اجراءات تحكم التامين والوديعة في عقد الايجار

 

عناصر تحكم التامين والوديعة في عقد الايجار

(1) التامين ووديعة الايجار فى ظل القوانين المتعددة

(2)  عقد الوديعة وعقد الإيجار

(3) وديعه الصيانه

(4) صدور القانون رقم 4 لسنة 1996 بشأن تأجير الأماكن

(5) ذكر بند التامين فى العقود

(6) كيف تحصل على مبلغ  التأمين

7/احكام نقض متنوعة

(1) التامين ووديعة الايجار فى ظل القوانين المتعددة والمتعاقبه

التامين كان يذكر فى عقود الايجار القديمة مثل الجديدة شهر او شهرين والخاضعة للقوانين الاستثنائية

فالمادة ١٨ من القانون ٥٢ لسنة ١٩٦٩ ، أن الشارع – و بعبارة ناهية – حظرت على المالك تقاضى تأمين

يزيد على ما يعادل أجرة شهرين على أن يشمل هذا الحكم العقود القائمة عند صدور القانون

كانت التزامات المستأجر فى ظل القوانين الاستثنائية

حفظ العين المؤجرة واستعمالها فيما أعدت له

استعمال العين استعمالاً الذي أعدت له وصيانتها, وليس له اهمالها أو استعمالها على وجه مخالف لما تم الاتفاق

عليه , فإذا نص العقد على استعمال معين للعين امتنع على المستأجر أن يستعملها في غير ذلك وإلا استوجب إخلاءه,

أما إذا لم يتفق على وجه الانتفاع بالعين وجب استعمالها وفقاً لما يقضيه  العرف , وفي حال مخالفة المستأجر للاتفاق

يلزمه المؤجر بالتنفيذ العيني أو فسخ العقد والتعويض .

المستأجر له الحق في التغيير في العين فيما لا يسبب ضرراً للمؤجر , وعليه أن يبذل في المحافظة على العين عناية الشخص العادي .

المستأجرمسؤول عن الحريق في العين المأجورة مالم يثبت عكس ذلك , كأن يكون السبب أجنبي لا يد له فيه ,

أما إذا ثبتت مسؤوليته عليه التعويض

التزام المستأجر برد العين المأجورة عند انتهاء مدة العقد

حيث يجب تسليمها بالحالة التي استلمها وقت بداية الانتفاع بها وقت انتهاء العقد أو وقت الفسخ

في حال امتنع المستأجر عن رد العين أو تأخر , على المؤجر أن يطلب التنفيذ العيني والتعويض عن هذا التأخير

بمقدار الضرر الذي أصابه , وقد حدد المشرع هذا التعويض بما يعادل ضعف الأجرة ويعود تقدير هذا التعويض

لسلطة القاضي التقديرية , أما إذا ردها المستأجر ولكن ناقصة أو تالفة أوهالكة فإنه يلتزم بالتعويض على المؤجر

بالنفقات اللازمة لإعادة العين لحالتها الأولى والتعويض عن المدة التي يحرم خلالها الانتفاع بالعين واستغلالها ,

مالم يقدم المستأجر دليل الهلاك يعود لسبب أجنبي

أما مصروفات رد العين تقع على عاتق المستأجر مالم يقضي اتفاق أو عرف غير ذلك

عناصر تحكم التامين والوديعة في عقد الايجار

وبالنسبة للشق الجنائى كانت حظر تقاضى مبالغ أضافية خارج نطاق عقد الايجار سواء كانت فى صورة خلو رجل أو مقدم

أيجار يجاوز أجرة شهرين وفقا لاحكام أمر نائب الحاكم العسكرى العام رقم 6 لسنة 1973 أو يجاوز أجرة سنتين وفقا

لاحكام القانون رقم 136 لسنة 1981 وهو ما أكدته المادة السادسة من القانون رقم 65 لسنة 1971 والمادة 19 من

القانون رقم 43 لسنة 1974 المعدل بالقانون رقم 32 لسنة 1977 بشأن نظام استثمار المال العربىوالأجنبى والفقرة الثانية

