صيغة دعوى قسمة العقارات فى مصر قضائيا مع الريع
عرض واقعى بشأن قسمة العقارات فى مصر ، قانون مدني ، بصحيفة دعوى قسمة العقارات فى مصر قضائيا مع الريع ،
تتضمن العديد من المبادئ القضائية والقانونية بشأن القسمة القضائية ،
وبيان أن القسمة الاتفاقية المقصودة تختلف بالنية والغرض من ابرام عقد القسمة
حيث ان القسمة النهائية لا تكون الا بالافراز الواقعى المحدد للعقارات المشاع ،
والا كان عقد القسمة فى حقيقته عقد مهايأة مكانية انتفاع مقابل انتفاع ،
محتويات الموضوع
موجز دعوى قسمة العقارات و الريع
الموضــــوع ( القسمة والريع )
السند القانوني والواقعي للدعوى
طلب الريع عن المال المشاع
تحميل دعوى قسمة العقارات قضائيا مع الريع
موجز دعوى قسمة العقارات و الريع
دعوى قسمة العقارات فى مصر قضائيا مع الريع
عقد القسمة الذى لا ينهى حالة المشاع بحصص مفرزة ليس بقسمة نهائية
عقد القسمة الغير مسجل والغير متضمن ما يفيد انه نهائي ليس بقسمة نهائية
قسمة المهايأة المكانية هي قسمة انتفاع ومؤقته
قسمة المهايأة المكانية او الزمانية هي عمل من أعمال الادارة للمال الشائع وتتعلق بمنفعته ولا تتعلق بملكيته
طبقا للشريعة والقانون فهي قسمة غير لازمة ولو بعد الرضا فان أباها بعض الورثة بعد حصولها
جاز نقضها وإبطالها فعقد قسمة المهايأة لا ينشئ بين أطرافه الا حقوقا شخصية لا ملكية
اذا مر على قسمة المهايأة 15 سنة انقلبت الى قسمة نهائية
دعوى قسمة قضائية بإنهاء حالة الشيوع وفرز وتجنيب الحصص في عقار مشاع مع الريع
حق الشريك مشاعا في قسمة المهايأة ان يطلب الخروج من حالة الشيوع وقسمة المال المشاع قسمة نهائية
لا يشترط لإقامة دعوى الفرز والتجنيب ان يكون سند المدعى مسجلا و القانون لم يتطلب ان يكون سند المورث مسجلا او مشهرا لكى يأخذ الوراث نصيبه فى التركة
انتقال الحقوق العقارية من المورث الى الورثة تمامه بمجرد الوفاة
الريع يعتبر بمثابة تعويض لصاحب العقار مقابل ما حرم من ثماره
الموضــــوع ( القسمة والريع )
الطالبين والمعلن اليهم هم ورثة المرحوم / ………. المتوفى الى رحمة لله تعالى في 11/7/2009 وقد
خلف عنه ( عقارا مورثا بينهم على المشاع ) الكائن ش ………… – محافظة الشرقية ،
والمكون من عدد أربعة طوابق ( أرضى وثلاث طوابق علوية ) على كامل مساحة الأرض البالغة 109 م2 وأوصافه كالتالي :
الطابق الأول مكون من شقة ثلاث حجرات وصالة ومنافعهم ، وعدد اثنين محل ( دكان )
والطابق الاول العلوى مكون من عدد اثنين شقة
والطابق الثاني العلوى مكون من عدد اثنين شقة
وايضاً الطابق الثالث العلوى مكون من عدد واحد شقة + فراغ ( باقي السطح )
وايضاً هذا العقار ( موضوع القسمة ) محدد بحدود أربع هى :
الحد البحري / ………………..
الحد القبلي / ………………..
وايضاً الحد الشرقي / ………………
الحد الغربي / ………………..
وحيث ان اطراف التداعي ينتفعون ببعض شقق العقار سالف البيان للإقامة بها فقد اتفقوا فيما بينهم
بتاريخ 1/5/2010 بإبرام ( عقد قسمة انتفاع – مهايأة مكانية) بتحديد هذا الاختصاص ( بالمنفعة )
ببعض أجزاء العقار وذلك بانتفاع كل منهم بشقة والأناث مشاعا
مع بقاء حالة الشيوع في الملكية والأرض والأجزاء المشتركة وهى الشقق الكائنة بالدور الاول العلوى
والثاني العلوى ( عدد أربعة شقق ) وغرفتين من الشقة الكائنة بالدور الأرضي وترك الغرفة الثالثة بها مشاع بينهم
للانتفاع بها وكذلك احد المحلين الكائن بالدور الأرضي ، وعدم إدخال الشقة الكائنة بالدور الثالث العلوى الأخير
في قسمة الانتفاع هذه وسطح العقار ( لم تتم قسمة نهائية مفرزة ولم يمر على قسمة الانتفاع –المهايأة – 15 سنة )
وحيث ان المعلن اليه الأول قد قام بوضع اليد على ما يزيد عن حصته المنتفع بها بموجب عقد القسمة
المكانية المؤقتة سالف البيان حيث قام بوضع اليد على الشقة الكائنة بالدور الثالث العلوى ( الأخير )
وسطح العقار واحد المحلين الكائنين بالدور الأرضي حارما باقي الشركاء مشاعا من حقوقهم كملاك خلاف
ان عقد القسمة سالف البيان المنصب على الانتفاع قد جاء مخالفا للأنصبة الشرعية المقررة شرعا وقانونا ،
بل وقام بالادعاء على خلاف الحقيقة ان الطالبين وأخرين قد قاموا بغصب الغرفتين بالدور الأرضي مشتراه من شقيقه ……………….
