المنصه الاولي للاستشارات القانونيه في مصر في كافة التخصصات القانونيه

هل يجوز للوريث تأجير المال الشائع ؟

هل يجوز للوريث تأجير المال الشائع ؟

0

هل يجوز للوريث تأجير المال الشائع ؟

من الأحكام الرئيسة التي تترتب على قيام الشيوع بين الشركاء، أن كل شريك يعد أجنبيا عن حصة بقية الشركاء

فلا يجوز له أن يتصرف فيما زاد عن حصته حفاظاً على حقوق الشركاء مجتمعين، وهذا الحكم أقره الخبراء القانونيين

ومن هذا الحكم العام يتفرع حكم تأجير الشريك للمال الشائع كله أو في جزء منه دون موافقة بقية الشركاء.

و”الملكية على الشيوع” كما نصت عليها المادة 825 من القانون المدني على أنه:

“إذا ملك اثنان أو أكثر شيئاً غير مفرز حصة كل منهم فيه، فهم شركاء على الشيوع، وتحسب الحصص متساوية

هل يجوز للوريث تأجير المال الشائع ؟

إذا لم يقم دليل على غير ذلك”، كما تنص المادة 827 من القانون المدني على أن: “تكون إدارة المال الشائع من حق الشركاء مجتمعين ما لم يوجد اتفاق يخالف ذلك”.

وفقا لنص المادة 559 من القانون المدني :

“لا يجوز لمن لا يملك إلا حق الإدارة أن يعقد إيجارا تزيد مدته على ثلاث سنوات إلا بترخيص من السلطة المختصة

فإذا عقد الإيجار لمدة أطول من ذلك، انقصت المدة إلى ثلاث سنوات كل هذا ما لم يوجد نص يقضى بغيره”.

كيف تصدى القانون لإشعال فتيل النزاع بين الورثة والشركاء؟

نلقي الضوء على إشكالية في غاية الأهمية تواجه الشركاء

أو الورثة تتمثل في الفروق الجوهرية بين الملكية الشائعة والملكية المشتركة، حيث يختلط الأمر بين الكثيرين حول الحالتين

ورأى محكمة النقض في تلك الإشكالية، والإجابة على حزمة من الأسئلة على رأسها هل تنشأ حالة الشيوع عن الميراث فقط؟

وبما أن المالك على الشيوع هو مالك وله الحق في التصرف والاستغلال والاستعمال هل يحق له التصرف فى حصته؟

إيضاحات وفروق جوهرية بين الملكية الشائعة والمشتركة

في البداية – تعريف الملكية الشائعة هى ملكية وسط بين الملكية المفرزة والملكية المشتركة، وبالتالي هي ملكية فردية وليست جماعية

لأن الملكية الفردية إما تكون ملكية مفرزة أو ملكية شائعة، كما أن الملكية الشائعة تكون على مال معين بالذات

يملكه أكثر من شخص واحد وحق كل شريك يقع على حصة شائعة فى هذا المال ومن ثم يكون محل حق الشريك هو هذه الحصة

وهناك بعض الأمور التي يجب مراعاتها كالتالي –:

1–الملكية الشائعة هي حق ملكية لأنها تشمل جميع عناصر الملكية السابق ذكرها وهي:

“حق الاستعمال – حق الاستغلال- حق التصرف”، ومن ثم فللمالك على الشيوع هذه الحقوق الثلاثة

2– ملكية الطبقات ليست ملكية شائعة بل هي ملكية فردية مفرزة، وذلك لأن كل مالك يملك طبقة من المنزل

لا يشاركه فى ملكيتها غيره من الملاك والجزء المملوك على المشاع هو فقط الارض واجزاء البناء.

3–لا شيوع بين المالك والمنتفع ولا المالك وحق الحكر ولا المالك وصاحب الارتفاق.