من المادة 48 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، وقد

تضمنت التشريعات التى تناولت العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين سواء ما صدر منها بقانون أو بأمر من نائب الحاكم

العسكرى العام النص على تأثيم فعل تقاضى مبالغ خارج نطاق عقد الايجار وبيان ما يدخل فى نطاق هذا العقد أو ما يخرج

عن نطاقه وتحديد العقوبات المقررة لهذه الجريمة،

وقد جاءت اسباب الإخلاء فى قانون ايجار الأماكن ووردت علي سبيل الحصر تجرى المادة 18 من القانون 136 لسنة

1981 الخاص بايجار الاماكن بالآتى :ـ

لا يجوز للمؤجر ان يطلب اخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد الا لاحد الاسباب الاتية

(د) اذا ثبت بحكـم قضائىنهائى ان المستاجر استعمل المكان المؤجر او سمـح باستعماله بطريقة مقلقة للراحـة او ضـاره

بسلامة المبنى او بالصحـة العامة او فـى اغراض منافية للاداب العامة

عقد الإيجار الخاضع لأحكام القانون المدني إعمالاً لنص المادة ٥٩٨ منه ينتهى بانتهاء مدته دون حاجة إلى تنبيه أو أي

إجراء آخر طالما أن المتعاقدين لم يشترطا ذلك ويجب على المستأجر وفقاً للمادة ٥٩٠ من القانون سالف الذكر أن يَرُد

العين المؤجرة إلى المؤجر ولا يكفى للوفاء بهذا الالتزام أن ينبه المستأجر على المؤجر أنه سيقوم بإخلاء العين بل يجب

عليه أن يضع العين المؤجرة تحت تصرف المؤجر بحيث يتمكن من حيازتها والانتفاع بها دون عائق ولو لم يستول عليها

استيلاء مادياً فيخليها مما عساه أن يكون موجوداً بها من منقولات وأدوات مملوكة له ويتخلى هو عن حيازتها فإن بقى فيها

شيء مما كان يشغله به واحتفظ بملكيته له فإنه لا يكون قد أوفي بالتزامه برد العين المؤجرة ، وأن حرمان المؤجر من منفعة

العين المؤجرة عن المدة التالية لانتهاء الإجارة بسبب استمرار المستأجر في الانتفاع بها بغير حق يُعَدُّ غصباً يستوجب التعويض

متى قامت أسبابه ويقدر طبقاً لأحكام المسئولية التقصيرية مع اتباع المعيار الذى حددته المادة ٥٩٠ / ٢ من ذات القانون

(2)  عقد الوديعة وعقد الإيجار

تختلف الوديعة عن الإيجار في أن الوديع لا ينتفع بالعين المودعة، أما المستأجر فينتفع بالعين المؤجرة ويدفع أجراً في

مقابل هذا الانتفاع. في حين أن الوديع لا يدفع أجراً بل من الممكن أن يدفع المودِع الأجر.

إن مسؤولية الوديع أخف من مسؤولية المستأجر. ويلتزم المودَع عنده برد العين إلى المودِع بمجرد طلبه ولو لم ينقض

الأجل. في حين أن المستأجر لا يرد العين إلا بعد انقضاء مدة الإيجار. مع الإشارة إلى أن الوديع والمستأجر يشتركان

في أنه إذا تصرف أي منهما بالعين من دون إذن المالك فيعدّ مبدداً.

وقد يقع لبس بين العقدين في أحوال أبرزها أن يتعاقد شخص مع أحد المصارف على أن يُخصص له خزانة في مصرف

يضع فيها ما يخشى عليه الضياع من الأشياء الثمينة. وعلى الرغم من اختلاف الفقه والقضاء في ذلك، إلا أن الرأي قد استقر

أخيراً على اعتبار هذا العقد عقد وديعة وليـس إيجاراً. وذلك لأن التزام المصرف بالمحافظة على الخزانة هو التزام جوهري

، ولو كان المصرف مؤجـراً للخزانـة لكان التزامـه بالمحافظة عليـه التزاما ثانوياً، والعميل إنما تعاقد مع المصرف للحصول

على هذا الالتزام، والعقد الذي يكون فيه واجب الحفظ واجباً جوهرياً إنما يكون وديعة لا إيجاراً. ولا يمنع من أن يكون العقد

وديعة أن يكون المصرف لا يتسلم الشيء، فالوديع قد يترك المودِع يضع بنفسه الشيء في المكان الذي يحفظ فيه دون أن يتسلمه.

