شروط دعوي التسليم والمحكمه المختصه

القانون المصري

Last updated ديسمبر 15, 2022

شروط دعوي التسليم والمحكمه المختصه – اجراءات دعوي التسليم

ماهية دعوي التسليم :

نصت المادة 435 من القانون المدني علي أنه : يكون التسليم بوضع المبيع تحت تصرف المشتري

بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به دون عائق ولو لم يستولي عليه استيلاء مادياً ما دام البائع

قد أعلمه بذلك ويحصل هذا التسليم علي النحو الذي يتفق مع طبيعة الشئ المبيع ، ويجوز أن يتم التسليم بمجرد تراضي المتعاقدين

شروط دعوي التسليم والمحكمه المختصه

اولا – الإخطار شرط قبول دعوى التسليم

لقد أشترط المشرع شرطا خاصا لقبول دعوى تسليم العقار حاصل هذا الشرط اخطار ذوي الشأن من الملاك، والحائزين وأصحاب الحقوق، وذلك بورقة من أوراق المحضرين حتى يتسنى لكل صاحب حق بأن تتاح له الفرصة كاملة لأبداء دفاعه، ودفوعه لإثبات حقه بما يراه كفيلا بذلك.

السند القانوني :-

لقد نصت المادة 43 من قانون المرافعات المدنية والتجارية المضافة بالقانون رقم 76 لسنة 2007 على أن ( تختص محكمة المواد الجزئية بالحكم أبتدائيا مهما كانت قيمة الدعوى وأنتهائيا إذا لم تجاوز خمسة آلاف جنيه فيا يلى فقره 6 دعوى تسليم العقارات اذا رفعت بصفة أصليه ويتعين على ذوى الشأن من الملاك والحائزين وأصحاب الحقوق بالدعوى ………..اإلخ ).

والإخطار موضوع المادة 43 فقرة 6 من قانون المرافعات المستحدثة لا يقصد به إختصام كل من أشار اليهم النص وهم طبقا للنص الملاك والحائزين واصحاب الحقوق فى دعوى التسليم وانما اخطارهم والأدق إنذارهم بحق المدعى برفع دعوى التسليم وأساس هذا الحق واجمالاعزمه على إقامة دعوى التسليم والمقصود بعبارة بورقة من أوراق المحضرين الإنذار الرسمي على يد محضر.

كيفية تنفيذ الأخطار فى دعوى التسليم .

يتم الأخطار بإعلان ذوي الشأن بورقة من أوراق المحضرين كما سبق ذكره وفى حالة عدم الأستدلال على شخص من هؤلاء بعد أجراء التحريات الكافية ويتمثل هذا الدور فى اللصق فى مكان ظاهر بواجهه العقار وفى مقر قسم الشرطة التابع له العقار ولوحة أعلانات الوحدة المحلية التابع لها العقار .

ولقد نصت المادة 381 من قانون المرافعات على ان ( يجوز أن يعهد الى رجال الإدارة المحليين بلصق الإعلان فيما عدا ما يجب وضعه منها فى لوحة المحكمة

ونصت المادة 381 من ذات القانون ( ويثبت اللصق بشهادة من قلم المحضرين أو من رجال الإدارة مصحوبة بنسخة من الإعلان ويثبت تعليق الإعلان بالمحكمة بذكره في سجل خاص يعد لذلك ويثبت النشر بتقديم نسخة من الصحيفة ).

العلة والغاية من الأخطار باللصق

نجد أن المشرع قد ضمن بذلك الشرط أن يتصل علم كل ذوى الشأن وأصحاب الحقوق من الملاك والحائزين كى يتسنى لأى منهم أن يتدخل فى الدعوى ليضع تحت بصر المحكمة الأدلة المثبتة لحقه على العقار فلا يفصل فى الدعوى الا بعد تمحيص وجه الحق فى شأن هذا العقار وذلك حماية لهم من الدعاوى الوهمية التى يلجأ لها البعض باصطناع خصومة صورية مع الغير الذى ليس له أي حقوق عينية أو شخصية بغية أستصدار حكم فى غيبة أصحاب الحقوق الفعليين .

إذا كان المبيع في حيازة المشتري قبل البيع أو كان البائع قد استبقي المبيع في حيازته بعد البيع لسبب آخر غير الملكية ..

