عقد البيع الابتدائي والنهائي والفرق بينهم والشروط الواجب توافرها

عقد البيع الابتدائي والنهائي والفرق بينهم والشروط الواجب توافرها

0 130

عقد البيع الابتدائي والنهائي والفرق بينهم والشروط الواجب توافرها

كثير من المواطنين يتسائلون عن الفرق بين عقد البيع الابتدائي والنهائي، وما هي الشروط الواجب توافرها فيهما لضمان صحة توقيعهم،

العقد الابتدائي: هو عقد عرفي بين طرفين بينما العقد النهائي هو العقد المسجل أمام الجهة المناط بها التسجيل وفقا للأوضاع التى يقررها القانون وهى مصلحة الشهر العقارى وفى بعض الأماكن السجل العينى.

نفرق هنا بين حالتين:

الاولي : إذا كان المبيع منقولاً بغض النظر عن القيمة فإن شروط تملكه الحيازة بحسن نية وبسند صحيح من القانون كالعقد الابتدائي ففي هذه الحالة يكون كافي لإثبات الملكية إعمالا للقاعدة القانونية التي تقرر أن الحيازة فى المنقول بسند صحيح وبحسن نية سند للملكية

الثانية : كون المبيع عقاراً هنا يقرر القانون أن الملكية فى العقارات لا تنتقل إلا بالتسجيل وهذا لا يعنى أن المشترى بعقد إبتدائى ليس له حقوق ولكن تكون الحقوق المترتبة على العقد الإبتدائى حجة بين طرفيه البائع والمشترى ولكن العقد المسجل حجة على الكافة وهو الناقل للملكية أمام كافة الأشخاص والجهات

نستطلع من ذلك إلى أن العقد الابتدائي يعتد به وله قيمة قانونية بين طرفيه فقط

عقد البيع الابتدائي والنهائي والفرق بينهم والشروط الواجب توافرها

الشروط الواجب توافرها لصحة العقد الإبتدائى عند الشراء هى:

1- الأهلية.

2- الإيجاب والقبول.

3- الرضا.

4- محل العقد يكون مشروع غير مخالف للقانون

5- الثمن

6- المعاينة النافية للجهالة

كما ان العقد الابتدائى هو عقد صحيح اذا توافرت خصائصه يبرم بين المشترى و البائع و هو عقد صحيح بين أطرافه و ليس له حجية العقود الموثقة أمام الغير والشائع في الواقع العملي هو الحصول على حكم بصحة التوقيع على العقد الابتدائى لتضفى عليه بعض الشرعية- وجدير بالذكر أن دعوى صحة التوقيع لا تمس موضوع العقد وانما تضفى الشرعية على التوقيع فقط ولا تثبت أو تنقل الملكية

فيما يرى البعض أنه لا يحبذ العقد الأبتدائى و يعتبرونه ورقه عرفية ليس لها صفه الشرعية والعقد الابتدائي إذا لم يتم تسجيله فانه لا يترتب عليه أي التزامات سوي التزامات شخصية وبعبارة أوضح يمكن القول أن العقد الابتدائي لا ينقل الملكية ولا يجوز الاحتجاج به في مواجهة الغير إذ أن الملكية لا تنتقل إلا بالتسجيل

عقد البيع الابتدائي والنهائي والفرق بينهم والشروط الواجب توافرها

عقد البيع النهائي:

كثيرا من الاشخاص يتصورن ان عبارة عقد بيع نهائي التي احيانا تكون مكتوبة اعلي عقد هي تعطي هذا العقد نهائيته ولكن هذا الاعتقاد خاطئ لان عقد البيع النهائي المقصود به هو العقد الذي يسجل بالشهر العقاري

وعلي ذلك:

1- العقد الابتدائي لا ينقل الملكية ولا يحتج به في مواجهة الغير بعكس العقد المسجل.

2- العقد لا يكون مسجلا إلا بطريقين

أ-تقديم طلب تسجيل في الشهر العقاري.

ب- رفع دعوي صحة ونفاذ عقد البيع مع ضرورة إتباع الإجراءات الخاصة بها

عقد البيع الابتدائي والنهائي والفرق بينهم والشروط الواجب توافرها

 

نصيحه لمن ينتوي شراء وحده سكنيه

التأكد من مستندات ملكية الأرض المقام عليها المشروع للمالك ” البائع “
– الحصول علي صورة من رخصة البناء.
– زيارة المشروع علي أرض الواقع.
وبعد التعاقد يتم الحصول علي المستندات التالية:
1- عقد بيع ابتدائي في حالة التقسيط, ونهائي في حالة الكاش ( وعمل صحه توقيع العقد ).
2- توكيل رسمي عام في حالة الإنتهاء من الأقساط أو بالدفع كاش.
3- التوكيل حسب الصيغة الموجودة طرفنا في إدارة الشؤون القانونية, حتي تضمن جميع حقوقك والتعامل مع المالك بشكل قانوني.
4- الإستفسار عن أي شئ يخص الوحدة لأنه من حقك قبل التعاقد عليها.
بعض الناس بتكسل تروح لمحامي علشان يعمل عقد البيع لشقه مثلا ويكتفي بطلب توكيل من البائع .. اعرف بقي فائده عقد البيع . وصحه التوقيع كمان .
( حورس للمحاماه والاستشارات القانونيه والماليه // 01129230200 )