كذلك لا يمنع من أن يكون العقد وديعة أن المصرف لا يقوم بنفسه برد الشيء، فيكفي في الرد أن المصرف يمكِّن العميل من

استرداد ما استودعه في الخزانة. وإذا كان هناك اعتراض جدي على أن العقد وديعة، فهذا الاعتراض إنما يأتي من أن الوديعة

تكون عادة غير مأجورة، بل هي خدمة وديَّة يقوم بها صديـق نحو صديقه. ومن ثم يجب أن يتميز من عقود الوديعة العادية ما

يمكن أن يسمى بعقود الحفظ المهنية، إذ يتخذ الشخص الوديعة المأجورة حرفة له، كالمصرف، وصاحب المرآب العام الذي

تودع السيارات عنده. وبهذا قضت محكمة النقض بقرارها ذي الرقم (2773) تاريخ 3/10/2000 بقولها “إذا كان العقد غير

مسمى ومزيجاً بين الايجار والوديعة، فإنه يخرج من دائرة عقود الإيجار البحتة، ويكون الاختصاص في رؤية النزاع وفقاً

لقواعد الاختصاص القيمي ( منقول )

(3) وديعه الصيانه

هي مبلغ مالي تم تحديده من الشركة المالكة عند شراء الوحده ( فيلا / شقة / محل ) , ويتم دفعها للشركة لمره واحده قبل

استلام الوحده وذلك لاستغلال العوائد والأرباح والفوائد البنكية الخاصه بها في مصاريف الصيانه العوائد والأرباح والفوائد

البنكية الخاصهبالوديعه

هي نسب مئويه خاصه بالأرباح للبنوك والسندات وشهادات الاستثمار وخلافه , فمثلا لو دافع للشركة وديعه صيانه قدرها

( 20 ألف جنيه ) , وكانت النسبة المئوية في حينه 10% , بالتالي تكون العوائد والأرباح والفوائد البنكية السنوية لهذا

العام ( 20000 * 10% ) = 2000 جنيه

مصاريف الصيانه

هي المصاريف السنوية التى يتم صرفها مقابل خدمات المدينة ( أمن – زراعه – نظافه – رى – تجديدات) ,

ويتم تحصيلها من خلال العوائد والأرباح والفوائد البنكية الخاصه بوديعه الصيانه .

تحسب مصاريف الصيانهللوحده

يتم حساب اجمالي مصروفات الصيانه السنوية لكامل المدينة مثلا ( مليون جنيه ) , وقسمها على اجمالي عدد

الأمتار الموجوده بكامل المدينة مثلا ( 40 ألف متر ) حسب السكني والتجاري , ليكون نصيب كل متر ( قيمة

المصروفات 1000000 / عدد الأمتار بالمدينة 40000 ) = 25 جنيه للمتر , مع العلم أن سعر المتر بيتخلف

من سنه للتانيه حسب المصاريف والأسعار .

يعني لو مثلا مساحه وحدتك 100 م2 , بالتالي يكون قيمة مصروفات الصيانهالخاصهبالوحده هي ( مساحه الشقه

100 م2 * سعر متر الصيانه 25 جم ) = 2500 جنيه .

فروق الصيانه

فهي فرق المبلغ ما بين قيمة الأرباح ( الموجوده بالفقرة رقم 2 ) وقيمة المصروفات السنوية ( الموجوده بالفقرة

رقم 4 ) سواء بالعجز أو الزياده .

