قسمه المال الشائع ودعوي الفرز والتجنيب – محامي مدني

قسمه المال الشائع ودعوي الفرز والتجنيب – محامي مدني

قسمه المال الشائع ودعوي الفرز والتجنيب – محامي مدني

مؤسسة حورس للمحاماه   01129230200

تختلف الأسباب التي تؤدي الي جعل المال شائع فيما بين الأشخاص قد يكون الشركاء كان يشتري أكثر من واحد المال فيصير فينهما شائع إذا لم يقتسمانه فيما بينهم كلا بحسب نصيبه، وقد يكون سييه الويه او الهبه او غيره …

والسبب الأهم في حاله الشيوع هو الميراث.

اذ يتوفى الشخص ويترك ماله وتركته على الشيوع حينها بين الورثة كلا بحسب نصيبه الامر الذي يتطلب فيما بينهم اللجوء في نهاية الامر لقسمه المال فيما بينهم

وانهاء الشيوع الهدف منه ان يستأثر كل مالك بنصيبه في صوره حصة مفرزه ونعمل علي إيضاح ذلك من خلال القاء الضوء علي بعض النقاط الهامه

اشارت المادة 825 من القانون المدني علي انه متي ملك اثنان أو أكثر شيئا غير مفرزة حصته كان كل منهم فيه شركاء على الشيوع وتحسب الحصص فيما بينهم متساوية مالم يقم الدليل على غير ذلك.

ذالك ان المنتهي الطبيعي لحالة الشيوع التقسيم والفرز

فالأصل أن تنتهي حالة الشيوع بين الشركاء المال الشائع قسمة تؤدي إلى اختصاص كل شريك بحقه وحصته مفرزه بحيث تؤدي إلى أن يصبح كل شريك على الشيوع مالك لجزء مفرز ومحدد.

 وقد يكتفي الشركاء على الشيوع فيما بينهم مؤقتا بقسمة المنافع المتولدة عن المال الشائع المشترك

وعلي ذلك يمكن التمييز بين أنواع القسمة على النحو التالي

1-   قسمة نهائية ترد على الملكية تجعل لكل شريك جزء يختص به في كل جزئياته.

2-   قسمة مهايأة مردها على منافع الشيء وقد تكون مهيأة مكانيه او زمنيه.

اما عن القسمة النهائية:

فيقصد منها قسمه المال المشاع بحيث يختص كل من الشركاء بجزء مفرز من هذا المال بحيث يصبح لكل شريك جزء بقدر حصته لينفرد به وبملكيته دون الاخرين له ان يمارس عليه حق الملكية بما فيه من انتفاع واستغلال وتصرف.

تابع – قسمه المال الشائع ودعوي الفرز والتجنيب – محامي مدني

وعلي ذلك فالقسمة النهائية هي التي تنهي حالة الشيوع بتجزئة الملكية بحسب أنصبة محددة ومعلومة بحسب مصدر الشيوع

والقسمة النهائية كما قد تتم بشكل رضائي او اتفاقي كذلك قد تتم قضاءا وعليه فان فإن القسمة النهائية تنقسم إلى نوعين:

1-   قسمة رضائية.

2-   قسمة قضائية.

أولا: القسمة الرضائية:

 وتنص عليها المادة 835:

 من القانون المدني للشركاء متي انعقد إجماعهم لهم أن يقتسموا المال الشائع بالطريقة التي يرونها فإذا كان من بينهم من هو ناقص الأهلية وجبت مراعاة الإجراءات التي يفرضها القانون .

ثانيا القسمة القضائية:

وتنص عليه المادة 834:

لكل شريك أن يطالب بقسمة المال الشائع ما لم يكن مجبرا على البقاء في الشيوع بمقتضى نص أو اتفاق، ولا يجوز بمقتضى الاتفاق أن تمنع القسمة إلى أجل يجاوز خمس سنين، فإذا كان الأجل لا يجاوز هذه المدة نفذ الاتفاق في حق الشريك وفى حق من يخلفه.

وكذلك تنص المادة 836:

 – إذا أختلف الشركاء في قسمه المال الشائع بينهم فعلى من يريد الخروج من الشيوع أن يكلف باقي الشركاء بالحضور أمام المحكمة الجزئية.