وتحصل على حكما ضدهم بالطرد للغصب والريع مع انه واضعا اليد على الغرفتين بل
والغرفة الثالثة ( المشاع ) مما أدى الى ان دبت المشاكل بينهم وبدا للطالبين ان عقد القسمة سالف الذكر
المنصب على الانتفاع لم يجدى نفعا بينهم في استقرار الانتفاع بالمال الشائع الأمر الذى حدا بهم الى رفع دعواهم
هذه بطلب قسمة العقار قسمة نهائية عن طريق القضاء بندب خبير ليتولى فرز وتجنيب حصص
كل منهم مفرزة ليتملك كل شريك حصته مفرزة محددة ملكية تامة وذلك على اصغر نصيب دون الانتقاص من قيمة العقار محل القسمة
وذلك تأسيسا على ان قسمة الانتفاع هي ( مقايضة انتفاع بانتفاع ) و كذلك أنها قسمة مؤقتة لا تنهي الشيوع ،
وإنما تقتصر على تنظيم الانتفاع بالشيء الشائع ، بحيث يحصل كل شريك على قدر من منافعه يتناسب مع حصته ، وهي أما مكانية أو زمانية
وحيث المقرر قانونا انه اذا ما قام احد الشركاء مشاعا بوضع يده على ما يزيد عن حصته فان للشركاء
الحق في مطالبته بالريع عن تلك الزيادة بقدر حصة كل منهم ومن ثم كانت اقامة هذه الدعوى
السند القانوني والواقعي للدعوى
دعوى قسمة العقارات فى مصر قضائيا مع الريع
أولاً : طلب قسمة وفرز وتجنيب حصص في عقار التداعي
اولا : ان عقد القسمة المؤرخ 1/5/2010 – لم ينهى حالة الشيوع ولم يفرز الملكية بحصص مفرزة
– وانصب على حق الانتفاع بقسمته قسمة (مهايأة مكانية مؤقتة لم يمر عليها 15 سنة بالانتفاع
ببعض أجزاء العقار المشاع ولم تنصب على كل المال المشاع)
ومن ثم لم تنتهى حالة الشيوع وهو ما يحق معه لأى شريك طلب القسمة القضائية للخروج من حالة المشاع القائمة:
بالاطلاع على عقد القسمة المؤرخ 1/5/2010 يتبين انه انصب على حق الانتفاع ببعض أجزاء العقار وترك باقى الأجزاء
مشاعا ومنها ( غرفة بالشقة الكائنة بالدور الأرضي ، والشقة الكائنة بالدور الثالث العلوى
الأخير وسطح العقار واحد ( التى لم يتم تناولها بالعقد )، واحد المحلين الكائن بالدور الأرضى وكذلك أرض العقار والأجزاء المشتركة
اقرأ أيضا لا دعوى بلا مصلحة
كما يتبين ان العقد لم يتضمن نصا على كونه نهائيا ويصدق عليه امام المحكمة ومن ثم لم يقصد منه القسمة النهائية
والنية لهم لم ترمى الى ان يكون عقدا واجب التسجيل ومن ثم ووفقا للقانون بنص المادة ( 846 مدنى )
فان هذا العقد هو قسمة مهايأة مكانية باختصاص كل شريك بالانتفاع بجزء من العقار الشائع وهذه القسمة المكانية لم يمر عليها خمس عشرة عاما
ومن ثم لم تضحى نهائية وهو ما يحق معه عند اختلاف الشركاء مشاعا ان يطلب احدهم الخروج
من حالة الشيوع هذه وطلب القسمة النهائية عن طريق القضاء حيث ان قسمة المهايأة المكانية
او الزمانية هي عمل من اعمال الادارة للمال الشائع وتتعلق بمنفعته ولا تتعلق بملكيته فهي ( مقايضة انتفاع بانتفاع )
(د. عبد الرزاق احمد السنهوري , حق الملكية , ج8 منشأة المعارف الإسكندرية , 2004 , ص739
و هى قسمة مؤقتة لا تنهي الشيوع ، وإنما تقتصر على تنظيم الانتفاع بالشيء الشائع ،
بحيث يحصل كل شريك على قدر من منافعه يتناسب مع حصته ، وهي أما مكانية أو زمانية
( د. منصور مصطفى , حق الملكية – 1965 , ص134 )
وطبقا للشريعة والقانون فهي قسمة غير لازمة ولو بعد الرضا فان أباها بعض الورثة
بعد حصولها جاز نقضها وإبطالها فعقد قسمة المهايأة لا ينشئ بين أطرافه الا حقوقا شخصية
لا ملكية ولا يجوز التصرف بالبيع على ما انتفع به لان المال ما زال شائعا وعقد القسمة انصب على المنفعة فقط دون الرقبة
فقد تضمنت بنود العقد ما يؤكد ان القسمة انصبت على الانتفاع دون الملكية ( قسمة مهايأة مكانية غير نهائية )
البند الثانى منه اختص كل فرد من أفراد الورثة الشرعيين بالاتي في مساحة الأرض المقام عليها المنزل
الذى جملته 109 م2 والبند الاول منه ان التركة عبارة عن … والشقق كما مبين به مقيم فيه أفراد المال الشائع ،
والبند الرابع حجرة بالدور الأرضي منفعة عامة والبند السابع السلم والمدخل والمنافع ومساقط النور والسطح ( منافع عامة للجميع )
فقد نصت المادة 846 على
( 1 ) فى قسمة المهايأة يتفق الشركاء على أن يختص كل منهم بمنفعة جزء مفرز يوازى حصت
ه فى المال الشائع ، متنازلا لشركائه فى مقابل ذلك عن الانتفاع بباقي الأجزاء. ولا يصح هذا الاتفاق
لمدة تزيد على خمس سنين. فإذا لم تشترط لها مدة أو انتهت المدة المتفق عليها ولم يحصل اتفاق جديد ،
كانت مدتها سنة واحدة تتجدد إذا لم يعلن الشريك إلى شركائه قبل انتهاء السنة الجارية بثلاثة اشهر انه لا يرغب فى التجديد.
( 2 ) وإذا دامت هذه القسمة خمس عشرة سنة. انقلبت قسمة نهائية ، ما لم يتفق الشركاء على غير ذلك.
وإذا حاز الشريك على الشيوع جازها مفرزا من المال الشائع مدة خمس عشرة سنة ،
أفترض أن حيازته لهذا الجزء تستند إلى قسمة مهايأة
والمادة 849 على
( 1 ) للشركاء أن يتفقوا اثناء إجراءات القسمة النهائية على أن يقسم المال الشائع مهايأة بينهم ،
وتظل هذه القسمة نافذة حتى تتم القسمة النهائية.
( 2 ) فإذا تعذر اتفاق الشركاء على قسمة المهايأة جاز للقاضي الجزئي
إذا طلب منه ذلك أحد الشركاء أن يأمر بها ، بعد الاستعانة بخبير إذا اقتضى الأمر ذلك.
وقضت محكمة النقض ان قسمة منفعة وحدات العقار قسمة مهايأة مكانية مع بقاء الشيوع
قائما في ملكية الأرض والأجزاء المشتركة والمستحدثة لا يترتب عليه تحول القسمة المكانية الى قسمة نهائية أو زوال حالة الشيوع
( الطعن رقم 5424 لسنة 63 ق جلسة 19/10/1994 )
وقضى فى هذا الشأن ان النص فى الفقرة الأولى من المادة 846 من القانون المدني
يدل على أن للشركاء على الشيوع فى الملكية أن يتفقوا على قسمة المهايأة لمده معينة فيقسموا المال بينهم
قسمة منفعة لا قسمة ملك فيختص كل منهم بجزء مفرز يعادل حصته فى المال الشائع فيستقل بإرادته
واستغلاله والانتفاع به سواء بنفسه أو بواسطة غيره دون باقي الشركاء
( الطعن رقم 869 لسنة 62 ق جلسة 4 / 5/ 1997 )
والمقرر فقها ان قسمة المهايأة هي قسمة ( مؤقتة ) ترد على ( منفعة ) المال الشائع
وهى ( اتفاق يخضع لكل أحكام العقد من صحة وتفسير ونفاذ وانقضاء ) ،
ووفقا لنص المادة 849 مدنى فهي مؤقتة يستمر العمل بها خلال اجراءات القسمة النهائية وحتى تمامها
واذا لم يتمكن الشركاء من اجاز هذه القسمة كان لهم أو ( لأى منهم ) المطالبة بها من المحكمة المختصة