فمثلا ظهر وجود عجز ( فرق ) = 2500 جنيه – 2000 جنيه = 500 جنيه .

واذا كانت قيمة الوديعه أعلى فبالتالي ستكون أرباح أعلى ومن الممكن أن يكون لك مبالغ اضافيه ( فائض ) وليس فروق .

فلوس اضافيه ( فائض ) مش عجز أزاي أخدها

لو طلع ليك فلوس مع الأسف الشركة هنا مش بترجعهالك نقديا وده برضه غير قانوني , ولكن ممكن تستغل

الفلوس دي بأنك تتوجه للجهاز وتقدم طلبين , الطلب الأول أن المصروفات الخاصهبانارهالعماره واستهلاك

مياه العماره يتم خصمها من رصيدك , الطلب الثاني أن يتم اضافه الفلوس الزياده ( الفائض ) الى أصل مبلغ الوديعه .

يعني لو مثلا كانت وديعتك 30 ألف جنيه , وعندك فائض 1000 جنيه هيكون وديعتك قيمتها 31 ألف جنيه ,

وكده كده دي في الأخر فلوسك يعني موجوده وهتطلعك فلوس سنوية أكتر بعد كده .

عجز في مبلغ الصيانه , هل أدفع والا أمتنع عن الدفع

لحين الفصل القضائي في الموضوع بأحقية دفع فروق الصيانه من عدمه

الخلاصة لو سعر متر الصيانه في العام الحالي 33 جنيه تضربها في مساحه شقتك مثلا ال 100 متر ( 33 × 100 ) = 3300 جنيه ده تكلفه مصاريفك

وشوف انت دافع وديعه أد ايه مثلا 20 ألف جنيه اضربها في نسبة الأرباح مثلا 12% ( 20000*12% ) = 2400 جنيه

يبقي أنت عليك فروق صيانه قدرها ( 3300 – 2400 ) = 900 جنيه

عناصر تحكم التامين والوديعة في عقد الايجار

(4) صدور القانون رقم 4 لسنة 1996 بشأن تأجير الأماكن ( قانون الايجار الجديد )

مادة 1 : لا تسرى احكام القانونين رقمى 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر

والمستأجر و136 لسنة 1981 في شأن بعض ألأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر

والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلهما على الأماكن التى لم يسبق تأجيرها ولا على ألماكن التى انتهت عقود

ايجارها قبل العمل بهذا القانون أو تنتهى بعده لأى سبب من ألأسباب دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها طبقا للقانون .

المادة 2 : تطبق احكام القانون المدنى في شأن تأجير الأماكن المنصوص عليها في المادة ألأولى من هذا القانون خالية أو

مفروشة أو في شأن استغلالها أو التصرف فيها .

المادة 3 : يلغى كل نص في أى قانون اخر يتعارض مع أحكام هذا القانون .

المادة 4 : ينشر هذا القانون في الجريدة الرسميه ويعمل به من اليوم التالى لتاريخ

يسرى هذا القانون على عقود الايجار المبرمة ابتداء من تاريخ العمل بالقانون فى يوم 31 / 1 / 1996

يسرى هذا القانون على الاماكن التى تم انشاؤها قبل العمل بالقانون فى 31 / 1 / 1996.

احالة الى القانون المدنى بشان اسباب انهاء عقد الايجار الخاضع للقانون 4 لسنة 1996

(5) وتم ذكر بند التامين فى العقود

بند  التأمين

دفع المستأجر مبلغ …………. قيمة شهرين من الإيجار ولا يرد التأمين الا عند أنتهاء عقد الإيجار وتسليم العين

المؤجرة محل هذا التعاقد بالحالة التى كانت عليها وقت التعاقد فضلاً عن الوفاء بالايجار كاملاً وبعد سداد جميع الاستهلاكات

( كهرباء / مياه / غاز ) وذلك إذا لم يفى بها المستأجر

بند التامين

عقد الإيجار البند من عقد إيجار أطيان التداعي على أنه: “… وفي جميع الحالات، إذا امتنع (الطرف الثاني/المستأجر/المدعى عليه)