هل يجوز للوريث تأجير المال الشائع ؟

الفرق بين الملكية الشائعة والملكية المشتركة:

1- الملكية الشائعة هي ملكية فردية والملكية المشتركة هي ملكية جماعية.

2- الملكية الشائعة لا تنشأ بإرادة الأفراد وإنما رغما عنهم كالميراث أما الملكية المشتركة لا يمكن أن تنشأ إلا بإرادة الأفراد أي بالاتفاق بينهم.

3- الملكية الشائعة يعتبر الشريك فيها مالك أي صاحب حق عيني، أما الملكية المشتركة فالشريك فيها فقد حقه العيني

كمالك فردى لينتقل الى الجماعة وينشأ له حق شخصي في الحصول على الارياح ولا يعود له حقه العيني كمالك إلا بعد التصفية.

4– الشيوع يستلزم تماثل حقوق الملاك المتعددين على نفس الشيء لذلك لا يوجد شيوع فى الحكر

وذلك لأن الملكية لشخص والأخر له حق الحكر فقط، وهنا الحقان مختلفان، فالشيوع يجب تماثل حقوق الطرفين كملاك.

س: هل تنشأ حالة الشيوع عن الميراث فقط؟

-لا فقد تنشأ عن وصية وقد تنشأ عن عقد بأن يشترى شخصان أو أكثر عقار بالاشتراك فيها بينهم أو بالتقادم فيكسب ملكية عقار على الشيوع.

س: بما أن المالك على الشيوع هو مالك وله الحق فى التصرف والاستغلال والاستعمال هل يحق له التصرف فى حصته؟

-نعم، ولكن مقيد فى تصرفه برعاية سلطات الملاك الآخرين على نفس الشيء، ولذا فقد نظم القانون المدني نظام خاص

لممارسة سلطات الملكية فى حالة الشيوع وهو ترجيح رأى أغلبية الملاك على أقليتهم في ادارة المال الشائع أو حتى التصرف فيه.

– فى حالة الخلاف فى استغلال الحصة الشائعة للمالك من الملاك الآخرين جعل القانون الحق لكل مالك أن يطلب أنهاء حالة الشيوع بقسمة الملك الشائع.

– الشيوع لا يقتصر على الملكية، وإنما يتحقق أيضا لغيرها من الحقوق العينية، كالانتفاع فقد يكون لأكثر من شخص حق انتفاع على شيء واحد فيكون حق انتفاع شائع.

– كل مشتاع له حق ملكية على الشيء الشائع وفى الوقت ذاته كل مشتاع لا يستقل بملكيته بل يشاركه فيها أخرون.

 رأى محكمة النقض في الأزمة

وقد سبق لمحكمة النقض التصدي لمثل تلك الإشكالية في الطعن المقيد برقم 160 لسنة 69 قضائية

حيث قالت المحكمة في حيثيات حكمها، إن من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن المالك على الشيوع متى وضع يده على جزء مفرز من العقار

فلا سبيل لانتزاعه منه ولو جاوز نصيبه بغير القسمة، وإنما يقتصر حق الشركاء على طلب مقابل الانتفاع

لا يعدو أن يكون ترديداً للقواعد العامة التي تحمي الحائز الذي يستند إلى سبب صحيح حين تتوافر في حيازته

كافة الشروط القانونية لحماية الحيازة، فلا تسلب الحيازة استناداً إلى مجرد الارتكان إلى أصل الحق.