(المستشار عبد المنعم الشربيني – شرح القانون المدني- ص 453 ، 454 ، 455 ، 456 ، 457 – ج 14)
ومثال ذلك أن يمتلك عدة أشخاص علي الشيوع عقار مكون من عدة شقق سكنية فيتفقوا
علي أن يختص بالانتفاع كل منهم بعدد من الشقق كلا حسب حصته في الملكية علي ان يتنازل كل شريك
عن الانتفاع بحصته في باقي العقار ، ولا يجوز أن تكون قسمة المهايأة دائمة فلا بد ان تنتهى بالقسمة النهائية
او تنقلب لقسمة نهائية بمرور 15 سنة وهو ما ينطبق على واقعات الدعوى الراهنة والنزاع فيها
وقد قضت المحكمة الدستورية العليا ان
( الشيوع ليس وصفا دائما يتصل بالمال فلا يزاول أبدا وإنما يكون الشيوع عادة مؤقتا
ومنقضيا حتما باعتبارها سببا يتوخى أصلا إنهاءه وحقا لكل شريك ما لم يكن مجبرا علي البقاء
في الشيوع بمقتضي نص في القانون او بناء علي اتفاق مع الشركاء الأخرين علي ذلك لمدة معينة موقوته
بطبيعتها لا تجاوز زمنا أقصاه خمس سنين علي ما تقتضي به المادة 834 من القانون المدني حتي لا ينقلب الشيوع مؤبدا
وكان إنهاء حالة الشيوع بصفة باتة من خلال القسمة مؤداه أن تكون نهائية لا ترتبط بمنافع الأعيان
بل بملكيتها ولا تعلق علي شرط يزيل حكمها بأثر رجعي فاسخا كان هذا الشرط
أم واقفا وكان الأصل في القسمة النهائية أن تكون كلية تتناول الأموال الشائعة جميعها ولا تقتصر علي أجزائها
وان تكون كذلك قسمة عينية تفرز لكل من الشركاء نصيبا في الأموال الشائعة ذاتها لا يتعداه
فإذا كان إجراء القسمة عينا متعذرا في هذه الأحوال فإن تصفيتها من خلال بيعها في المزاد
واختصاص كل من الشركاء بجزء من ثمنها يكون معادلا لحصته فيها يعتبر إجراء
ملائما وضروريا باعتبار أن الشيوع ليس مرغوبا فيه وقد يلحق بالشركاء ضررا)
اقرأ أيضا العقارات المشاع وأحكام الشيوع
( المحكمة الدستورية العليا – الطعن رقم 36 لسنــة 17 ق – جلسة 3 / 1 / 1998- مكتب فني 9- الجزء 1- ص1078 )
ثانيا : إن وضع كل واحد من المالكين يده على جزء من العقار ما هو إلا من قبيل المهايأة المكانية
والتي لا يمكن أن تنقلب إلى قسمة نهائية مهما طال الزمن عليها بل تبقى مهايأة مؤقتة
وعلى الأشخاص الذين يريدون الخروج من الشيوع نهائياً في حال عدم اتفاقهم مراجعة القضاء لإزالة الشيوع قضائياً
تنص المادة ۸۳٤ من القانون المدني على انه
(( لكل شريك أن يطالب بقسمة المال الشائع ما لم يكن مجبراً على البقاء في الشيوع))
وتنص المادة 875 / 1 مدنى على
تعيين الورثة وتحديد أنصابهم فى الإرث وانتقال أموال التركة إليهم تسرى فى شأنها أحكام الشريعة الإسلامية والقوانين الصادرة فى شأنها
والمادة 836 من القانون المدني على
(1) إذا أختلف الشركاء فى أقسام المال الشائع فعلى من يريد الخروج من الشيوع أن يكلف باقي الشركاء الحضور أمام المحكمة الجزئية .
(2) وتندب المحكمة إن رأت وجها لذلك خبيرا أو أكثر لتقويم المال الشائع وقسمته حصصا إن كان المال يقبل القسمة عينا دون أن يلحقه نقص كبير فى قسمته .
والمادة 837 من القانون المدني على
(1) يكون الخبير الحصص على أساس أصغر نصيب حتى لو كانت القسمة جزئية ،
فإن تعذرت القسمة على هذا الأساس جاز للخبير أن يجنب لكل شريك حصته .
(2) وإذا تعذر أن يختص أحد الشركاء بكامل نصيبه عينا ، عوض بمعدل عما نقص من نصيبه .
والمادة 841 من القانون المدني على
” إذا لم تكن القسمة عينا ، أو كان من شأنها إحداث نقص كبير فى قيمة المال المراد قسمته ،
بيع هذا المال بالطريق المبينة فى قانون المرافعات ، وتقتصر المزايدة على الشركاء إذا طلبوا هذا بالإجماع.
والمقرر انه لا يشترط لإقامة دعوى الفرز والتجنيب ان يكون سند المدعى مسجلا و القانون
لم يتطلب ان يكون سند المورث مسجلا او مشهرا لكى يأخذ الوراث نصيبه فى التركة مفرزا عن طريق دعوى القسمة فقد قضى
( ان عقد البيع الابتدائي ينتج كافة أثار العقد المسجل عدا عقد الملكية ويكون للمشترى بعقد عرفي ان يقتسم العقار مع شريكه )
( الطعن رقم 1244 – لسنة 55 ق – تاريخ الجلسة 31/5/1989 – مكتب فني 40 – ج 2 )
والمقرر فقها انه
( لما كان لا يجبر أحد على البقاء في الشيوع إلا باتفاق كما هو الأمر في ملكية الأسرة
أو بنص في القانون كما هو الأمر في الشيوع الإجباري ، فإن الوارث الذي يطلب تسلم حصته مفرزة ،
إذا لم يوجد اتفاق أو نص يمنعه من التقدم بهذا الطلب ، لا بد أن يجاب إلى طلبه .
ويتعين في هذه الحالة أن يجري قسمة أموال التركة ، حتى يفرز نصيب الوارث .
( الوسيط للسنهوري الجزء التاسع طبعة 2007 ص 163 وما بعدها )
وقد قضت محكمة النقض ان
انتقال الحقوق العقارية من المورث الى الورثة تمامه بمجرد الوفاة …
فقضى ان مفاد نص المادة 13 من القانون 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري
ان المشرع لم يعلق انتقال الحقوق العقارية من المورث الى الورثة على إشهار حق الارث كما هو الحال
بالنسبة لتسجيل التصرفات العقارية فظل انتقال حقوق المورث الى الورثة بمجرد الوفاة طبقا لقواعد الشريعة الإسلامية
( الطعن رقم 3424 لسنة 59 ق جلسة 28/9/1994 س 45 ج 2 ص 1244 )
ولما كان ما تقدم وكان من المقرران انتقال الحقوق العقارية من المورث إلى الورثة بمجرد الوفاة طبقاً لأحكام الشريعة الإسلامية . مؤداه . عدم تطلب إشهار حق الإرث
( الطعن 5729 لسنة 73 ق جلسة 10/12/2013 ، الطعن 2801 لسنة 83 ق جلسة 15/6/2014 )
فالمشرع لم يعلق انتقال الحقوق العقارية من المورث إلى الورثة على إشهار حق الإرث كما هو الحال بالنسبة
لتسجيل التصرفات العقارية فظل انتقال حقوق المورث إلى الورثة بمجرد الوفاة طبقا لقواعد الشريعة الإسلامية
( الطعن 170 لسنة 58 ق جلسة 30/4/1995 س 46 ص 750 – المأخذ القضائية – المستشار السيد خلف – ص 395 )
ومن ثم وهديا بما تقدم
وحيث ان القسمة الحالة هي مهايأة مكانية انصبت على حق الانتفاع فقط دون الملكية لبعض أجزاء العقار
المشاع وترك أجزاء منه مشاعا ومن ثم لم تنتهى حالة الشيوع وهو ما يحق معه للمدعين
طلب الخروج عن حالة الشيوع وقسمة العقار قضائيا
فمما لا شك فيه ان الاستمرار في الشيوع كثيرا ما يكون مصدرا للمتاعب والخلافات بين الشركاء المشتاعين
بل وقد يتخذه بعضهم وسيلة للإضرار أو النكاية أو التنكيل ببعض الشركاء ومن ثم كانت اقامة هذه الدعوى
من المدعين وفقا لما سلف ولتوافر المصلحة والصفة القانونية القائمة باعتبار انهم من ورثة المرحوم ……………………….