ومفاد ذلك : أن تسليم المبيع يتم وضعه تحت تصرف المشتري بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به بغير حائل

مع إعلام المشتري أن المبيع قد وضع تحت تصرفه ولم يشترط المشرع التسليم الفعلي بل افترض تمام التسليم

متي توافر عنصراه ولو لم يستول المشتري علي المبيع استيلاء مادياً ، فيكفي لتمام التسليم مجرد تغيير النية

سواء باتفاق أو بتصرف قانوني مجرد كان يظل البائع حائزاص المبيع باعتباره مستأجراً ويعتبر التسليم في هذه حكمياً أو معنوياً

ويشترط لإجبار المدين البائع علي تسليم العين المبيعة إلي المشتري أن يكون هذا التسليم ممكناً فإذا كانت تلك العين

مملوكة للبائع وقت انعقاد البيع ثم تعلق بها حق الأخر تعلقاً قانونياً يحول دون انتزاعها منه استحال الوفاء يهذا الالتزام عيتاً .

مستندات دعوي التسليم : عقد البيع الابتدائي

المحكمة المختصة بنظر دعوي التسليم محلياً : تختص المحكمة التي يقع بدائرتها موطن المدعي عليه بنظر الدعوي ،

وفي حالة التعدد يكون للمحكمة التي يقع بدائرتها أحدهم أو التي يقع بدائرتها موضع التسليم

قيمياً : تختص المحكمة الجزئية بنظر الدعوي إذا رفع طلب التسليم بصفة أصلياً استناداً إلي ما تضمنته

المادة (43) من قانون المرافعات بعد تعديلها بالقانون رقم 76 لسنة 2007 والتي نصت في البند السادس منه

علي أن دعاوي تسليم العقارات إذا رفعت بصفة أصلية ن ويتعين علي المدعي إخطار ذوي الشأن من الملاك والحائزين

وأصحاب الحقوق بالدعوي وذلك بورقة من أوراق المحضرين .

دعوى التسليم

هي دعوى سنها المشرع كضمانة لتنفيذ عقد البيع وأثر من أثاره ، والذي يتم بوضعه تحت تصرف المشترى بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به بغير حائل وذلك طبقا لنص المادة 435 مدني ، وفي حالة عدم تمكن المشتري أو الحائز حسن النية من حيازة العقار يحق له رفع دعوى علي المغتصب بالتسليم ومطالبته بمقابل الإنتفاع بما يسمي الريع كتعويض له عن عدم الإنتفاع بالعقار ،

شروط دعوى التسليم

1- أن يكون طلب التسليم أو دعوى التسليم مقام بصفة أصلية أي أنه هو الطلب الأساسي للدعوى و ليس تابعاً لطلب آخر .

فلو كان طلب التسليم تابعاً أو أثرا لطلب آخر كأن يكون موضوع الدعوى الفعلي هو طلب الإخلاء فيتبع طلب الإخلاء في تحديد اختصاصه .

أما إذا كان طلب التسليم أصلياً فإنه يكون من اختصاص المحاكم الجزئية .

2- أن تكون دعوى التسليم وارده على عقارات و ليس منقولات أياً كان نوع المنقولات كسيارات مثلاً أو بضائع فإن العبرة بقيمتها والاختصاص حسب القيمة .

3- أن يتم إخطار جميع ذوي الشأن بالعقار – مالك – حائز – أصحاب حقوق على العقار (( دائنين – صاحب حق رهن … وخلافه فإن تعذر الإعلان بواسطة المحضرين يكون بطريق اللصق على العقار ومقر الشرطة التابع له العقار .

فإذا تخلف أحد تلك الشروط الثلاثة المذكورة فإن الاختصاص بنظر دعوى التسليم يخضع للقواعد العامة ويكون حسب قيمة الحق المطالب به .