–  وتندب المحكمة متي رأت وجها لذلك خبيرا أو أكثر لتقويم المال الشائع وقسمته حصصا إن كان المال يقبل القسمة عينا دون أن يلحقه نقص كبير في قسمته.

أولا: القسمة الرضائية

 وتنص عليها المادة 835

 من القانون المدني علي انه للشركاء متي انعقد إجماعهم أن يقتسموا المال الشائع بالطريقة التي يرونها فإذا كان بينهم من هو ناقص الأهلية وجبت مراعاة الإجراءات التي يفرضها القانون.

تابع – قسمه المال الشائع ودعوي الفرز والتجنيب – محامي مدني

ومن ثم فان القسمة الرضائية لا تثير الكثير من المشكلات فيما يتعلق بطريقة تقسيم وتوزيع المال الشائع خلافا للقسمة القضائية حيث تثير مشكلة هامة تتعلق بطريقة تقسيم وتوزيع المال الشائع متي كان غير قابل بطبيعته للقسمة أو كان في قسمته ضرراً بالمال الشائع متي قسم من هنا ظهر دور القسمة القضائية لتقسيمه وفقا لطريقتين:

1-   قسمة المال الشائع بطريقة عينية

2-    قسمة المال الشائع بطريقة التصفية

قسمة المهايأة وماذا تعني وما فائدتها :

قسمة المهايأة ما هي الا قسمة مؤقتة حيث لا تنهي بها حالة الشيوع حيث يقتصر فيها علي تنظيم الانتفاع بالشيء بمعني ان  يحصل كل شريك في المال الشائع علي قدر معين من منافع المال الشائع بما يوازي قدر حصته فيه  والهدف هو  تخلص الشركاء من مشكله إدارة المال الشائع وما يصيبها من صعوبات .

وقسمة المهيأة تنقسم الي نوعان زمنيه ومكانيه فماذا تعني كلا منهما ؟؟؟

أ‌-      قسمة المهيأة الزمنية :

تعني اتفاق الشركاء على أن يناوبوا الانتفاع بجميع المال المشترك، كل منهم لمدة تتناسب مع قدر حصته.

ب‌-  قسمة المهيأة المكانية:

تعني اتفاق الشركاء على أن يختص كل منهم بمنفعة جزء معين ومفرز بما يوازي حصته في المال الشائع على ان يتنازل لشركائه في مقابل ذلك عن الانتفاع بباقي الأجزاء الباقية للمال الشائع.

وقد نظم المشرع قسمه المهياه في المواد 846 وما ببعدها

مادة 846:

(1) في قسمة المهيأة يتفق الشركاء على أن يختص كل منهم بمنفعة جزء مفرز يوازي حصته في المال الشائع متنازلا لشركائه في مقابل ذلك عن الانتفاع بباقي الأجزاء ولا يصح هذا الاتفاق لمدة تزيد على خمس سنين فإذا لم تشترط لها مدة أو انتهت المدة المتفق عليها ولم يحصل اتفاق جديد، كانت مدتها سنة واحدة تتجدد إذا لم يعلن الشريك إلى شركائه قبل انتهاء السنة الجارية بثلاثة أشهر أنه لا يرغب في التجديد.

(2) وإذا دامت هذه القسمة خمس عشرة سنة، انقلبت قسمة نهائية ما بم يتفق الشركاء على غير ذلك وإذا حاز الشريك على الشيوع جزءا مفرزا من المال الشائع مدة خمس عشرة سنة افترض أن حيازته لهذا الجزء تستند إلى قسمة مهيأة.

مادة 847:

 تكون قسمة المهايأة أيضا بأن يتفق الشركاء على أن يناوبوا الانتفاع بجميع المال المشترك كل منهم لمدة تتناسب مع حصته.

مادة 848:

تخضع قسمة المهايأة من حيث جواز الاحتجاج بها على الغير ومن حيث أهلية المتقاسمين وحقوقهم والتزاماتهم وطرق الإثبات لأحكام عقد الإيجار مادامت هذه الأحكام لا تتعارض مع طبيعة هذه القسمة.

مادة 849:

 (1) للشركاء أن يتفقوا أثناء إجراءات القسمة النهائية على أن يقسم المال الشائع مهايأة بينهم وتظل هذه القسمة نافذة حتى تتم القسمة النهائية.