طلب الريع عن المال المشاع
دعوى قسمة العقارات فى مصر قضائيا مع الريع
اولا : توافر الصفة والمصلحة القانونية في طلب الريع
الثابت من الإعلام الشرعي للمرحوم / …………. ان الطالبين والمعلن اليهم هم ورثته
الشرعيين وان المرحوم / ……….. احد ورثته ( هو احد اطراف عقد القسمة المؤرخ 1/5/2010 )
والمتوفى بعده وورثته هم المدعين من الثاني الى الرابع ومن ضمنهم القاصر فرح بوصاية والدتها المدعية الثانية
والمدعى عليه الاول ( ………. ) يضع يده على ما يزيد عن نصيبه المبين بعقد القسمة
المنصب على الانتفاع ببعض العقار وترك أجزاء أخرى منه مشاعا حارما المدعين وباقي الورثة
من الانتفاع بهم وهى ( الشقة الكائنة بالدور الأخير والسطح واحد المحلين بالأرضي وغرفة مشاع
في الشقة الكائنة بالدور الأرضي ) ومن ثم يكون للمدعين صفة ومصلحة قانونية يحميها القانون في طلب الريع عن ذلك
ثانيا : وضع المدعى عليه الاول يده على اكثر من حصته المنتفع بها بعقد القسمة المؤرخ 1/5/2010
وهى اجزاء لم يتناولها عقد القسمة المنصب على الانتفاع
المقرر ان قسمة المهايأة المكانية هي قسمة انتفاع مؤقتة تنصب على انتفاع كل شريك بجزء من المال الشائع
مقابل انتفاع الاخرين بأجزاء اخرى أي تبادل منفعة ومن ثم اذا ما وضع احد الشركاء يده على
ما يزيد او يخرج عن حصته المنتفع بها فانه يكون ملزما بأداء الريع عنها لباقي الشركاء كل حسب حصته ،
والثابت من عقد القسمة المؤرخ 1/5/2010 انه قد انصب على حق الانتفاع ببعض
اجزاء العقار( مهايأة مكانية مؤقتة لم يمر عليها 15 سنة ) ولم تنصب على كل المال المشاع)
اقرأ أيضا وجوب تفسير العقد ورد الالتزام المرهق
وبالاطلاع على عقد القسمة المؤرخ 1/5/2010 يتبين انه انصب على حق الانتفاع ببعض أجزاء العقار
وترك باقي الأجزاء مشاعا وهى (الشقة الكائنة بالدور الثالث العلوى الأخير وسطح العقار
واحد ( التي لم يتم تناولها بالعقد )، واحد المحلين الكائن بالدور الأرضي وكذلك أرض العقار
والأجزاء المشتركة ، وغرفة مشاع بالشقة الكائنة بالدور الأرضي – منفعة عامة لهم جميعا )
وهذه الأجزاء هي التي يضع المدعى عليه الاول يده عليها بما يزيد عن ما هو متفق عليه بالعقد دون
مسوغ حارما المدعين وباقي الشركاء من الانتفاع بهم واستئثاره بهم دونهم وذلك من أبريل 2013
مما يكون معه ووفقا للقانون ملزما بان يؤدى لهم ريعا عنهم لحين القسمة النهائية خاصة
وانه قد رفض كل المساعي الودية لتمكينهم من الانتفاع بهم مشاعا
فالمقرر في قضاء محكمة النقض
” أن الثمار التي تنتج من المال الشائع أثناء قيام الشيوع من حق الشركاء جميعاً بنسبة حصة كل منهم ،
وللشريك على الشيوع أن يرجع بريع حصته على الشركاء الذين يضعون اليد على ما يزيد عن حصتهم كل بقدر نصيبه في هذه الزيادة \”
( الطعن رقم ١٦١٧٥ لسنة ٧٦ قضائية-الدوائر المدنية – جلسة 27/11/2011 )
وقد قضت محكمة النقض في هذا الصدد بأن
” الريع يعتبر بمثابة تعويض لصاحب العقار مقابل ما حرم من ثماره وتقدير هذا الريع ،
متى قامت أسبابه ولم يكن في القانون نص يلزم بإتباع معايير معينه في خصوصه
هو من سلطة قاضى الموضوع ولا تثريب عليه أن هو قدر قيمة التعويض المستحق لصاحب الأرض
عن حرمانه من الانتفاع ، ما دام أن القاضي قد رأى في الأجرة التعويض العادل الجابر للضرر الناشئ عن هذا الحرمان \”
( نقض 15/10/1974 مجموعة أحكام النقض المدنية ، س 20 ص 1146 ، ق 192 )
وقضى انه
للمالك على الشيوع. حقه في ملكية كل ذرة من العقار الشائع. الثمار الناتجة عنه.
حق للشركاء جميعًا بنسبة حصة كل منهم. للشريك على الشيوع الرجوع بريع حصته
على كل الشركاء الذين يضعون اليد على ما يزيد عن حصتهم بمقدار هذه الزيادة
( وحيث إن هذا النعي سديد ذلك أن المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن إغفال الحكم بحث دفاع أبداه
الخصم يترتب عليه بطلان الحكم إذا كان هذا الدفاع جوهرياً ومؤثراً في النتيجة التي انتهت إليها المحكمة،
إذ يعتبر ذلك الإغفال قصوراً في أسباب الحكم الواقعية بما يقتضي بطلانه
كما أنه من المقرر – أيضاً – أن لكل مالك على الشيوع حق الملكية في كل ذرة من العقار المشتاع
فإذا ما انفرد بوضع يده على جزء مفرز من هذا العقار فإنه لا يعد غاصباً له ولا يستطيع أحد الشركاء انتزاع
هذا الجزء منه بل كل ما له أن يطلب قسمة المال الشائع أو أن يرجع على واضع اليد على حصته
بمقابل الانتفاع بالنسبة لما يزيد عن حصته في الملكية ولا شأن لقواعد إدارة المال الشائع في هذا الخصوص )
( الطعن رقم 1368 لسنة 75 ق جلسة 14 / 2 / 2006- المكتب الفني – السنة 57 – صـ 157 )
ويركن المدعين في تحديد قيمة الريع المخلف عن هذه الأجزاء المبينة تحديدا بالصحيفة هذه الى ندب خبير
حسابي من وزارة العدل ليتولى معاينة الشقة الكائنة بالدور الأخير والسطح والمحل بالأرضي لتحديد قيمة
الريع المخلف عنهما ونصيب كل طرف فيه حسب حصته الوراثية
أما والغرض من اختصام سيادته المعلن اليه الأخير بصفته فهو لوجود قاصر بالدعوى وحرصا
على حقوقها في المال الشائع باعتبارها احد الورثة مشاعا عن والدها
بنـــــــاء عليــــــــه
دعوى قسمة العقارات فى مصر قضائيا مع الريع
انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت وأعلنت المعلن اليهم وسلمت كل منهم صورة من هذه الصحيفة وكلفتهم
الحضور أمام محكمة ههيا الجزئية الدائرة ( ) مدنى كلى وذلك من الساعة الثامنة صباحا وما بعدها يوم الموافق / / 2020 لسماع الحكم بـــ : –
بندب خبير في الدعوى تكون مهمته فرز وتجنيب حصص المدعيين الميراثية في تركة
مورثهم المرحوم / …………. المتوفى في 11/7/2009 وتسليمهم حصصهم مفرزة
وذلك في العقار الكائن شارع ……. – محافظة الشرقية ، والمكون من أربعة طوابق والمبين حدوده ومعالمه
ووصفه بصدر هذه الصحيفة وفي حالة عدم إمكان الفرز والقسمة والتجنيب على
أساس أصغر نصيب دون الحاق نقص بالعقار يحدد السيد الخبير المنتدب ثمنه الابتدائي
وكذلك ليتولى معاينة الشقة بالدور الأخير والسطح والغرفة الكائنة بالشقة بالدور الأرضي
والمحل الكائن بالأرضي والاطلاع على عقد القسمة المنصب على الانتفاع ببعض الأجزاء
وترك الأجزاء الأخرى التي لم يتناولها مشاعا وتحديد قيمة الريع المخلف عنهم وكذلك
تحديد نصيب المدعين في الريع الفترة من 1/4/2013 وحتى تاريخ ايداع الخبير تقريره ،
فضلا عن الزام المدعى عليهم بالمصروفات ومقابل الأتعاب
مع حفظ كافة الحقوق القانونية الأخرى للمدعين أيا كانت
ولأجل العلم
صيغة دعوى قسمة العقارات في مصر قضائيًا مع الريع 2026 | الشروط والإجراءات وأحدث أحكام محكمة النقض
الدليل القانوني الشامل لدعوى قسمة العقارات وحساب الريع بين الورثة والشركاء على الشيوع وفقًا للقانون المصري
مقدمة
تعد دعوى قسمة العقارات قضائيًا من أكثر الدعاوى العقارية تداولًا أمام المحاكم المصرية، خاصة في المنازعات التي تنشأ بين الورثة أو الشركاء على الشيوع بعد وفاة المورث أو نتيجة الشراء المشترك للعقارات والأراضي.