مــا هـي المحكمة المختصة بدعوى التسليم ؟

وبصفة عامة تختص المحكمة الجزئية بنظر دعوى التسليم أيا كانت قيمة المبيع واذا كان طلب التسليم طلب تبعي تحدد المحكمة المختصة تبعا للطلب الأصلي كداعوى الطرد والتسليم يكون طلب الطرد غير مقدر القيمة فتكون المحكمة المختصة هي المحكمة الكلية

استثناء استئناف الأحكام الصادرة في دعاوى التسليم من القواعد العامة

الأصل أنه تختص محكمة الاستئناف بالحكم في قضايا الاستئناف التي ترفع إليها عن الأحكام الصادرة ابتدائياً من المحاكم الابتدائية .

بينما تختص المحكمة الابتدائية بهيئة استئنافية بالحكم في قضايا الاستئناف التي ترفع إليها الأحكام الصادرة من المحاكم الجزئية . إلا أن التعديل الجديد المقرر بالقانون 76/2007 استثني الأحكام الصادرة في دعاوى تسليم العقارات التي تصدر عن المحاكم الجزئية فجعل استئنافها لمحاكم الاستئناف العالى و ليس للمحاكم الابتدائية رغم صدور أحكامها من محكمة جزئية .

حيث نصت المادة 48 تختص محكمة الاستئناف بالحكم فى قضايا الاستئناف التى ترفع اليها عن الاحكام الصادرة ابتدائيا من المحاكم الابتدائية وكذلك عن الاحكام الصادرة من المحاكم الجزئية فى الدعاوى المنصوص عليها فى البند السادس من المادة 43 من هذا القانون

هل اشهار الصحيفة وجوبي في دعوى التسليم ؟

دعوى التسليم لايلزم فيها الاشهار

الدعوى بطلب تسليم العقار محل عقد البيع الابتدائى عدم خضوعها للقيد الوارد فى المواد 65/3، 103/2 ، 126 مكرر مرافعات إلغاء الحكم المطعون فيه الحكم محكمة أول درجة الصادر بعدم قبول الدعوى لعدم تسجيل صحيفتها صحيح تصديه لنظر موضوع الدعوى وفصله فيه وعدم إعادتها لمحكمة أول درجة مخالفة للقانون وخطأ فى تطبيقه . علة ذلك .

( الطعنان رقما 829، 1180 لسنة 69ق جلسة 13/6/2000)

اخطار الملاك والحائزين وذوي الشأن

اضاف المشرع شرطاً خاصاً لقبول دعوى تسليم العقار حاصل هذا الشرط أنه يجب علي المدعي – طالب التسليم – إخطار ذوى الشأن من الملاك والحائزين وأصحاب الحقوق وذلك بورقة من أوراق المحضرين ؛ والغاية من هذا الإخطار وكما يتضح من المذكرة الإيضاحية للقانون إعلام ذوى الشأن – كل ذوي الشأن – علي نحو لا يترك مجالاً لصدور أحكام بالتسليم دون أن يعلم كل صاحب حق برفع هذه الدعوى وبالتالي تتاح له الفرصة كاملة في إبداء الدفوع والدفاع عن حقه بما يراه كفيلاً بذلك .

والإخطار موضوع المادة 43 فقرة 6 من قانون المرافعات المستحدثة لا يقصد به اختصام كل من أشار إليهم النص ، وهم وطبقاً للنص ” الملاك والحائزين وأصحاب الحقوق ” في دعوي التسليم وإنما محض إخطارهم والأدق إنذارهم بحق المدعي في رفع دعوى التسليم وأساس هذا الحق وإجمالاً عزمه علي إقامة دعوى التسليم ، والمقصود بعبارة ” بورقة من أوراق المحضرين ” الإنذار الرسمي علي يد محضر .

وقد تعرض المشرع – المادة 76 من قانون المرافعات – البند 6 وهو أحد البنود

المستحدثة بالقانون – لحالة أو لفرض عدم الاستدلال علي أشخاص الملاك أو الحائزين وأصحاب الحقوق فأوجب الآتي :-