قواعد عامة أرستها محكمة النقض

وبحسب “المحكمة” –  كما تضمن هذا المبدأ بياناً لدعاوى أصل الحق التي يجوز رفعها فحصرها إما في القسمة

أو مجرد طلب مقابل الانتفاع عن الجزء الزائد عن النصيب، وذلك لأن الشريك المشتاع مالك لكل ذرة في المال الشائع

إلا أن كل ذلك مشروط بأن تكون حيازة الشريك المشتاع الذي يضع يده على جزء مفرز حيازة مشروعة جديرة بالحماية

فإن كانت وليدة اغتصاب أو غش أو معيبة بأي عيب تعين إهدارها حماية لحق باقي الشركاء في الحيازة

كما يشترط لإعمال هذا المبدأ ألا تكون حيازة الشريك المشتاع محلاً لعقد ينظمها ولا أن يكون انتقال الحيازة بين الشركاء

يدخل في نطاق إعمال هذا العقد وبسببه، إذ يتحتم على الشركاء في هذه الحالة إعمال أحكام العقد والالتجاء إلى دعواه

ويمتنع عليه الاحتكام إلى قواعد الحيازة، لأن العقد هو قانون المتعاقدين وشريعتهم.

ومن المقرر، أنه يحق للمالك على الشيوع الحائز للعقار أن يؤجر جزءاً منه للغير سواء أكان من الشركاء المشتاعين أو غيرهم

وتبقى العين المؤجرة في حيازته رغم الإجارة، لأن المستأجر حائز عرضي يحوز لحساب المؤجر، فلا يستطيع أن يجابهه بحيازته

وإنما تبقى علاقتهما محكومة بعقد الإيجار، فيلتزم المستأجر برد العين المؤجرة عند انتهاء الإجارة عملاً بالمادة 590 من القانون المدني

ولا تبرأ ذمته من هذا الالتزام إلا بهذا الرد، ومن المقرر أنه لا يجوز لمشتري حصة شائعة أن يطلب التسليم مفرزاً لأنه ليس له من الحقوق ما يجاوز سلطة البائع.

إذا كان الطاعنان لا ينازعان في أن الطاعن الثاني يستأجر عين النزاع منذ 1 يونيو 1978 ووضع عليها اليد بهذه الصفة

ثم اشترى بعقد مسجل في 26 أبريل 1994 حصة شائعة مقدراها 7/16 من القيراط من شركاء المؤجر

كما أن الطاعن الأول قد اشترى حصة شائعة مقدارها 14/16 من القيراط من غير المؤجر ولا المستأجر بالعقد المسجل

بتاريخ 30 أبريل 1995، ثم اشترى من الطاعن الثاني الحصة سالفة الذكر بعقد مسجل بتاريخ 14 مايو 1996

وبذلك أصبح الطاعن الأول يمتلك 1 و15/16 من القيراط أي قيراطاً وسبعة أسهم ونصفاً في العقار.

 وحل محل الطاعن الثاني في الانتفاع بالشقة محل النزاع، ولم ينازع الطاعن الأول في علمه بأن الطاعن الثاني كان مستأجراً لعين النزاع

ولا أن ذلك كان أساس وضع يده، فإن لازم ذلك كله أن انتقال حيازة عين النزاع إلى الطاعن الأول كان نتيجة لتنازل الطاعن الثاني عن عقد الإيجار

ويكون الدفاع الذي ساقه الطاعنان لا يستند إلى أساس قانوني سليم، وإذ انتهى الحكم المطعون فيه إلى هذا النتيجة الصحيحة

ورتب عليها إخلاء الطاعنين، فإن النعي عليه بسببي الطعن الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب يكون غير منتج إذ لمحكمة النقض

أن تستكمل ما قصر الحكم في بيانه من أسباب قانونية.

هل يجوز للوريث تأجير المال الشائع ؟

قسمه المال الشائع ودعوي الفرز والتجنيب - محامي مدني
قسمه المال الشائع ودعوي الفرز والتجنيب – محامي مدني

انقضاء الشيوع بالقسمة

هناك عدة أسباب من خلالها ينقضى بها الشيوع من أهمها القسمة، وهناك أيضا انقضاء الشيوع تأسيسا على تصرف قانوني مثل شراء شخص واحد جميع المال الشائع أو أن يكتسب شخص واحد مال الشائع ملكياته بالتقادم.