وفي كثير من الأحيان لا يقتصر النزاع على مجرد طلب القسمة، بل يمتد إلى مطالبة أحد الشركاء أو الورثة بحقه في الريع الناتج عن استغلال العقار من جانب شريك آخر استأثر بالانتفاع به أو حصل على إيراداته دون توزيعها على باقي الملاك.
لذلك أجاز القانون المصري الجمع بين طلب قسمة العقار وطلب إلزام الحائز بأداء الريع المستحق عن مدة الاستغلال المنفرد، وهو ما يحقق العدالة ويحافظ على حقوق جميع الشركاء.
وفي هذا المقال نستعرض بالتفصيل مفهوم قسمة العقارات قضائيًا، وشروط دعوى القسمة، وكيفية المطالبة بالريع، وصيغة دعوى قسمة عقار مع الريع، وأهم أحكام محكمة النقض المصرية، مع نماذج عملية وأسئلة شائعة تهم أصحاب العقارات والورثة والشركاء.
ما المقصود بقسمة العقارات قضائيًا؟
القسمة القضائية هي الوسيلة القانونية التي يلجأ إليها أحد الشركاء على الشيوع عندما يتعذر الاتفاق وديًا على تقسيم العقار.
ويكون الهدف من الدعوى:
- إنهاء حالة الشيوع.
- تحديد نصيب كل شريك.
- تمكين كل مالك من التصرف في حصته بصورة مستقلة.
- منع استمرار المنازعات بين الشركاء.
وتتم القسمة إما:
- قسمة عينية (فرز وتجنيب).
- أو قسمة بطريق البيع بالمزاد العلني إذا استحالت القسمة العينية.
ما المقصود بالريع؟
الريع هو المقابل المالي المستحق للشريك أو الوارث الذي حُرم من الانتفاع بنصيبه في المال الشائع بسبب استئثار شريك آخر بالعقار أو بإيراداته.
ويعتبر الريع نوعًا من التعويض عن المنفعة التي فاتت على الشريك.
ومن أمثلة الريع:
- إيراد العقارات المؤجرة.
- أرباح المحال التجارية.
- عائد الأراضي الزراعية.
- مقابل الانتفاع بالعقار السكني.
الأساس القانوني لدعوى القسمة مع الريع
يقوم طلب القسمة على مبدأ قانوني مستقر مؤداه:
“لا يجبر أحد على البقاء في الشيوع.”
أما طلب الريع فيستند إلى القاعدة القانونية التي تقضي بأن:
“ثمار المال الشائع وإيراداته تكون مملوكة لجميع الشركاء بنسبة حصصهم.”
فإذا استأثر أحدهم بالعقار أو بإيراداته التزم برد نصيب باقي الشركاء.
متى يجوز رفع دعوى قسمة عقار مع الريع؟
يجوز الجمع بين الطلبين إذا توافرت الحالات الآتية:
الحالة الأولى
وجود عقار مملوك على الشيوع.
الحالة الثانية
استغلال أحد الشركاء للعقار منفردًا.
الحالة الثالثة
حرمان باقي الشركاء من الانتفاع.
الحالة الرابعة
وجود رغبة في إنهاء حالة الشيوع.
شروط قبول دعوى القسمة والريع
أولًا: ثبوت الملكية
ويكون ذلك من خلال:
- إعلام الوراثة.
- عقود البيع.
- الأحكام القضائية.
- العقود المسجلة.
ثانيًا: اختصام جميع الشركاء
يجب إدخال جميع الملاك على الشيوع في الدعوى.
ثالثًا: تحديد العقار محل النزاع
يجب بيان أوصاف العقار بدقة.
رابعًا: إثبات الاستغلال المنفرد
وهو شرط أساسي لقبول طلب الريع.
إجراءات رفع دعوى القسمة مع الريع
تمر الدعوى بالمراحل الآتية:
- إعداد صحيفة الدعوى.
- إعلان الخصوم.
- قيد الدعوى بالمحكمة المختصة.
- ندب خبير هندسي أو حسابي.
- معاينة العقار.
- تقدير الريع.
- إعداد مشروع القسمة.
- إصدار الحكم النهائي.
دور الخبير في دعوى القسمة والريع
يقوم الخبير بـ:
- فحص الملكية.
- تحديد الأنصبة.
- بيان إمكانية القسمة.
- تقدير القيمة الإيجارية.
- حساب الريع المستحق.
- إعداد مشروع القسمة.
ويعد تقرير الخبير من أهم الأدلة التي تعتمد عليها المحكمة.
صيغة دعوى قسمة عقار قضائيًا مع الريع
إنه في يوم ………… الموافق ../../….
بناءً على طلب السيد/ ………… المقيم …………
ومحله المختار مكتب الأستاذ/ ………… المحامي.
أنا محضر محكمة ………… قد انتقلت وأعلنت:
السيد/ …………
السيد/ …………
السيد/ …………
الموضوع
يمتلك الطالب والمعلن إليهم العقار الكائن بـ ………… والمكون من ………… والمملوك لهم على الشيوع بموجب …………
وحيث تعذر إجراء القسمة الرضائية.
وحيث إن المعلن إليه الأول قد استأثر بالعقار وبإيراداته منذ تاريخ ………… دون تمكين الطالب من الانتفاع بحصته.
الأمر الذي يحق معه للطالب طلب القسمة والمطالبة بالريع المستحق.
الطلبات
أولًا: ندب خبير لبيان الحصص وإمكانية القسمة.
ثانيًا: إجراء القسمة العينية إن أمكن.
ثالثًا: وفي حالة تعذرها بيع العقار بالمزاد العلني.
رابعًا: إلزام المدعى عليه بأداء الريع المستحق للطالب عن مدة الاستغلال.
خامسًا: إلزامه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.
ولأجل العلم.
نموذج عملي
المثال الأول
توفي الأب وترك عمارة مكونة من ست شقق.
واستولى أحد الأبناء على العقار وقام بتحصيل الإيجارات لمدة سبع سنوات.
فأقام أحد الورثة دعوى قسمة مع طلب الريع.
وانتهت المحكمة إلى:
- ندب خبير.
- تقدير الإيرادات.
- تحديد نصيب كل وارث.
- إلزام الحائز بسداد الريع.
- إجراء القسمة.
المثال الثاني
يمتلك ثلاثة أشخاص قطعة أرض على الشيوع.
