تعمل إيه لو حد باع شقتك بورق مزور

On مايو 11, 2023

هتعمل ثلاث حاجات:
١) جنحة نصب.
٢) دعوى طرد وبطلان عقد البيع.
٣) تسجيل دعوى الطرد والبطلان فى الشهر العقارى سواء كان العقار مسجل أو غير مسجل.

** وخذ بالك من النقطة رقم (٣) ليه ؟!!
لأن اللى أشترى الشقة من النصاب لو باع الشقة لحد تانى،،، المحكمة هنا هتعتبر الحد الثانى اللى اشترى «مشترى حسن النية» ومش هتعرف تطلعه، إلا اذا سجلت دعوى الطرد وبطلان عقد البيع بالشهر العقارى وأخذت حكم لصالحك، وثبت بعد ذلك أنه سئ النية.

** والكلام ده وفقا لنص المادة (١٧) من قانون الشهر العقارى رقم (١١٤) لسنة (١٩٤٦)

عند اتخاذ قرار بشراء شقة، لا بد من اتباع الإجراءات القانونية اللازمة، تجنبا لحدوث أي مشاكل أو التعرض لأي احتيال.

هذه الخطوات كالاتي:

أولا: معاينة الشقة

– لا بد من معاينة الشقة في البداية، والتأكد من مساحتها المتفق عليها بنفسك ولا تعتمد على الرسم.

-لا تشتر بأي حال من الأحوال شقة غير موجودة فعلا، أو لم تنشأ ولم تشاهدها على الطبيعة.

ثانيا: التأكد من رخصة المباني من حيث صدورها من الجهة المختصة، وعدد الأدوار المرخص بها، لتتأكد من وجود الشقة المراد شراؤها ضمن الأدوار المرخص بها، حتى لا تتعرض لإزالة الدور المقامة به الشقة من الجهة المختصة.

ثالثا: ضمان وجود البيانات التالية بعقود البيع

1) اسم المشتري والبائع كاملا – رقم البطاقة (ويفضل حصول كل طرف علي صورة بطاقة الآخر) – عنوان محل الإقامة كاملا.

2) بيان تفصيلي بالمبيع (سواء شقة – أرض فضاء – محل – عقار كامل) وبيان مساحته بالتحديد.

3) بيان عنوان العقار محل البيع بشكل كامل، طبقا لرقم العقار بالحي التابع له واسم الشارع والمنطقة والمحافظة ثم بيان عن قطعة الأرض ويشمل رقم القطعة والمربع والحوض من واقع البيانات المساحية.

4) بيان الثمن وكيفية دفعه بشكل واضح.

5) بيان بشرح وافٍ عن كيفية تملك البائع للعقار المبيع وذكر كافة العقود المتسلسلة حتى الوصول إلى رقم العقد المسجل القديم للعقار (وفي حالة وجود ورثة ذكر رقم وتاريخ إعلام الوراثة والمحكمة التي أصدرته)، ويجب أن يتسلم المشتري كل عقود الملكية السابقة من البائع، وفي حالة شراء شقة أو محل من مالك عمارة أو برج، ونظرا لتعذر تسليم تلك المستندات، حيث إن المالك يقوم بالبيع لآخرين، يتم الحصول على صورة من كافة عقود البيع الخاصة بأرض العقار من المالك ويقوم المالك بالتوقيع على كل ورقة من الصور بأنها صورة طبق الأصل من العقد.

6) ذكر رقم وتاريخ رخصة البناء في حالة بيع الشقق والمحلات.

7) يجب وجود بند صريح بأن المالك يضمن العيوب الخفية ضمانا كاملا وإقرار بالمسؤولية في حاله ظهور أي عيب خفي بالعقار سواء كان العيب ماديا أو قانونيا، بالإضافة إلى باقي البنود العادية من ضمان عدم وجود استحقاقات مادية للدولة على العقار من ضرائب أو مياه أو كهرباء سابقة على تاريخ عقد البيع.