(2) إذا تعذر اتفاق الشركاء على قسمة المهايأة جاز للقاضي الجزئي إذا طلب منه ذلك أحد الشركاء أن يأمر بها بد الاستعانة بخبير اقتضى الأمر ذلك.

طرق الأخرى لانقضاء الشيوع

ويلاحظ ان:

–         قد تنقضي حاله الشيوع متي اتحد المالك كان يشتري احد الملاك نصيب الاخر اوالاخرين في الشيوع فيصير المالك واحد وبذلك تنقضي حاله الشيوع .

والسؤال: ما هي المحكمة المختصة بنظر دعوي القسمة ؟؟

يكون الاختصاص بدعوى الفرز والتجنيب مهما بلغ قيمة المال محل الفرز والتجنيب من نصيب المحكمة الجزئية الكائن بدائرتها موطن العقار الشائع وفقا للمادة 836 مدني وما بعدها …

اذ تنص المادة 836 1- إذا أختلف الشركاء في اقتسام المال الشائع فعلى من يريد الخروج من الشيوع أن يكلف باقي الشركاء الحضور أمام المحكمة الجزئية.

وتنص المادة 838  1-  : تفصل المحكمة الجزئية في المنازعات التي تتعلق بتكوين الحصص وفى كل المنازعات الأخرى التي تدخل في اختصاصها .

وتنص المادة 838 الفقرة الثانية من القانون المدني: فإذا قامت منازعات لا تدخل في اختصاص تلك المحكمة كان عليها أن تحيل الخصوم إلى المحكمة الابتدائية، وأن تعيين لهم الجلسة التي يحضرون فيها ، وتقف دعوى القسمة إلى أن يفصل نهائيا في تلك المنازعات .

وفي نظر الدعوي قد تطر المحكمة في مغالب الأحوال الي الاستعانة بخبير من خبراء وزاره العدل وذلك لاستيضاح حقيقه العقار الشائع وهل من الجائز اقتسامه ام يتعذر ذلك   .

حيث تنص المادة 836  – 2 : وتندب المحكمة إن رأت وجها لذلك خبيرا أو أكثر لتقويم المال الشائع وقسمته حصصا إن كان المال يقبل القسمة عينا دون أن يلحقه نقص كبير فى قسمته .

تابع – قسمه المال الشائع ودعوي الفرز والتجنيب – محامي مدني

في حاله ان تثبتت المحكمة من تعذر قسمه المال الشائع:

كان اللجوء الي البيع بالمزاد العلني.

حيث تنص المادة 841من القانون المدني: إذا لم تكن القسمة عينا أو كان من شأنها إحداث نقص كبير في قيمة المال المراد قسمتـه بيع هذا المال بالطريق المبينة في قانون المرافعات، وتقتصر المزايدة على الشركاء إذا طلبوا هذا بالإجماع.

ويلاحظ:

إذا رفعت الدعوي من مشتري بعقد عرفي لم تتخذ بشأنه إجراءات التسجيل أو الصحة والنفاذ كان مصير الدعوي (في بعض الاحكام عدم قبول دعوي الفرز والتجنيب لتخلف ذلك وفقا لقانون الشهر العقاري) :

وذلك تأسيسا علي:

1. في المواد العقارية لا تنتقل الملكية ولا الحقوق العينية الأخرى سواء أكان ذلك فيما بين المتعاقدين أم كان في حق الغير   إلا إذا روعيت الأحكام المبنية في قانون تنظيم الشهر العقاري.

2. ويوضح قانون الشهر التصرفات والأحكام السندات التي يجب شهرها سواء أكانت ناقلة للملكية أم غير ناقلة ويقرر الأحكام المتعلقة بهذا الشهر.

وفقا للمادة 934 من القانون المدني.

–         جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقلة أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب شهرها بطريق التسجيل ويدخل في هذه التصرفات الوقف والوصية.

–         ويترتب على عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سوي الالتزامات الشخصية بين ذوي الشأن.

كما يلاحظ بالنسبة لحاله الورثة:

في الواقع لا يلزم لإقامة دعوى الفرز والتجنيب ان يكون سند المدعى مسجلا لان القانون لم يتطلب ان يكون سند المورث مسجلا او مشهرا لكي يأخذ الوراث نصيبه في التركة مفرزا عن طريق دعوى القسمة

هذا ما انتهت اليه محكمه النقض مما تلاحظ لها ان كثيرا ما تقضى محاكم اول درجه بعدم قبول دعوى القسمة لان سند المدعى فيها غير مشهر او مسجل بالشهر العقاري وهو شرط غير وارد في القانون وقد انتهت محكمة النقض في العديد من احكامها الى ان عقد البيع الابتدائي ينتج كافة اثار العقد المسجل عدا عقد الملكية ويكون للمشترى بعقد عرفي ان يقتسم العقار مع شريكه.