ويقصد بالقسمة : حصول كل شريك قدرا مفرزا يكون معادلا حصته في المال الشائع.

يحق للشريك أن يطلب القسمة إلا في حالة وجود نص قانوني يكون يمنعه من ذلك، وفقا للمادة 850 مدني يكون إلزاميا أن تبقى حالة الشيوع كما هى.

وبناء عليه سوف نعرض طرق القسمة وهي القسمة الاتفاقية أو الرضائية والقسمة القضائية

وفقا للمادة 835 للشركاء إذ أنه عقد اجماعهم أن يقتسم المال الشائع بالطريقة التي يرونها فإذا كان من بينهم من هو ناقص الأهلية وجب مراعاة الإجراءات التي يفرضها القانون.

القاعدة العامة إذا القسمة باتفاق الشركاء، وكان لزاماً أن يكون هناك إجماع بين الشركاء على ذلك.

ولا يجوز القسمة في حالة كان هناك اختلافا أو اعتراض عليها من جانب أحد الشركاء مهما كان حصته في الشيوع صغيرة أو ضئيلة.

في القاعدة أنت أن تنعقد موافقة جميع شركاء على القسمة بالاتفاق.

هناك حالتين للاتفاق على القسمة الحالة الأولى الاتفاق على القسمة كليا وهذا معناه إنهاء حالة الشيوع تماما.

الحالة الثانية الاتفاق على القسم جزئيا، وهذا معناه إنهاء حالة الشيوع بالنسبة لجزء من المال مع بقاء حالة الشيوع في الجزء الباقي.

ويتم الاتفاق صريحا أو ضمنيا، ويجب أن ننوه في حالة وجود عديم الأهلية أو ناقص الأهلية أو غائبا يلزم مراعاة إجراءات التي ينظمها قانون الولاية على المال.

وفي ذلك يجب استئذان الوكيل عنه المحكمة لإجراء القسمة بالتراضي وللمحكمة في جميع الحالات أن تتخذ إجراءات القسمة القضائية.

في حالة الغبن وفقا لمادة 845 مدني يجوز نقض القسمة الحاصلة بالتراضي إذا أثبت أحد المقتسمين أنه قد لحقه منها غبن يزيد على الخمس، على أن يكون العبرة والتقدير بقيمة الشيء وقت القسمة.

يجب أن ترفع الدعوى خلال السنة التالية للقسمة والمدعية عليها أن يقف سيرها، ويمنع القسمة من جديد إذا أكمل للمدعي نقدا أو عينا ما نقص من حصته.

حيث اشترط المشرع أن يكون الغبن فاحشا وهو ما زاد عن الخمس وأن كان يعادل أو يقل عنه الخمس لا يجوز أبطال القسمة للغمد ويكون العبرة بقيمه مال الشائع وقت قسمته.

ويترتب على الحكم بنقض القسمة اعتبارات أن لم تكن بأثر رجعي والعودة إلى حالة الشيوع، ويترتب على ذلك زوال الحقوق التي رتبها الشركاء على أنصبتهم بعد القسمة.

في حالة المدعي عليه أكمل إلى الشريك المغبون ما نقص من حصته كان بذلك تفادي نقض القسمة.

إذا رفعت دعوى نقد القسمة على بعض شركاء فقط وقبلوا إكمال حصة الشريك المغبون تفاديا لنقض القسمة فلا يجوز لهم الرجوع بشيء على من رفض من الشركاء لأن إكمال نصيب الشريك لا يلزم به إلا من يوافق عليه.

في حالة اختلاف الشركاء في قسمة المال الشائع سيتم اللجوء إلى القضاء، وتتم بواسطة تلك القسمة.

ودعوى القسمة لا ترفع إلا على شريك، ويحق لكل شريك سواء شريكا أصليا أو خلافا عاما أو خاصا رفع دعوى القسمة ويجوز لدائني الشركاء التدخل في دعوى القسمة عن طريق الانضمام.