عن التسليم، يعتبر متعدياً، وتصبح يده على مساحة الأطيان موضوع هذا العقد يد غاصب، وشاغلاً لها بدون أي سند، ويحق

(للطرف الأول/المؤجر) إزالة هذا التعدي إدراياً … فضلاً عن أحقية (الطرف ) في اعتبار مبلغ التأمين حقاً خالصاً له،

مع التزام (الطرف الثاني/المستأجر/المدعى عليه) بسداد غرامة متفق عليها تعادل (  جنيهات للفدان الواحد – وتعد كسور

الفدان فداناً) عن كل يوم يتأخر فيه (الطرف الثاني/المستأجر/المدعى عليه) عن تسليم مساحة الأطيان موضوع هذا العقد

(للطرف ) وذلك بدون تنبيه أو إعذار أو حكم قضائي أو أي إجراء آخر خلاف القيمة الايجارية المستحقة والثابتة بهذا العقد

… وفي جميع الأحوال، يلتزم (الطرف الثاني/المستأجر) بالتعويضات ومقابل الانتفاع نتيجة أي مخالفة لشروط العقد

(6) كيف تحصل على مبلغ  التأمين

يحق فيها للمستأجر فسخ عقد الإيجار واسترداد التأمين

لم يتم تزويد المستأجر بالأوراق والمستندات اللازمة، والتي تفيد بتوفير جميع المنافع الخاصة بالمستأجر.

وهناك اختلاف في النظام الخاص بالوحدة السكنية المتفق عليه مع المؤجر ما يعيق الانتفاع بتلك الوحدة السكنية.اتضح بعد ذلك أن الوحدة السكنية ليست خالية، ولكنها بها أحد المستأجرين الآخرين، وعدم قيام المؤجر بتزويد

المستأجر بتلك المستندات يجعله عرضة للمخالفة من قبل الجهات المعنية بتنظيم العقارات والمباني.

إذا كانت الوحدة السكنية في حالة غير مؤهلة للعيش بها، أو طبيعة المسكن مخصصة لغرض آخر غير السكن وإذا كانت

غير مخصصة للغرض الذي تم الاتفاق عليه مع المؤجر.

إذا كانت العين المؤجرة في حالة يرثى لها أو تعرض صحة المستأجر أو من يعيشون معه أو مستخدميه للخطر.

لو قام المؤجر بإجراء أي من التعديلات أو تغيير نظام الوحدة السكنية أو ملحقاتها بما يخل بانتفاع المستأجر من الوحدة السكنية.

إذا كانت الوحدة السكنية بها عيوب جسيمة، تحول المنتفع الانتفاع بالوحدة السكنية وتمنعه من ممارسة حياته الطبيعية بشكل يومي.

و كان هناك اختلاف في صفات الوحدة السكنية والتي تم الاتفاق بها مع المستأجر لم أو تلك التي وعده بتوافرها بها، وفي

تلك الحالة يحق للمستأجر الحصول على تعويض

عناصر تحكم التامين والوديعة في عقد الايجار

(9) 5 احكام نقض

(1) الطعن رقم ١٠٥٩ لسنة ٥٥ قضائية دوائر الايجارات – جلسة ١٩٩٠/٠٢/٢١

مكتب فنى ( سنة ٤١ – قاعدة ٩٢ – صفحة ٥٤٨ )

القاعدة :

مفاد نص الفقرة الثانية من المادة ٥٩٤ من القانون المدنى يدل – و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة –

على أن المشرع إستثنى من آثار الشرط المانع عن التأخير من الباطن أو من النزول عن الإيجار حالة البيع

الإضطرارى للمتجر أو المصنع المنشأ في العين المؤجرة و أجاز للمحكمة إبقاء الإيجار لمشترى المتجر أو

المصنع رغم وجود هذا الشرط إذ توافرت شروط أربعة يلزم توافرها جميعاً من بينها ألا يلحق المؤجر ضرر

