانية إلى نص المادة الثانية من القانون رقم 4 لسنة 1996 ونصها كالأتي: (ويكون للمحررات المثبتة لهذه العلاقة الإيجارية وشروطها وانتهائها قوة السند التنفيذي بعد توثيقها بحضور أطرافها)، ويترتب على هذه المادة ما يلي :

1- يحق للمؤجر أن يطرد المستأجر إذا انتهت مدة الإيجار وامتنع عن إخلاء العين، وذلك بأخذ أصل عقد الإيجار وصورة منه محضرين التنفيذ بالمحكمة التابع لها العين محل الإيجار والتي تقوم بدورها بتنفيذ مضمون العقد مثله مثل أي حكم يتم تنفيذه بواسطة الشرطة.

2- كما أنه يحق للمؤجر طرد المستأجر تحقيقا للشرط الصحيح الفاسخ الخاص بتأخر المستأجر عن سداد القيمة الإيجارية ولو لمدة قسط واحد.

وحتى يتم ذلك يلزم عدة شروط وهما :

1- أن يتم التصديق على هذا العقد فى الشهر العقاري ويتم تزيله بالصيغة التنفيذية في السجل الخاص بذلك فى الشهر العقاري.

2- أن يسرى على العقد أحكام القانون رقم 4 لسنة 1996.

3- ألا تزيد مدة الإيجار عن 9 سنوات.

4- يلزم حضور الطرفين أمام الموثق في مكتب الشهر العقاري التابع له العين.

ويقوم الموظف المسئول بوضع الصيغة التنفيذية علي عقد الإيجار استنادا للمادة الثانية من القانون رقم 68 لسنة 1947 قانون التوثيق بحضور طرفي عقد الإيجار، ويختم العقد بخاتم المأمورية، وبذلك يصبح سندا تنفيذيا طبقا لمفهوم الفقرة الثانية من المادة الثانية من القانون رقم 4 لسنة 1996.

في حالة امتناع الموظف عن إعطاء الصيغة التنفيذية

أما في حالة امتناع الموظف عن إعطاء الصيغة التنفيذية على العقد الذي توافرت فيه الشروط السابق ذكرها فإنه يحق لصاحب الشأن استنادا للمادة 7 من قانون التوثيق رقم 68 لسنة 1947 أن يلجأ لقاضي الأمور الوقتية بالمحكمة التابع لها مكتب التوثيق بطلب أمر علي عريض بتسليمه الصورة التنفيذية وذلك خلال عشرة أيام من تاريخ رفض مكتب التوثيق وضع الصيغة التنفيذية على العقد.

من هو الشخص الاعتباري في قانون الايجار القديم

الشخص الاعتباري في قانون الايجار القديم فقد حددت المادة (52) من القانون المدنى، بأنه (الدولة وكذلك المديريات والمدن والقرى بالشروط التى يحددها القانون والإدارات والمصالح وغيرها من المنشآت العامة التى يمنحها القانون شخصية اعتبارية، والهيئات والطوائف الدينية التى تعترف لها الدولة بشخصية اعتبارية، والاوقاف والشركات التجارية والمدنية والجمعيات وكل مجموعة من الأشخاص أو الأموال تثبت لها الشخصية الاعتبارية بمقتضى نص فى القانون)

ونصت المادة 2 من القانون على أنه (بعد انتهاء مدة خمس سنوات من بداية تطبيق القانون إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى وفقـا لأحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977، و136 لسنة 1981 المشار إليهما بانتهاء مدة لا تجاوز خمس سنوات من تاريخ العمل بالقانون، ما لم يتم التراضي على غير ذلك)

قانون الإيجار القديم للعقارات السكنية

في سياق الحديث عن إجابة متى يسقط عقد الإيجار القديم؟ يجب أن نتعرف في البداية على قانون الإيجار القديم وهو أول قانون تم إصداره ليعمل على تنظيم العلاقة والتعاملات الجارية بين المستأجر وصاحب العقار وقد صدر هذا القانون في عام 1920.

ونص على أن تساوي قيمة الإيجار مضاف إليها 50%، أي أنه قد أحل زيادة الإيجار عن القيمة السابقة التي تم تحديدها في بداية شهر أغسطس عام 1914 بزيادة النصف 50% ليتمكن مالك العقار من الحصول على حقوقه المستحقة، مع العلم أنه لا يجوز إخراج المالك للمستأجر إلا من خلال حكم محكمة.