قام أحدهم بزراعة الأرض منفردًا لمدة خمس سنوات.
فطالب باقي الشركاء بالريع الزراعي مع القسمة القضائية.
وقضت المحكمة بأحقيتهم في الريع وفق تقرير الخبير.
أهم أحكام محكمة النقض المصرية
المبدأ الأول
“لكل شريك على الشيوع الحق في طلب القسمة في أي وقت.”
المبدأ الثاني
“دعوى القسمة لا تسقط بعدم الاستعمال.”
المبدأ الثالث
“اختصام جميع الشركاء شرط لازم لصحة الخصومة.”
المبدأ الرابع
“إذا استحال إجراء القسمة العينية وجب اللجوء للبيع.”
المبدأ الخامس
“استئثار أحد الشركاء بالمال الشائع يرتب التزامه برد الريع.”
المبدأ السادس
“الريع تعويض عن الحرمان من الانتفاع.”
المبدأ السابع
“ثمار المال الشائع مملوكة لجميع الشركاء بنسبة حصصهم.”
المبدأ الثامن
“تقدير الريع من مسائل الواقع التي تستقل بها محكمة الموضوع.”
المبدأ التاسع
“تقرير الخبير عنصر من عناصر الإثبات يخضع لتقدير المحكمة.”
المبدأ العاشر
“القسمة القضائية تنهي حالة الشيوع نهائيًا.”
المبدأ الحادي عشر
“الشريك الحائز للعقار لا يملك الاستئثار بإيراداته.”
المبدأ الثاني عشر
“استحقاق الريع لا يتوقف على إثبات سوء النية.”
المبدأ الثالث عشر
“يجوز الجمع بين دعوى القسمة ودعوى الريع.”
المبدأ الرابع عشر
“حق الشريك في الريع مستقل عن حقه في القسمة.”
المبدأ الخامس عشر
“القيمة الإيجارية تعد أساسًا لتقدير الريع.”
دور مؤسسة حورس للمحاماة في دعاوى القسمة والريع
تقدم مؤسسة حورس للمحاماة والاستشارات القانونية خدمات متخصصة في دعاوى:
- الفرز والتجنيب.
- قسمة العقارات.
- قسمة التركات.
- حساب الريع.
- منازعات الملكية.
- تنفيذ الأحكام العقارية.
ويشرف على هذه القضايا المستشار عبد المجيد جابر المحامي بالنقض.
للتواصل:
📞 01129230200
الموقع الرسمي:
كما يمكن متابعة المزيد من المقالات القانونية عبر:
أكثر 20 سؤالًا شيوعًا
هل يجوز الجمع بين القسمة والريع؟
نعم.
هل يشترط عقد مسجل؟
لا في جميع الحالات.
هل يجوز المطالبة بريع سنوات سابقة؟
نعم وفقًا للقانون.
هل يندب خبير في الدعوى؟
غالبًا نعم.
هل يجوز بيع العقار بالمزاد؟
إذا تعذرت القسمة العينية.
هل يستحق الوارث الريع؟
نعم إذا حُرم من الانتفاع.
هل يمكن الصلح أثناء الدعوى؟
نعم.
هل يجوز الطعن على تقرير الخبير؟
نعم.
هل يجوز استئناف الحكم؟
نعم.
هل القسمة العينية أفضل من البيع؟
غالبًا نعم إذا كانت ممكنة.
(وتنسحب ذات المبادئ على باقي الأسئلة المتكررة المتعلقة بإثبات الملكية، الاختصاص القضائي، مدد التقاضي، وتنفيذ الأحكام).
الخلاصه
تمثل دعوى قسمة العقارات قضائيًا مع الريع إحدى أهم الوسائل القانونية لحماية حقوق الشركاء والورثة وإنهاء حالة الشيوع التي كثيرًا ما تكون سببًا في النزاعات العقارية. كما أن المطالبة بالريع تضمن حصول الشريك المحروم من الانتفاع على التعويض المستحق عن الفترة التي استأثر خلالها أحد الشركاء بالعقار أو بإيراداته.
ولذلك فإن إعداد صحيفة الدعوى بصورة قانونية سليمة، وتقديم المستندات المؤيدة للملكية، ومتابعة أعمال الخبرة بدقة، تمثل عناصر أساسية لنجاح الدعوى والحصول على حكم يحقق العدالة ويحفظ الحقوق.
صيغة دعوى قسمة العقارات في مصر قضائيًا مع الريع 2026 | نموذج الدعوى والشروط وأحكام النقض
صيغة دعوى قسمة العقارات في مصر قضائيًا مع الريع 2026
كيفية حساب الريع في دعاوى قسمة العقارات
من أكثر المسائل التي تثير الخلاف بين الشركاء والورثة مسألة تقدير الريع المستحق عن العقار محل النزاع.
والأصل أن الريع لا يُحتسب بصورة عشوائية، وإنما يتم تحديده وفق أسس فنية وقانونية تعتمد على طبيعة العقار وطريقة استغلاله خلال فترة المطالبة.
ومن أهم المعايير التي يعتمد عليها الخبير:
أولًا: القيمة الإيجارية الفعلية
إذا كان العقار مؤجرًا بالفعل للغير، يتم الاعتماد على القيمة الإيجارية الحقيقية الواردة بعقود الإيجار أو الثابتة بالأوراق.
ثانيًا: القيمة الإيجارية السوقية
إذا كان العقار مشغولًا من أحد الشركاء أو الورثة دون وجود عقد إيجار، يتم تقدير القيمة الإيجارية وفق أسعار السوق السائدة خلال مدة المطالبة.
ثالثًا: مدة الاستغلال
يتم احتساب الريع عن الفترة التي ثبت خلالها استئثار أحد الشركاء بالانتفاع أو بالإيراد.
رابعًا: نسبة الملكية
يحسب نصيب كل شريك وفق حصته القانونية في العقار.
مثال عملي على حساب الريع
لنفترض أن:
- عقارًا مؤجرًا بمبلغ 20,000 جنيه شهريًا.
- عدد الورثة أربعة.
- أحد الورثة استولى على كامل الإيراد لمدة خمس سنوات.
إجمالي الإيراد السنوي:
20,000 × 12 = 240,000 جنيه.
إجمالي الإيراد خلال خمس سنوات:
240,000 × 5 = 1,200,000 جنيه.
إذا كان نصيب أحد الورثة ربع العقار:
1,200,000 ÷ 4 = 300,000 جنيه.
ويكون من حقه المطالبة بهذا المبلغ وفق ما يسفر عنه تقرير الخبير.
متى يسقط الحق في المطالبة بالريع؟
من المبادئ المهمة التي أكدت عليها أحكام محكمة النقض أن المطالبة بالريع تخضع للقواعد القانونية المتعلقة بالتقادم.
ويختلف الأمر بحسب ظروف كل حالة وطبيعة المطالبة والفترة الزمنية المطالب عنها.
ولهذا يجب عدم التأخر في اتخاذ الإجراءات القانونية فور العلم بالاستيلاء أو الحرمان من الانتفاع.
سلطة المحكمة في تقدير تقرير الخبير
يعتقد البعض أن المحكمة ملزمة بالأخذ بما ورد في تقرير الخبير، إلا أن هذا الاعتقاد غير صحيح.
فالمحكمة لها:
- الأخذ بالتقرير بالكامل.
- الأخذ بجزء منه.
- استبعاد بعض نتائجه.
- إعادة المأمورية إلى الخبير.
- ندب لجنة خبراء جديدة.
متى وجدت أسبابًا قانونية تبرر ذلك.
الفرق بين دعوى الريع ودعوى الطرد للغصب
كثيرًا ما يختلط الأمر بين الدعويين.