المحكمة المختصة هي المحكمة الجزئية أيا كانت قيمه المال الشائع.

في حالة عدم اختصاص المحكمة الجزئية تعين على المحكمة متى قدرت جدية النزاع أن توقف دعوى القسمة وتحيل الخصوم إلى المحكمة، الابتدائية، وتظل دعوى القسمة موقوفة إلى أن يتم الفصل نهائياً في النزاع.

هل يجوز للوريث تأجير المال الشائع ؟

التعنت في قسمة المال الشائع

إنهاء حالة الشيوع، من أكثر الموضوعات القانونية التي تستغرق وقتًا طويلًا أمام القضاء في ظل القوانين الحالية.

نظم القانون كيفية إنهاء حالات الشيوع، إما اتفاقًا أو قضاءً، في الحالة الثانية، يلجأ الشركاء على الشيوع الذين يرغبون في إنهاء حالة الشيوع إلى رفع دعوى للمطالبة بقسمة وفرز وتجنيب للعقارات الشائعة، إلا أن الواقع العملي، لم يؤيد مثل هذه الدعاوى، التي تستغرق وقتًا طويلًا، ثم تنتهي غالبًا إلى تعقيد المسألة بدلًا من حلها.

لذلك ومن خلال الواقع العملي، يجب أن نجد حلولًا لهذه الإشكالية القانونية، ولا سيما في حالة التركات الشائعة.

يمكن اللجوء إلى تشكيل هيئة قضائية في كل محافظة، يرأسها ثلاثة من السادة القضاة بدرجة رئيس محكمة استئناف، ويدخل في تشكيلها ممثلًا عن الأزهر الشريف وعن هيئة المساحة والشهر العقاري والضرائب العقارية، تتولى هذه الهيئة قسمة المال الشائع، وتسليم كل وريث لحصته، إذا كان المال الشائع صالحًا للقسمة عينًا، أما إذا كان المال الشائع لايصلح للقسمة، أو كانت القسمة تنال من قيمته ففي هذه الحالة، يتم تعيين مدير مؤقت من الورثة يتم التوافق عليه فيما بينهم لإدارة المال الشائع بصورة مؤقته، حتى يتم بيعه في المزاد العلني إذا وافق ملاك أغلبية المال الشائع على ذلك، على أن يمنح الشركاء على الشيوع مدة زمنية ولتكن ثلاثة شهور، لتسوية القسمة سواء بالبيع رضائيًا فيما بينهم أو اتخاذ أي خطوات رضائية تفض حالة الشيوع.

الدافع وراء هذا الاقتراح يرجع إلى أسباب متعددة، وهي التعنت الذي يمارسه بعض الشركاء لمنع القسمة إما بسبب المصلحة بالانتفاع الذي يحققه بصفة فردية من بقاء حالة الشيوع أو بتأثير العاطفة من بعض الورثة في رغبتهم في بقاء أملاك مورثهم دون المساس بها، وأحيانا مايكون التعنت في القسمة لأجل إجبار باقي الورثة على البيع لهذا المتعنت بثمن بخس كما يحدث في الواقع العملي.

أو بنظام البيع الآجل باستغلال حاجة الشركاء للمال فيبدأ هذا الانتهازي في دفع الثمن على دفعات وقت حاجة الشريك إلى قدر من المال.

ومن الواقع العملي، قد تحتاج الأخت المتزوجة إلى بعض المال لتزويج نجلها، فلا تجد سبيلًا إلى ذلك إلا باللجوء إلى شقيقها الذي يمنحها قدر من المال مقابل اقتطاع جزء من نصيبها في التركة.

قد زاد الطين بلة، أن أغلب العقارات الشائعة لاتكون مسجلة مما يعوق عملية القسمة.

لذلك كان لابد من إيجاد وسائل أكثر فاعلية لإنهاء حالات الشيوع في ظل القانون المدني المطبق حاليا.

Leave a comment