1- إجراء التحريات الكافية للاستدلال علي أشخاصهم ، وفي تحديد متي تكون التحريات كافية دقيقة قضت محكمة النقض : إن إعلان الأوراق القضائية فى النيابة بدلا من الإعلان لشخص أو محل إقامة المعلن إليه لا يصح اللجوء إليه إلا إذا قام المعلن بالتحريات الكافية الدقيقة التي تلزم كل باحث مجد بالتقصي عن محل إقامة المعلن إليه ، فلا يكفى أن ترد الورقة بغير إعلان ليسلك المعلن هذا الطريق الاستثنائي . و إذن فمتى كان الواقع هو أن الطاعنين أعلنوا المطعون عليه الرابع فى موطنه المعروف لهم فرد المحضر الإعلان لعدم الاستدلال على محل المعلن إليه و أثبت فى محضره أن له محل تجارة فى جهة معينة و كان الطاعنون بدلا من الالتجاء إلى محل تجارته للتحري من القائمين بإدارته عن محل إقامته الحقيقي قاموا بتسليم ورقه الإعلان الخاصة به إلى النيابة العامة مباشرة بحجة أنه ” غير معلوم له محل إقامة بالقطر المصري ” فإن هذا الإعلان يكون قد وقع باطلاً

الطعن رقم 154 لسنة 20 مكتب فنى 03 صفحة رقم 1031 -05-1952

2- وفي حالة عدم الاستدلال رغم إجراء التحريات الكافية يتم الإخطار بطريق قانوني مختلف هو اللصق ، فقد أوجب المشرع أن يتم الإخطار عن طريق الوحدة المحلية المختصة بطريق اللصق في مكان ظاهر بواجهة العقار وفي مقر الشرطة الواقع في دائرتها العقار وفي مقر عمدة الناحية ولوحة الإعلانات في مقر الوحدة المحلية المختصة .

والنصوص التي علقت علي موضع اللصق هي :

مادة 381 مرافعات وتنص : يجوز أن يعهد إلى رجال الإدارة المحليين بلصق الإعلانات فيما عدا ما يجب وضعه منها فى لوحة المحكمة .

مادة 382 مرافعات وتنص : يثبت اللصق بشهادة من المحضر أو من رجال الإدارة مصحوبة بنسخة من الإعلان ويثبت تعليق الإعلان بالمحكمة بذكره فى سجل خاص يعد لذلك ويثبت النشر بتقديم نسخة من الصحيفة أو شهادة من جهة الأعلام.

مــا هي الثغرة الموجودة في دعوى التسليم

يتصور البعض ان القانون به ثغرات يستغلها ذو المصلحة لتحقيق اهدافة ولكن الحقيقة انها ليست ثغرات وانما هى استخدام خاطئ لمواد القانون لتحقيق اهداف واغراض غير شرعية والكيد والاضرار بالاخرين, فالاصل هو مدى مطابقة مواد القانون للوقائع

ومثال ذلك دعوى التسليم التى سنها المشرع لمصلحة المجتمع وافرادة وتكمن خطورة هذة الدعوى التى استغلها اصحاب الضمائر الميتة للاستيلاء على املاك الاخرين تذييل حكمها بالصيغة التنفيذية (على الجهة التى يناط اليها بالتنفيذ ان تقوم بتنفيذ هذا الحكم متى طلب منها ذلك ولو بالقوة الجبرية)

فالمشرع لم يقصد الاضرار بالافراد ولم يشرع هذة الدعوى ليستغلها محترفى الاستيلاء على املاك الغير

ولكن السؤال كيف يستغل هؤلاء المحترفين هذه الدعوى الاستغلال السئ (استغلال شرعى لتحقيق غاية غير مشروعة)

الجواب انهم يحررون عقد بيع ابتدائى لعقار مملوك للغير ويدعى البائع ملكيته لهذا العقار ويبيعه للمشترى الذى هو من طرفة ومتفق معة ومذيل بالتوقيعات والشهود , ثم اقامة دعوى تسليم بالمحكمة ويتم حضورهم فى اول جلسة وتقديم محضر صلح مطالبين المحكمة باثبات محتواه بمحضر الجلسة وجعلة فى قوة السند التنفيذى ويقر المدعى علية (البائع الوهمى) بالطلبات والتصالح وموافقته على التسليم , ويتم عمل اشكال وقف تنفيذ من طرفهم ومن الغير ومرور ميعاد الاستئناف بدون ان يستأنف المدعى عليه ثم استلام الحكم المذيل بالصيغة التنفيذية ومطالبة جهة التنفيذ بتنفيذ الحكم النهائى الصادر لمصلحة المشترى وتسليمه العقار وكلها اجراءات قانونية سليمة , كل هذا والمالك الاصلى لا يعلم بما يحدث ويفاجأ بالحكم واستيلاء اشخاص لا يعرفهم على العقار ملكه ويلجا الى كافة الجهات المسئولة ويقيم دعوى بطلان حكم وكل هذا يأخذ وقت طويل دون ان يستطيع ان يضع يده على عقارة والمشكلة الاكبر ان من قام بالاستيلاء على العقار ملكه يبيعة الى اخر وهكذا حتى يتوه الحق ويدخل المالك الاصلى فى دوامة لا تنتهى .