دعوى الريع
يقيمها الشريك أو الوارث ضد شريك آخر استأثر بالعقار أو بإيراداته.
دعوى الطرد للغصب
تقام ضد شخص لا يملك أي حق قانوني في العقار ويضع يده عليه دون سند.
الفرق بين دعوى القسمة ودعوى حساب الريع
دعوى القسمة
هدفها إنهاء حالة الشيوع.
دعوى الريع
هدفها الحصول على مقابل الانتفاع السابق.
هل يمكن الجمع بينهما؟
نعم.
بل إن الجمع بينهما يعد من أكثر الطلبات شيوعًا أمام المحاكم المصرية.
أهم الدفوع في دعاوى القسمة والريع
الدفع بعدم الملكية
إذا أنكر المدعى عليه ملكية المدعي.
الدفع بعدم الصفة
إذا رفعت الدعوى من شخص لا يملك الحق القانوني.
الدفع بعدم اختصام جميع الشركاء
وهو من أهم الدفوع الجوهرية.
الدفع بعدم استحقاق الريع
بسبب عدم ثبوت الاستغلال المنفرد.
الدفع بالمقاصة
إذا كان المدعي مدينًا للتركة أو لباقي الشركاء بمبالغ مالية.
مستندات تدعم دعوى الريع
يفضل تقديم:
- عقود الإيجار.
- إيصالات التحصيل.
- كشوف الحسابات.
- شهادات الشهود.
- الأحكام السابقة.
- التحريات.
- أي مستندات تثبت الاستغلال أو الإيراد.
أحكام محكمة النقض في الريع بين الورثة
المبدأ السادس عشر
“استئثار أحد الورثة بإدارة العقار لا يمنحه حق الانفراد بثماره.”
المبدأ السابع عشر
“الوارث الحائز للتركة يلتزم برد نصيب باقي الورثة من الريع.”
المبدأ الثامن عشر
“الريع المستحق للوارث يعد حقًا ماليًا مستقلاً عن أصل الملكية.”
المبدأ التاسع عشر
“استحقاق الريع يتحقق بمجرد ثبوت الحرمان من الانتفاع.”
المبدأ العشرون
“لا يجوز للشريك المنتفع الاحتجاج بوجود الشيوع للتخلص من أداء الريع.”
المبدأ الحادي والعشرون
“إيرادات العقار الشائع تعتبر ملكًا مشتركًا بين الشركاء.”
المبدأ الثاني والعشرون
“حق الشريك في الريع يتناسب مع حصته في المال الشائع.”
المبدأ الثالث والعشرون
“للمحكمة سلطة تقدير عناصر الريع وفق ظروف كل دعوى.”
المبدأ الرابع والعشرون
“يجوز إثبات الريع بكافة طرق الإثبات القانونية.”
المبدأ الخامس والعشرون
“القسمة لا تمحو الحقوق المالية السابقة الناشئة عن استغلال المال الشائع.”
الأخطاء الشائعة التي تؤدي إلى رفض طلب الريع
- عدم إثبات الملكية.
- عدم إثبات الحيازة المنفردة.
- المطالبة بمبالغ مبالغ فيها دون دليل.
- عدم تقديم مستندات الإيراد.
- إغفال طلب ندب خبير.
- عدم متابعة أعمال الخبرة.
- عدم اختصام جميع الأطراف اللازمة.
- تقديم صحيفة دعوى ناقصة.
- الاعتماد على أقوال مرسلة دون دليل.
- عدم الاستعانة بمحام متخصص.
دور مؤسسة حورس للمحاماة في دعاوى قسمة العقارات والريع
تقدم مؤسسة حورس للمحاماة والاستشارات القانونية حلولًا قانونية متكاملة في جميع منازعات الملكية الشائعة وقضايا المواريث والعقارات.
وتشمل الخدمات:
- رفع دعاوى القسمة القضائية.
- رفع دعاوى الفرز والتجنيب.
- دعاوى الريع بين الورثة.
- تمثيل العملاء أمام المحاكم ومكاتب الخبراء.
- إعداد المذكرات القانونية والطعون.
- تنفيذ الأحكام النهائية.
- إنهاء إجراءات التسجيل العقاري.
ويشرف على هذه القضايا المستشار عبد المجيد جابر المحامي بالنقض.
للتواصل:
📞 01129230200
الموقع الرسمي:
مؤسسة حورس للمحاماة والاستشارات القانونية
وللمزيد من المقالات القانونية:
Avocato Online – أفوكاتو أون لاين
أسئلة شائعة حول دعوى القسمة مع الريع
هل يمكن رفع دعوى الريع وحدها؟
نعم.
هل يمكن رفع دعوى القسمة وحدها؟
نعم.
هل يجوز الجمع بين الطلبين؟
نعم ويحدث ذلك كثيرًا عمليًا.
هل يحق للوارث المطالبة بالريع؟
نعم إذا حُرم من الانتفاع.
هل يشترط وجود عقد إيجار؟
لا.
هل يمكن المطالبة بريع أرض زراعية؟
نعم.
هل يجوز المطالبة بريع محل تجاري؟
نعم.
هل يشترط تسجيل العقار؟
لا يشترط في جميع الأحوال.
هل يجوز الطعن على الحكم؟
نعم وفق القواعد المقررة قانونًا.
هل تنتهي الدعوى بالصلح؟
نعم إذا اتفق الأطراف على ذلك.
صيغة دعوى قسمة العقارات في مصر قضائيًا مع الريع 2026
نموذج مذكرة دفاع في دعوى قسمة عقار مع الريع
محكمة ……………
الدائرة ……………
مذكرة بدفاع
مقدمة من السيد/ ………… (مدعٍ)
ضد
السيد/ ………… (مدعى عليه)
الموضوع
الثابت بالأوراق أن العقار محل التداعي مملوك للطرفين على الشيوع بموجب المستندات المقدمة بحافظة المستندات.
كما ثبت أن المدعى عليه قد استأثر بالعقار وبكامل إيراداته منذ سنوات طويلة دون تمكين الطالب من الانتفاع بحصته القانونية.
وحيث إن المادة المنظمة للشيوع تقرر حق كل شريك في طلب القسمة وعدم إجباره على البقاء في الشيوع.
كما استقر قضاء محكمة النقض على أحقية الشريك في الحصول على الريع المستحق عن فترة الحرمان من الانتفاع.
لذلك
يلتمس الطالب:
- الحكم بالقسمة القضائية.
- اعتماد تقرير الخبير.
- إلزام المدعى عليه بأداء الريع المستحق.
- إلزامه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.
نموذج اعتراض على تقرير الخبير
قد يتضمن تقرير الخبير أخطاء تستوجب الاعتراض عليه.
ومن أبرز أسباب الاعتراض:
- الخطأ في تحديد الحصص.
- إغفال بعض المستندات الجوهرية.
- عدم احتساب الريع بالكامل.
- الخطأ في تقدير القيمة الإيجارية.
- عدم معاينة العقار بصورة صحيحة.
نموذج مختصر
“نتمسك بالاعتراض على تقرير الخبير للأسباب الواردة بهذه المذكرة، ونلتمس إعادة المأمورية أو ندب لجنة خبراء ثلاثية لإعادة فحص عناصر الدعوى.”
متى ترفض المحكمة طلب الريع؟
رغم أن حق الريع مقرر قانونًا، إلا أن المحكمة قد ترفض الطلب في بعض الحالات.
ومنها:
أولًا
عدم إثبات الاستغلال المنفرد.
ثانيًا
عدم تقديم دليل على الحرمان من الانتفاع.
ثالثًا
عدم ثبوت الملكية.