محقق من جراء التنازل عن الإيجار و أن يقدم المشترى تأميناً كافياً للمؤجر للوفاء بإلتزاماته كمستأجر سيخلف

المستأجر الأصلى في الإنتفاع بالعين المؤجرة يستوى أن تكون هذه التأمينات شخصية أو عينية ، و يتعين في

هذا الضمان أن يكون إضافياً لا يدخل في حسابه البضائع الموجودة في المتجر أو المصنوعات التى ينتجها المصنع

لإنها معدة للبيع و لا يستطيع المؤجر حبسها أو إستعمال حق إمتياز المؤجر عليها و أن مناط تقدير كفاية الضمان أو

عدم كفايته التى يستقل بها قاضى الموضوع أن يكون إستخلاصه سائغاً له أصله الثابت بالأوراق .

جلسة ٢١ من فبراير سنة ١٩٩٠ الطعن رقم ١٠٥٩ لسنة ٥٥ القضائية

عناصر تحكم التامين والوديعة في عقد الايجار

(2) الطعن رقم ١١٦٦٧ لسنة ٧٨ قضائية دوائر الايجارات – جلسة ٢٠١٨/٠٢/٠٣

القاعدة :

إذ كان الثابت من الأوراق ومدونات الحكم المطعون فيه أن الشركة الطاعنة تمسكت بحقها في حبس الأجرة لحين

قيام المطعون ضدهم بتنفيذ الإصلاحات وإجراء الترميمات بشقة النزاع والتى ألزمهم بإجرائها الحكم النهائى الصادر

لصالحها في الدعوى رقم … لسنة ١٩٩٣ جنوب القاهرة الابتدائية – المؤيد استئنافياً – والمبينة بالتقرير المودع ملفها

، والذى قدمت الشركة الطاعنة صورة رسمية منه ، وكان قعود المطعون ضدهم عن تنفيذ التزامهم بالإصلاحات التى

كلفهم بها الحكم المذكور هو ما دفعها لإقامة دعواها الأصلية ، واستدلت على حاجة العين للإصلاحات وعدم انتفاعها

بها بهذا الحكم والتقرير المشار إليهما سندا دعواها ، فوجه المطعون ضدهم دعواهم الفرعية بمطالبة الشركة الطاعنة

بأن تؤدى لهم الأجرة المستحقة المتأخرة فرفضت محكمة أول درجة الدعوى الفرعية تأسيساً على حق الشركة الطاعنة

في حبس الأجرة لامتناع المطعون ضدهم عن الوفاء بالتزامهم بتنفيذ الإصلاحات بالعين المؤجرة والتى أحدثها المطعون

ضدهم ومن قبلهم مورثهم ولثبوت ذلك من الصورة الرسمية لتقرير الخبير في الدعوى السابقة … لسنة ١٩٩٣ جنوب

القاهرة والحكم الصادر فيها المشار إليه ، وكان الحكم المطعون فيه اطرح ما تمسكت به الشركة الطاعنة بدفاعها من

حقها في حبس الأجرة ، وهو ما استند إليه الحكم الابتدائي في رفض الدعوى الفرعية ، إلا أنه قضى بإلغائه في هذا

الخصوص دون أن يعنى ببحث هذا الدفاع ومجتزئاً القول على ما أورده بأسبابه ( من أن الشركة لم تدفع تلك المطالبة

بثمة دفع أو دفاع سوى ما أوردته بصحيفة استئنافها نقلاً عما جاء بالحكم المستأنف من أحقية الشركة في حبس الأجرة

حتى يتم إصلاح التلفيات ، وأن ما قامت به الشركة هو أمر لا يَجِد له سنداً من القانون ويتعارض مع حكم المادة ٥٧٧ / ١

من القانون المدنى ، ولم يخول القانون للمستأجر الحق في حبس الأجرة حتى يتم المؤجر إصلاح التلفيات ، ومن ثم تكون

المطالبة بتلك الأجرة لها سندها من الواقع والقانون ، وكان الحكم المستأنف خالف هذا النظر ، فإنه يتعين إلغاؤه فيما قضى