هذا وقد فطن المشرع الى هذة الالاعيب من محترفى الاستيلاء على املاك الغير وعدل دعوى التسليم ووضع لها ضوابط فى القانون رقم 76 لسنة 2007 وهى :-

(1) اخطار ذوى الشأن من الملاك واصحاب الحقوق بالدعوى حتى يتسنى لاى منهم ان يتدخل فى دعوى التسليم المتداولة بشأن عقارة ليضع تحت بصر المحكمة الجزئية التى تنظر الدعوى الادلة المثبتة لحقة على العقار (هنا نجد ان البائع الذى يبيع حق ليس ملكة يجب عليه ان يثبت للمحكمة طريق ملكيته للعقار كيف الت اليه)

(2) اسند المشرع للوحدة المحلية دورا فى الاخطار بدعوى التسليم يتمثل فى الصاق ملصق واضح وفى مكان ظاهر بواجهة العقار وفى مقر نقطة الشرطة او عمدة الناحية ولوحة اعلانات فى مقر الوحدة المحلية وذلك منعا لتحايل المدعى فى دعوى التسليم باجراء اخطار شكلى ومنعا لتحايل طرفى دعوى التسليم بالطلبات من الجلسة الاولى او بتقديم عقد صلح لالحاقة بمحضر الجلسة, فلا تحكم المحكمة فى الدعوى الا بعد تمام الاخطار ولو سلم المدعى عليه بطلبات المدعى

(3) جعل المشرع الاختصاص بدعوى التسليم من اختصاص المحاكم الجزئية مهما كانت قيمتها المادية باعتبار ان المحكمة الجزئية هى الاقرب لمكان العقار ومن اجل احاطة هذة الدعاوى بسياج من الامان ورد كيد محترفى الاستيلاء على الاملاك الخاصة

وان نقد البعض وعلى رأسهم د. فتحى والى جعل الاختصاص بدعاوى التسليم الى المحكمة الجزئية وكذلك د. احمد المليجى ومردهم حداثة القاضى الجزئى وازدحامه بالعمل وقد يكون قيمة العقار بالملايين .

ولكن يلاحظ ان المشرع جعل الطعن بالاستئناف فى دعوى التسليم الى محكمة الاستئناف وليس المحكمة الابتدائية طبقا للمادة 48 مرافعات مما فتح الباب الى الطعن عليها بالنقض

بتلك الضوابط سد المشرع الباب على محترفى الاستيلاء على املاك الغير ,ومن هنا نؤكد ان دعوى التسليم لم تكن ثغرة فى القانون وانما كان الاستناد اليها بشكل خاطئ مثال ذلك الانترنت وجد للفائدة ولكن هناك من يستخدمة استخدام خاطئ هل معنى هذا ان به ثغرة

صيغة دعوي التسليم

انه في يوم … الموافق _ / _ / 200

بناء على طلب السيد / والمقيم / ومحله المختار مكتب الاستاذ / المحامى

أنا …… محضر محكمة ……… الجزئية قد انتقلت وأعلنت :-

السيد / المقيم / اً .

مخاطبا مع .

واعلنته بالاتى

بموجب عقد بيع مؤرخ _/ _/____ م باع المعلن إليه إلى الطالب ” ما هو العقار رقم … الكائن بشارع …… تابع قسم شرطة …. محافظة ……

وقد تم هذا البيع لقاء ثمن إجمالي قدره ……… دفع بالكامل بمجلس العقد المذكور ومشار الي ذلك بالبند رقم …. بالعقد

وقد نص البند رقم …… من العقد المذكور بالتزام البائع بتسليم العين المبيعة ووضعها تحت تصرف الطالب المشتري في موعد غايته …… من التوقيع على هذا العقد .