رابعًا
إقامة الدعوى ضد غير ذي صفة.
خامسًا
وجود اتفاق سابق بين الشركاء بشأن الانتفاع.
الحالات التي يستحق فيها الوارث الريع
يستحق الوارث الريع إذا:
- استولى أحد الورثة على العقار بالكامل.
- قام بتحصيل الإيجارات منفردًا.
- استغل الأرض الزراعية لحسابه.
- منع باقي الورثة من الانتفاع.
- تصرف في إيرادات العقار دون توزيعها.
أثر الحكم بالقسمة على دعوى الريع
الحكم بالقسمة لا يؤدي إلى سقوط الحق في الريع عن الفترات السابقة.
فإذا ثبت أن أحد الشركاء استولى على الإيرادات قبل القسمة، جاز لباقي الشركاء المطالبة بحقوقهم المالية عن تلك المدة.
أحكام إضافية لمحكمة النقض المصرية
المبدأ السادس والعشرون
“حق الشريك في طلب القسمة من الحقوق المرتبطة بالملكية ولا يسقط بعدم الاستعمال.”
المبدأ السابع والعشرون
“لا يجوز إجبار الشريك على البقاء في الشيوع إلا بنص أو اتفاق صحيح.”
المبدأ الثامن والعشرون
“القسمة العينية هي الأصل والبيع بالمزاد استثناء.”
المبدأ التاسع والعشرون
“استئثار أحد الشركاء بإدارة المال الشائع لا يمنحه ملكية الثمار.”
المبدأ الثلاثون
“الريع مقابل منفعة فاتت على صاحب الحق.”
المبدأ الحادي والثلاثون
“إيرادات العقار المملوك على الشيوع توزع بنسبة الأنصبة القانونية.”
المبدأ الثاني والثلاثون
“تقدير قابلية العقار للقسمة من المسائل الفنية التي تستوجب الخبرة.”
المبدأ الثالث والثلاثون
“اختصام جميع الشركاء من النظام العام.”
المبدأ الرابع والثلاثون
“الحكم بالقسمة كاشف للحق وليس منشئًا له.”
المبدأ الخامس والثلاثون
“للمحكمة سلطة الأخذ أو عدم الأخذ بتقرير الخبير متى أقامت أسبابًا سائغة.”
المبدأ السادس والثلاثون
“للشريك المطالبة بالريع ولو لم يكن واضع اليد على العقار.”
المبدأ السابع والثلاثون
“الحرمان من الانتفاع هو أساس استحقاق الريع.”
المبدأ الثامن والثلاثون
“لا يشترط إثبات سوء نية الحائز للحكم بالريع.”
المبدأ التاسع والثلاثون
“دعوى القسمة تختلف عن دعوى تثبيت الملكية من حيث الموضوع والسبب.”
المبدأ الأربعون
“يجوز الجمع بين طلب القسمة وطلب الريع في صحيفة دعوى واحدة.”
20 سؤالًا شائعًا حول قسمة العقارات والريع
1- هل يمكن رفع الدعوى من وارث واحد؟
نعم.
2- هل يشترط موافقة باقي الورثة؟
لا.
3- هل يجوز رفع الدعوى على أرض زراعية؟
نعم.
4- هل يجوز رفع الدعوى على عقار غير مسجل؟
نعم متى ثبتت الملكية.
5- هل يشترط وجود عقد قسمة سابق؟
لا.
6- هل تنتدب المحكمة خبيرًا؟
غالبًا نعم.
7- هل يمكن الاعتراض على التقرير؟
نعم.
8- هل يجوز بيع العقار بالمزاد؟
إذا استحالت القسمة العينية.
9- هل يجوز التصالح أثناء الدعوى؟
نعم.
10- هل يستحق الوارث الريع؟
نعم إذا حرم من الانتفاع.
11- هل الريع يشمل الأراضي الزراعية؟
نعم.
12- هل يشمل المحال التجارية؟
نعم.
13- هل يشمل العقارات السكنية؟
نعم.
14- هل يجوز المطالبة بريع سنوات سابقة؟
نعم وفقًا للقواعد القانونية.
15- هل يجوز الطعن على الحكم؟
نعم.
16- هل القسمة العينية أفضل من البيع؟
في أغلب الأحوال نعم.
17- هل يشترط التسجيل بالشهر العقاري؟
ليس دائمًا.
18- هل يجوز الجمع بين الريع والتعويض؟
بحسب ظروف الدعوى.
19- هل يمكن تنفيذ الحكم مباشرة؟
بعد صيرورته واجب النفاذ.
20- هل يلزم محام متخصص؟
يفضل بشدة لضمان حماية الحقوق.
دور مؤسسة حورس للمحاماة في دعاوى القسمة والريع
تعتبر قضايا قسمة العقارات والريع من القضايا التي تحتاج إلى خبرة قانونية وفنية كبيرة، خاصة في ظل تعدد الورثة والشركاء وتداخل المستندات وأعمال الخبرة.
وتقوم مؤسسة حورس للمحاماة والاستشارات القانونية بتقديم خدمات متكاملة تشمل:
- دراسة موقف الملكية.
- إعداد دعاوى القسمة والريع.
- تمثيل العملاء أمام المحاكم.
- الحضور أمام مكاتب الخبراء.
- إعداد المذكرات القانونية والطعون.
- متابعة تنفيذ الأحكام النهائية.
- إنهاء إجراءات التسجيل والشهر العقاري.
وذلك تحت إشراف المستشار عبد المجيد جابر المحامي بالنقض.
للتواصل:
📞 01129230200
الموقع الرسمي:
مؤسسة حورس للمحاماة والاستشارات القانونية
كما يمكن الاطلاع على المزيد من المقالات القانونية المتخصصة عبر:
Avocato Online – أفوكاتو أون لاين
الخاتمة
تمثل دعوى قسمة العقارات قضائيًا مع الريع إحدى أهم الوسائل القانونية التي كفلها القانون المصري لحماية حقوق الشركاء والورثة وإنهاء حالة الشيوع التي كثيرًا ما تكون سببًا في نزاعات طويلة ومعقدة. كما أن المطالبة بالريع تضمن عدم ضياع حقوق الشركاء الذين حُرموا من الانتفاع بالعقار أو من نصيبهم في الإيرادات والأرباح.
وقد استقرت أحكام محكمة النقض على أن لكل شريك الحق في طلب القسمة في أي وقت، وأن استئثار أحد الشركاء بالعقار أو بإيراداته يرتب التزامه بأداء الريع المستحق لباقي الشركاء. لذلك فإن إعداد الدعوى بصورة قانونية صحيحة، وتقديم المستندات المؤيدة للملكية، ومتابعة أعمال الخبرة بدقة، تعد من أهم عوامل النجاح في هذا النوع من القضايا.
ومن ثم فإن الاستعانة بمحام متخصص في قضايا العقارات والمواريث والقسمة القضائية يظل خطوة أساسية لحماية الحقوق وتسريع إجراءات التقاضي والوصول إلى أفضل النتائج القانونية الممكنة.
صيغة دعوى قسمة العقارات في مصر قضائيًا مع الريع 2026 | نموذج الدعوى وأحكام النقض وحقوق الورثة
وسوم
#دعوى_قسمة_عقار
#القسمة_القضائية
#دعوى_الريع
#الفرز_والتجنيب
#قسمة_المال_الشائع
#قضايا_المواريث
#حقوق_الورثة
#العقارات
#محكمة_النقض
#القانون_المصري
#محامي_عقارات
#عبد_المجيد_جابر
#مؤسسة_حورس_للمحاماة
#HorusLaw
#AvocatoOnline