) الطعن رقم ۱۲٤٤ – لسنة ۵۵ قضائية – تاريخ الجلسة ۳۱-۵-۱۹۸۹ – مكتب فني ٤۰ – رقم الجزء ۲).

صيغه دعوي قسمه وفرز

 انه فى يوم           الموافق

بناء على طلب السيد – ………………..          المقيم -…………………..

ومحله المختار مكتب الأستاذ  /  ………………………………………….

انا……….. محضر محكمة     ……….    الجزئية قد انتقلت في التاريخ اعلاه واعلنت:

1- السيد/                 ……………. المقيم…………………………..

                                                                      مخاطبا …………….

المقيمون …………………………………………………….

واعلنتهم بالاتي

لما كان المدعي  شريك فى العقار الشائع ……..صفته …………  والكائن فى…………….. اذ يملك حصه مقدارها …………….. في ذلك العقار.

والمحدد المعالم علي النحو الاتي  ……………………………………………………………

ولما كان يهم المدعي انهاء حاله الشيوع حتي يتمكن كل شريك من الانتفاع بحصته مفرزة .

ولما كان شركاء هذا العقار ممثلين في المدعي والمدعي عليهم لم يتمكنوا من التقسيم بالاتفاق الامر الذى اضطر بمقتضاه   المدعي الى اقامه هذه الدعوى طبقا لنص الماده 836 من القانون المدنى والتى تنص على انه:

1- إذا إختلف الشركاء فى اقتسام المال الشائع   فعلى من يريد الخروج من الشيوع أن يكلف باقي الشركاء الحضور أمام المحكمة الجزئية.

2- وتندب المحكمة إن رأت وجها لذلك خبيرا أو أكثر لتقويم المال الشائع وقسمته حصصا إن كان المال يقبل القسمة عينا دون أن يلحقه نقص كبير في قيمته.

كما تنص الماده 464 من قانون المرافعات :

إذا أمرت المحكمة ببيع العقار المملوك على الشيوع لعدم إمكان القسمة بغيرضرر يجرى بيعه بطريق المزايدة بناء على قائمة بشروط البيع يودعها قلم كتاب المحكمةالجزئية المختصة من يعنيه التعجيل من الشركاء.

بناء عليه

انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى التاريخ المذكور اعلاه الى حيث محل اقامه المعلن اليهم وسلمت كلا منهم صورة من هذه الصحيفة وكلفتهم بالحضور امام محكمة ……………    الكائن مقرها …………. امام الدائرة (……. ) مدنى وذلك بجلستها العلنية التى ستنعقد فى تمام الساعة التاسعة وما بعدها من صباح يوم ……………….. الموافق……………. وذلك ليسمع المعلن إليهم الحكم بندب خبير تكون مهمته فرز وتجنيب حصة الطالب البالغ قدرها …………… على الشيوع,  فى العقار الموضح المعالم والحدود بصدر الصحيفه واذا تعذرت القسمه كان الامر مفوض للهيئه الموقره لتحكم بما تراه ولو ببيع كل العقار بالثمن الذى يقدره السيد الخبير مع الزام كل من الشركاء بالمصروفات ومقابل اتعاب المحاماه  كلا بقدر حصته فى العقار مع شمول الحكم بالنفاذ المعجل طليق من قيد بالكفاله , مع حفظ كافة الحقوق القانونية الأخرى للطالب.

ولأجل العلم …

المستندات المطلوبة لرفع دعوى القسمة والفرز والتجنيب : –

۱ – سند الملكية .

۲ – كشف بالمكلفه.

۳ – شهادة بالتصرفات العقارية

٤ – الاعلام الشرعي في حاله وفاه مورث المدعي والمدعي عليهم .

۵ – كشف تحديد مساحي حديث  في الغالب بيقدم امام الخبير.

٦ – خريطه مساحيه موضح بها موقع العقار الشائع . في الغالب تقدم امام الخبير.