وللتأكيد على حماية حقوق صاحب العقار والمالك وتنظيم المعاملات فيما بينهم، قد صدر قانون عام 1941 ينص على منع المالك من زيادة قيمة الإيجار لأي من العقارات القديمة أو القيام بإخراج المستأجر نظرًا للحالة التي كانت تتواجد عليها البلاد من حروب وانهيار اقتصادي كبير.

قانون الإيجار القديم بعد ثورة 1952

في سياق الحديث عن متى يسقط عقد الإيجار القديم قد تم إصدار بعض التغيرات بعد الانتهاء من ثورة 1952 قد صدر العديد من القوانين التي تلزم صاحب العقار بخفض قيمة الإيجار، ثم تم إصدار قانون جديد عام 1981 لحل أي من النزاعات القائمة بين صاحب العقار والمستأجر، حيث حدد هذا القانون قيمة إيجار بنسبة 7 % من قيمة الأرض وزيادة قيمة الإيجار للعقارات الغير سكنية سواء كانت إدارية أو تجارية أو طبيه وما إلى ذلك بنسبة تتراوح ما بين 5% حتى 30 % تبعًا لـ عمر العقار وتاريخ نشأته.

حتى يومنا هذا ما زالت النزاعات قائمة بين المستأجر والمالك، لرغبة المالك في الحصول على أموال إضافية من عقاراته، وعدم رغبة المستأجر في الخروج من العقار لأنه زهيد الثمن بالنسبة له، ليستمر القانون المصري في فرض القوانين التي تساعد على حل تلك النزاعات بشكل متراضي بين الطرفين، حيث يمكن أن يتفق الطرفين على حل مناسب مثل الخروج من العقار مقابل قيمة مالية تعويض المستأجر عن مكانه وما إلى ذلك من الحلول التي تفيد كلا الطرفين وتحمي حقوقهم.

 قانون الإيجار القديم للمحلات 

ضمن التغيرات التي طرأت على الأسباب التي يسقط عقد الإيجار القديم للوحدات السكنية قد طرأت بعض التغيرات على عقود إيجار الوحدات التجارية، اوفقًا لأخر تعديل تم على قانون الإيجار القديم للمحلات التجارية أعطى الحق للمستأجر في مد عقد الإيجار حتى خمس سنوات إضافية من تاريخ البت في هذا القانون أي منذ عام 1966 ليتم مد أي من الوحدات التي تم تأجيرها في هذا العام.

ولكن فور الانتهاء من الخمس سنوات يجب على المستأجر تسليم المحل للمالك والالتزام بكافة القوانين الخاصة بتسليم العقارات سليمة أو دفع تعويض مقابل أي من التلفيات، ومن خلال هذا القانون يمكن للمالك إخراج المستأجر فور انتهاء المدة دون الحاجة إلى قرار إخلاء من المحكمة، مع العلم أني الإيجار يرفع خمس أضعاف الإيجار السابق مع إضافة الزيادة السنوية المقدرة بنسبة 15 % على أن تطبق بكل عام من قيمة آخر إيجار تم الحصول عليه لمدة أربع سنوات متواصلة أي عند وصول الإيجار لما كان يشبه خمس أضعاف قيمة الإيجار القديم.

كما فرض القانون عواقب وخيمة على أي من يخالف تلك القوانين واء كان مالك العقار أو المستأجر فقد يصل إلى طرد المستأجر إذا خالف قانون الإيجار القديم في الإيجارات المتحصل عليها.

إجراءات تعديل القانون القديم؟

قد تم تحديد بعض الحالات التي يسقط عقد الإيجار القديم عنها وقد تم إجراء العديد من المناقشات ليتم تجديد وتغيير قانون الإيجار القديم بما يتناسب مع الظروف الحالية للبلاد وللأوضاع الاقتصادي بالتابعية، وقد قام البرلمان بتقديم عدة مشاريع مختلفة لتعديل القانون بما يتناسب مع السكان، وتم مناقشة العديد منها.

 ولكن قد تم تأجيل القرارات الخاصة بتلك المشاريع لحاجته إلى دراسة أشمل، لضمان حقوق كافة الفئات في المجتمع وتحقيق المصالح التي ترضي جميع الأطراف، وقد يتم البت في تلك المشاريع مرة أخرى في الدورة البرلمانية القادمة حيث قد عرضت تلك المشاريع في الدورة الحالية التي تنتهي بعام 2021.

هل يحق للمالك زيادة الإيجار القديم؟

تبعا لآخر تعديل في قانون الإيجارات القديم بعام 2023 قد منح كامل الحق لصاحب العقار في زيادة الإيجار بنسبة 15% خلال سنوات الإيجار من آخر إيجار تم الحصول عليه، وذلك يتم تطبيقه على الوحدات السكنية.