به من رفض الدعوى الفرعية والقضاء بإجابة المدعين فرعياً ” المطعون ضدهم ” لطلبهم بإلزام الشركة بالأجرة .. )

وكان ما أورده الحكم المطعون فيه بأسبابه بشأن الدعوى الفرعية لا ينفى حق الشركة الطاعنة في حبس الأجرة لامتناع

المطعون ضدهم عن تنفيذ الإصلاحات بالعين المؤجرة ، ولا يصلح رداً على دفاعها ما دام لم يقم بالأوراق الدليل على

قيام المطعون ضدهم بما فرضه عليهم القانون ، وهو تنفيذ التزامهم بإصلاح التلفيات التى أحدثوها في عين النزاع ،

وقد خلت الأوراق من دليل على تنفيذه رغم إلزامهم بتنفيذ تلك الإصلاحات بموجب الحكم السابق رقم … لسنة ١٩٩٣

جنوب بورسعيد الابتدائية ، فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه ، مما جره للقصور في التسبيب ، مما يعيبه ويستوجب نقضه جزئياً .

عناصر تحكم التامين والوديعة في عقد الايجار

(3) الطعن رقم ٣٠٠٥ لسنة ٧٧ قضائية دوائر الايجارات – جلسة ٢٠١٩/٠١/١٣

القاعدة :

المقرر في قضاء محكمة النقض أن عقد الإيجار الخاضع لأحكام القانون المدني إعمالاً لنص المادة ٥٩٨ منه ينتهى

بانتهاء مدته دون حاجة إلى تنبيه أو أي إجراء آخر طالما أن المتعاقدين لم يشترطا ذلك ويجب على المستأجر وفقاً

للمادة ٥٩٠ من القانون سالف الذكر أن يَرُد العين المؤجرة إلى المؤجر ولا يكفى للوفاء بهذا الالتزام أن ينبه المستأجر

على المؤجر أنه سيقوم بإخلاء العين بل يجب عليه أن يضع العين المؤجرة تحت تصرف المؤجر بحيث يتمكن من

حيازتها والانتفاع بها دون عائق ولو لم يستول عليها استيلاء مادياً فيخليها مما عساه أن يكون موجوداً بها من

منقولات وأدوات مملوكة له ويتخلى هو عن حيازتها فإن بقى فيها شيء مما كان يشغله به واحتفظ بملكيته له فإنه

لا يكون قد أوفي بالتزامه برد العين المؤجرة ، وأن حرمان المؤجر من منفعة العين المؤجرة عن المدة التالية لانتهاء

الإجارة بسبب استمرار المستأجر في الانتفاع بها بغير حق يُعَدُّ غصباً يستوجب التعويض متى قامت أسبابه ويقدر

طبقاً لأحكام المسئولية التقصيرية مع اتباع المعيار الذى حددته المادة ٥٩٠ / ٢ من ذات القانون

(4) أحكام النقض – المكتب الفنى – جنائى السنة 33 – صـ 817جلسة 28 من أكتوبر سنة 1982

الطعن رقم 1236 لسنة 52 القضائية

التحرز فى تفسير القوانين الجنائية والتزام الدقة فى تفسيرها. وعدم تحميل عباراتها فوق ما تحتمل. واجب.

صياغة النص فى عبارات واضحة جلية. اعتبارها تعبيرا صادقا عن ارادة المشرع. عدم جواز الانحراف

عنها عن طريق التفسير أو التأويل أو بدعوى الاستهداء بحكمة الشارع.

تقاضى مبالغ خارج نطاق عقد ايجار المبانى السكنية المنشأة وفق أحكام القانون رقم 65 لسنة 1971 ومبانى

الاسكان الادارى وفوق المتوسط المنشأة وفق أحكام القانون 43 لسنة 1974 المعدل. الغير خاضعة لنظام تحديد

القيمة الايجارية المنصوص عليها بقوانين ايجار الأماكن. زيادة عن التأمين والأجرة المنصوص عليها فى العقد. مؤثم. أساس ذلك؟

قول الحكم أن خضوع العقار لنظام استثمار المال العربىوالاجنبى يطلق حرية المؤجر فى تحديد القيمة الايجارية

وكيفية حصوله عليها. دون استظهار ما اذا كانت المبالغ التى تقاضاها تدخل فى نطاق عقد الايجار من عدمه. قصور.