وحيث أن ميعاد ذلك التسليم قد حل دون أن يفي المعلن إليه بالتزامه بالتسليم الأمر الذي حدا بالطالب الي اعذارة بالتسليم بموجب إنذار على يد محضر ” إنذار رقم … محضرين …. يومية …… معلن في …… معلن مع …… “

الأساس القانوني لطلب المدعي تسليمه العقار المبيع :

أولا : تنص المادة 203الفقرة 1 مدني : يجبر المدين بعد أعذاره طبقا للمادتين 219 ،

220 على تنفيذ التزامه تنفيذا عينيا ، متي كان ذلك ممكنا.

ثانياً : تنص المادة 204 مدني : الالتزام بنقل الملكية أو أي حق عيني أخر ينقل من تلقاء نفسه هذا الحق ، إذا كان محل الالتزام شيئا معينا بالذات يملكه الملتزم ، وذلك دون إخلال بالقواعد المتعلقة بالتسجيل.

ثالثاً : تنص المادة 206مدني : الالتزام بنقل حق عيني يتضمن الالتزام بتسليم الشيء والمحافظة عليه حتى التسليم .

وحيث انه والحال هذه فإنه حق للطالب إقامة الدعوى الماثلة بطلب الحكم لصالحه بإلزام المعلن إليه بتسليمه العقار المبيع جبراً ، والمباع للطالب بموجب عقد البيع المؤرخ _/ _/___م والمبين الحدود والأوصاف والمعالم بصدر هذه الصحيفة تنفيذا عينيا.

وفي هذا الصدد قضت محكمة النقض

إذا أخل البائع بالتزام التسليم كان للمشتري أن يطالب بتنفيذ الالتزام عينا أن كان ذلك ممكنا ، ويكون ذلك بإجبار البائع على التسليم بحكم من القضاء وفي ذلك قضت محكمة النقض بأنه يشترط لإجبار المدين البائع على تسليم العين المبيعه إلى المشتري أن يكون هذا التسليم ممكنا ، فإذا كانت هذه العين مملوكة للبائع وقت انعقاد البيع م تعلقت بها ملكية شخص أخر تعلقا قانونيا ، استحال الوفاء عينا للمشتري الأول ، وإذا كان التسليم غير ممكن إلا إذا قام به البائع نفسه كما لو كان منقولا لا يعلم مكانه سواء ، جاز للمشتري أن يطالب الحكم عليه بغرامة تهديديه لحمله على التسليم وإذا كان المبيع من المثليات جاز للمشتري أن يحصل على شيء من نوعه على نفقة البائع بعد استئذان القاضي ، أو دون استئذانه في حالة الاستعجال.

[ نقض 17/12/1970- مجموعة أحكام النقض – السنة 31 رقم 204 ص 1255]

كما قضي في بيان أثار عقد البيع في نقل منفعة المبيع إلى المشتري من تاريخ إبرام البيع

مؤدي نص الفقرة الثانية من المادة 458 من القانون المدني أن من أثار عقد البيع نقل منفعة المبيع إلى المشتري من تاريخ إبرام البيع فيمتلك المشتري الثمرات من وقت تمام العقد وذلك ما لم يوجد اتفاق أو عرف مخالف ويستوي في بيع العقار أن يكون مسجلا أو غير مسجل.

[ نقض الطعن رقم 1196 لسنه 53 ق جلسة 1/2/1990]

بناء عليه

أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت إلى حيث إقامة المعلن إليه وسلمته صورة من هذا الإعلان وكلفته الحضور أمام محكمة …… الكائن مقرها …… بجلستها المنعقدة علنا صباح يوم … الموافق _/ _/___ م أمام الدائرة … ليسمع المعلن إليه الحكم :

أولا : بإلزامه بتنفيذ التزامه بتسليم ( العقار المبيع ) جبراً والمبين الحدود والمعالم بصدد هذه الصحيفة وعقد البيع المؤرخ _/ _/___ م للطالب .

ثانياً : إلزامه المصاريف ومقابل أتعاب المحاماة وشمول الحكم بالنفاذ المعجل وبلا كفالة مع حفظ كافة الحقوق الأخرى

. ولأجل العلم