متى يسقط عقد الإيجار القديم؟

إن الإيجار هو العقد المبرم بين صاحب العقار والمنتفع أو المستأجر نظير مقابل مادي يتم تحديده تبعا لقيمة العقار وتاريخ إنشائه، حيث كان ينظر القانون في السابق إلى المالك بأنه صاحب الحق والجانب الأقوى في تلك المعاملات فقام بالانحياز تجاه المستأجر أو هذا ما يظنه البعض، حتى أن البعض يتبعون عقيدة أن القانون هو العقد شريعة المتعاقدين دون أي اتباع أي من النصوص القانونية السليمة.

القانون المصري دائم الحرص على حقوق الأفراد في مختلف الفئات المجتمعية ولا ينحاز إلى أي شخص، ولكنه ينظر من كافة الجوانب على عكس الأشخاص قد يتبعون غريزتهم في الحكم وإصدار القوانين ولذا قد أصدر القانون بعض الحالات التي يسقط عقد الإيجار القديم عنها رفقة بهم، وتتضمن تلك الحالات التالي:

تغيير نشاط الوحدة المؤجرة

يسقط عقد الإيجار القديم إذا تم عقد الاتفاق بين المالك والمستأجر على أن يتم الاستئجار لفتح نشاط تجاري أو مهني مخصص كالعيادات ومكتب المحاماة، وإذا أخل المستأجر بهذا العقد وقام بتغيير النشاط المتفق عليه وتحويل المكان إلى وحدة سكنية، يحق للمالك أن يرفع دعوى يطالب بها بفسخ العقد والاتفاق ليبدء المستأجر في إخلاء المكان تبعا للمخالفة التي ارتكبها، ويتم إسقاط عقد الإيجار ونزع الملكية المؤقتة منه.

إهمال الوحدة المؤجرة

يسقط عقد الإيجار القديم في حالة تسبب المستأجر في الكثير من التلفيات بالعقار، أو يهمل الصيانة الدورية ويعرض المكان إلى الكثير من الأضرار التي تخل بالعقد، حينها يمكن للمالك رفع دعوى لفسخ التعاقد واتهامه بإهمال الوحدة السكنية وتعريض محتوياتها للتلف والتي تكلف الكثير من الأموال، ومن خلال توفير إثباتات يتم فسخ العقد مع إلزام المستأجر بتعويض المالك عن الأضرار.

هدم كلي أو جزئي للوحدة المؤجرة

يسقط عقد الإيجار القديم إذا كان عقد الإيجار ينص على عدم إيجارة أو القيام بأي من التغيرات الخاصة بالهدم وبنص فقط على أحقية الانتفاع من العقار تبعا لبعض الشروط، حيث لا تعطى تلك الشروط الحق للمستأجر في استخدام الوحدة كملكية خاصة به فلا يمكن القيام بأي هدم دون الرجوع إلى مالك العقار وتغيير العقد المبرم فيما بينهم إذا أمكن الأمر.

التنازل عن الوحدة المؤجرة

يسقط عقد الإيجار القديم في حالة التنازل عن الوحدة، حيث ينص القانون القديم والجديد على عدم قدرة المستأجر على التنازل عن الوحدة أو العقار لصالح أي شخص آخر سواء كان بمحض إرادته أو بغرض الإيجار فهو ليس مالك العقار الأصلي، حينها يصبح من حق المالك فسخ العقد ومقاضاة المستأجر بشكل قانوني.

استخدام العقار المؤجر في أعمال منافية للأداب

يسقط عقد الإيجار القديم إذا أثبت أنه يتم استخدامه من قبل المستأجر في أعمال مخلة بالأداب، حينها يمكن للمالك مقاضاة المستأجر وفسخ العقد بعد أن يصدر حكم قانوني من المحكمة.

ويجب العلم أن العقد يسقط في تلك الحالة إذا تم القيام بأي عمل من الأعمال المخلة في العقار، ولكن إذا كانت تقام خارج العقار أو تختص بالمستأجر فلا يسقط العقد، لعدم وجود أي مسائلة قانونية ضد أعمال المستأجر الغير سوية.

 عدم وفاء المستأجر بدفع ثمن الإيجار

من الشروط الأساسية في أي من عقود الإيجار أن يلتزم المستأجر بميعاد دفع الإيجار سواء في العقود القديمة أو الجديدة، وإذا تخلف المستأجر عن الدفع في الميعاد المحدد حتى الحد المسموح به للتأخير يسقط عقد الإيجار القديم ويمكن للمالك مقاضاته والمطالة بالإيجار من خلال إنذار بشكل قانوني عبر محضر، وإذا لم يتم الدفع خلال 15 يوم يمكن للمالك رفع دعوى قضائية ضد المستأجر لفسخ العقد.