رابعا: التأكد من أن شراء العقار تم بمستند ملكية صحيح، ومستندات الملكية تعتبر المقوم الرئيسي عند بيع وشراء العقارات بمختلف أنواعها فمن المعروف أن معظم أصحاب العقارات بمصر لا يقومون بإنهاء إجراءات التسجيل كاملة عند شراء العقارات وهو ما يؤدي إلى أن يقع العديد من المشترين في حيرة عند شراء العقار، وربما يتعرض آخرون للوقوع ضحايا عمليات نصب، نتيجة عدم وجود الخبرة في معرفة المستندات، أو اكتشافهم أن العقد الذي تم الشراء به غير كاف وينقصه العديد من البنود.

وتتمثل أنواع العقود في:

1) عقد البيع المسجل بالشهر العقاري، وهذا العقد هو الأساس الذي يجب أن يكون موجودا تحت يد البائع، ويكون أصل العقد موجودا بالشهر العقاري، بحيث إذا فقد في أي وقت فمن الممكن استخراج صور رسمية منه، ويكون هذا العقد محتويا على رقم شهر وتاريخه، ولا يحتاج عند وجوده إلا إجراء بسيط من قبل المشتري، وهو التأكد من صحة العقد بالشهر العقاري، وهو إجراء لا يستغرق سوى يوم واحد.

2) عقد البيع الابتدائي وهو يكون محررا بين طرفين: بائع ومشترٍ، وله ثلاثة أشكال:

– إما أن يكون حاصل على حكم بصحة ونفاذ العقد وهنا يلحق هذا العقد في قوته بالعقد المسجل من حيث الأمان للمشتري، أو أن يكون محكوم بصحة التوقيع عليه، وهنا يجب أن يكون بجانب هذا العقد تسلسل عقود الملكية وهي سلسلة العقود السابقة عليه، حتى نصل إلى أقرب عقد مسجل للعقار، مع التأكد من صحة تلك العقود، والشكل الأخير، وهو يكون مجرد عقد ابتدائي بين طرفين ولم يحصل على أي أحكام، وتكمن هنا خطورة هذا العقد، لأن أي شخص يستطيع اصطناع العقد ووضع التاريخ والبيانات التي يريدها، مدعيا أنه عقد صحيح، وفي حالة وجود عقد بهذا الشكل فيجب التأكد من صحته.

تأتي تلك الاحتياطات مع العلم أن هناك عقود شبيهة للعقد المسجل، لكنها ليست كذلك، وتكون مجرد عقود خضراء، وللتأكد فإن العقد المسجل يكون:

1) مكتوب على الهامش الأيسر بالعقد بشكل عرضي (ليس لهذا العقد قيمة حتى بين طرفيه إلا إذا تم إشهاره).

2) على الهامش الأيمن، يوجد مربع مكتوب فيه رقم الشهر والتاريخ، إذا وجد هذا المربع دون وجود رقم للشهر فهذا معناه أن العقد لم يشهر وليست له قيمة.

3) يجب أن يحتوي العقد على البيانات المساحية للعقار من واقع كشف التحديد المساحي المكتوب بمعرفة مكتب المساحة التابع له العقار، ويختم ذلك بختم يشبه زهرة اللوتس مكتوب فيه صالح للتسجيل.

4) يؤشر على العقد برقم مشروع وتاريخه وساعته ويكون مختوما أيضا.

5) يلحق بالعقد محضر تصديق موثق من الشهر العقارى بأن البائع والمشتري قاما بالتوقيع أمامه.

خامسا: لابد من الحصول على صورة من جميع التراخيص والعقود.

سادسا: الذهاب إلى مكتب الشهر العقاري لتحرير التوكيل من البائع، على أن يغني هذا التوكيل المشتري بعد ذلك عن اللجوء للبائع فى حال قيامه بتسجيل الوحدة أو تعامله مع أي جهة حكومية.