عقد البيع الابتدائي والنهائي والفرق بينهم والشروط الواجب توافرها

#عقد البيع والتوكيل بالبيع للنفس وللغير

1- التوكيل لا يغنى عن وجود عقد بيع مدون به سداد الثمن باعتبار أن الثمن ركن جوهري من العقد سواء من حيث تحديد مقداره، وكيفية وطريقة سداده، وحيث أن التوكيلات تكون خالية من تحديد الثمن ومدى قبضه من عدمه.
2- كما أن قيام المشترى بالبيع لنفسه بموجب التوكيل فى حال توقيعه على العقد النهائي يوقع بما يفيد القبض للثمن كوكيل، وبالتالي صار مسئولا أمام موكله عن سداد الثمن له إعمالا للوكالة ومن هنا وجود عقد ابتدائي يفيد قبض البائع للثمن يحمى المشترى عن استخدام التوكيل والتوقيع على العقد النهائي.
وقد قضت محكمة النقض: “قضاء الحكم برفض دعوى الطاعنة ببطلان عقد البيع سند التداعي لانعدام ركن الثمن بعدم الاتفاق عليه صراحة أو ضمناً تأسيساً على أن تصرف البنك المطعون ضده بالبيع لنفسه بموجب التوكيل الصادر له منها في حدود تلك الوكالة وأنها لم تشترط ثمناً أو الموافقة المسبقة على البيع، وعلة ذلك أنه قصور مبطل، وذلك وفقا للطعن المقيد برقم الطعن رقم 7201 لسنة 78 جلسة 9 مارس 2017.
3- أن المشترى بتوكيل قد يتعرض لأمر احتمالي خطير ألا وهو ماذا لو توفى الموكل “البائع له” أو فقد أهليته أو توفى الوكيل نفسه “المشترى” قبل نقل الملكية فوفقا للمادة 174 من القانون المدني تنتهي الوكالة بموت الموكل أو الوكيل – ففي حالة الوفاة ينتهي التوكيل على أقل الفروض لو توفى المشترى المحرر له التوكيل وليس هناك عقد بيع ابتدائي مثبت لواقعة البيع كيف يثبت الورثة واقعة البيع وسداد كامل الثمن.
4- أن البائع الذي يحرر توكيل متضمن بيع للغير – أمر لا ننصح به – فكلمة الغير تتيح للوكيل أن يبيع باسم موكله أكثر من مرة, وهو الأمر الذي يُعرض الأصيل لما لا يحمد عقباه على أقل الفروض أن البيع باسم البائع للغير يحمل البائع الضرائب وعلى رأسها ضرائب التصرفات.

لذلــــك ننصــــح بالتالى:

أولاَ- لابد من تحرير عقد ابتدائي متضمن سداد الثمن مع النص فيه على إلزام البائع بتحرير توكيل البيع للنفس – أيا كان المبيع “عقار – سيارة أو ..”.
ثانياَ- وأهم ما يجب أن يتضمن التوكيل النص عليه: “1- تحديد المبيع تحديد وافى، 2- وحق الوكيل في قبض الثمن لنفسه، 3- والتوقيع على العقد النهائي، 4- استمرار الوكالة بعد وفاة الموكل بشأن العين محل التوكيل فقط, 5- الوكالة لصالح الموكل، هذا بخلاف الباقي مما هو متعارف عليه”.

#أهميه دعوي صحه التوقيع

1 – أحاطه الشخص المنسوب أليه التوقيع الذى تحمله الورقه العرفيه علما بما جاء فى صحيفه الدعوي لمعرفه ما أذا كان سيعترف بها ضمن الاقرار بصحه توقيعه أم سينكرها
2- ثبوت صحه التوقيع يكفي لأعطاء المحرر العرفى حجيته في أن صاحب التوقيع قد ارتضى مضمون الورقه العرفيه التى وقع عليها ( سواء بالامضاء – الختم – البصمه ) والتزم به
3- اثبات تاريخ المحرر العرفى لكى يكون حجه علي غير طرفيه ويتم ذلك من خلال تاشير الكاتب والتنظير علي المحرر وختمه بختم النسر
4- اذا اقر المنسوب اليه التوقيع امام القاضى بصحه توقعيه وصدر حكم بصحه التوقيع فلا يستطيع بعد ذلك ان ينازع في صحته او مضمونه
Leave a comment