وفاة المستأجر

يسقط عقد الإيجار القديم في حالة وفاة المستأجر الأحق بالانتفاع من الوحدة السكنية يعود العقار بشكل طبيعي إلى مالكه، ولكن تبعا لقانون الإيجار القديم يحق لورثة المستأجر الانتفاع بالوحدة السكنية وذلك تبعا لبند الامتداد بالمساكنة المنصوص عليه من قبل القوانين المصرية، ولكن من خلال بعض المناقشات التي أجريت قد قام البعض بالطعن في هذا البند من القانون أمام المحكمة الدستورية العليا، لتنص المحكمة على أحقية الإرث ولكن لوريث واحد فقط على أن يكون أقام مع المستأجر الأساسي الذي توفي لمدة عام كامل أو أكثر قبل وفاته، وإذا توفي هذا الوريث يرجع العقار إلى مالكه مرة أخرى.

 مبادئ قانون الإيجار الجديدة

في ظل سعي القانون المصري إلى توفير المساواة وتحديد القوانين التي تتناسب مع كلا الطرفين المتعاقدين على الإيجارات قد تمكن من إصدار قانون الإيجارات الجديد، لضمان توفير أكبر قدر من الحقوق وحماية حقوق كلا الطرفين دون التعرض لأي منهم، حيث أصدرت محكمة النقض بعض المبادئ للتنظيم ما بين علاقة المالك والمستأجر والتي تتضمن التالي:

  • لا يحق لأي من شركاء المستأجر في العقار حتى وأن كان يمتلك النصيب الأكبر أن يعمل على تأجير المكان لشخص آخر، فهذا يعرضه إلى فض الشراكة مع باقي الشركاء وهذا من حقهم.
  • إذا توفي المستأجر فأن عقد الإيجار لا يمتد لباقي الشركاء بل فقط للوريث واحد.
  • كذلك إذا توفي المستأجر واستلام المالك إيجار جديد منهم فهذا يعد عقد جديد مبرم بين الطرفين.
  • عند تجديد عقد الإيجار الجديد يمكن للمستأجر التمسك بشروط العقد السابقة إذا لم يتم إضافة أي من الشروط الجديدة والمختلفة.
  • في حالة إقامة الزوجة في منزل بعقد إيجار قديم لا يلغى العقد ويستمر في الامتداد ما دامت الإقامة مستمرة.
  • إذا ترك المستأجر الأصلي الشراكة الخاصة بالوحدة يحق للمالك مطالبة إخلاء الوحدة للانتفاع بها.

إجراءات طرد المستأجر من عقد قانون جديد

بجانب الحالات التي يسقط عقد الإيجار القديم عنها هناك بعض الحالات التي يلغى عقدها في الإيجارات الجديدة، وتتضمن التالي:

  • التأخر في تسديد الإيجار الشهري أو التخلف عن دفعه بشكل نهائي.
  • تغيير نشاط العقار من سكني إلى تجاري والعكس.
  • إذا قام المستأجر بتأجير العقار إلى مستأجر أخر دون إطلاع المالك.
  • التسبب في الكثير من الأضرار بالعقار.
  • استخدام الوحدة السكنية في أي من الأعمال المنافية للآداب.

تابع المزيد: كيفيه التصالح فى القضايا العماليه

القرارات الأخيرة الخاصة بقانون الإيجار الجديد

أثناء المباحثات التي أجريت على الحالات التي يسقط عقد الإيجار القديم قد تم تطويره ليصدر قانون إيجار جديد يضم العديد من المشاريع، والتي تنص على:

  • إمكانية الحصول على أي من الوحدات التي تم تأجيرها من خلال القانون القديم إذا لم ينتفع بها المستأجر لمدة 3 سنوات.
  • ينص القانون على عدم توريث الوحدة المستأجرة إلا في حالة وجود أبن قاصر، وذلك حتى يبلغ الطفل سن الأهلية أو حتى زواج الفتاة أو بلوغها سن الرشد.
  • قد اقترح نائب أن يتم احتساب الإيجار لأي من العقارات السكنية باستخدام جرامات الفضة مثلما كان الوضع في الثمانينيات.
  • إذا لم يتمكن المالك والمستأجر من الدفع يحصل المالك على نسبة 60% والمستأجر على 40% عند بيع العقار لفض أي من النزاعات بينهم.
Leave a comment