لما كان الأصل أنه يجب التحرز فى تفسير القوانين الجنائية والتزام جانب الدقة فى ذلك وعدم تحميل عباراتها فوق

ما تحتمل، وأنه متى كانت عبارة القانون واضحة لا لبس فيها فأنه يجب أن تعد تعبيرا صادقا عن ارادة المشرع

ولا يجوز الانحراف عنها عن طريق التفسير أو التأويل أيا كان الباعث على ذلك ولا الخروج على النص متى

كان واضحا جلى المعنى قاطعا فى الدلالة على المراد منه بدعوى الاستهداء بالحكمة التى أملته لأن البحث فى

حكمة التشريع ودواعيه انما تكون عند غموض النص أو وجود لبس فيه، اذ تدور الأحكام القانونية مع علتها لا مع

حكمتها وأنه لا محل للاجتهاد ازاء صراحة نص القانون الواجب تطبيقه. ولما كان البين من صريح نصوص التشريعات

سواء ما تعلق منها بتنظيم استثمار المال العربىوالأجنبى وتلك التى تناولت تنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين

أن مشروعات الاسكان التى تقام وفقا لأحكام القانون المنظم لاستثمار المال العربىوالاجنبى والمناطق الحرة لا تسرى

عليها الاحكام الخاصة بتقدير وتحديد الاجرة والتأجير المفروش وبعض الأحكام الخاصة بالتمليك المنصوص عليها فى

القوانين الخاصة بايجارات الأماكن وقد ورد هذا الاستثناء فى تلك القوانين مع تعاقبها على سبيل الحصر ومن ثم فلا

يسرى هذا الاستثناء على الأحكام الأخرى الواردة فى قوانين أيجار الأماكن الخاصة بحظر تقاضى مبالغ أضافية خارج

نطاق عقد الايجار سواء كانت فى صورة خلو رجل أو مقدم أيجار يجاوز أجرة شهرين وفقا لاحكام أمر نائب الحاكم

العسكرى العام رقم 6 لسنة 1973 أو يجاوز أجرة سنتين وفقا لاحكام القانون رقم 136 لسنة 1981 وهو ما أكدته

المادة السادسة من القانون رقم 65 لسنة 1971 والمادة 19 من القانون رقم 43 لسنة 1974 المعدل بالقانون

رقم 32 لسنة 1977 بشأن نظام استثمار المال العربىوالأجنبى والفقرة الثانية من المادة 48 من القانون

رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، وقد تضمنت

التشريعات التى تناولت العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين سواء ما صدر منها بقانون أو بأمر من نائب

الحاكم العسكرى العام النص على تأثيم فعل تقاضى مبالغ خارج نطاق عقد الايجار وبيان ما يدخل فى

نطاق هذا العقد أو ما يخرج عن نطاقه وتحديد العقوبات المقررة لهذه الجريمة، ومن ثم فان الحكم المطعون

فيه اذ أطلق القول بأن خضوع العقار المؤجر للطاعنين لنظام استثمار المال العربىالأجنبى يخرجه عن قواعد

وتحديد الأجرة المنصوص عليها فى قوانين ايجار الاماكن بما مقتضاه أنه لا يجوز وضع قيد على حرية المطعون

ضده فى تحديد القيمه الايجارية وكيفية حصوله عليها دون أن يستظهر ما اذا كانت المبالغ التى تقاضاها من

الطاعنين تدخل فى نطاق عقد الايجار أم تخرج عن نطاقه كما أنه اذ اعتبر أن ما تقاضاه من هذه المبالغ يعد

أجرة معجلة لم يبين سنده فى ذلك وما اذا كان مقدم الايجار الذى تقاضاه قد جاوز أو لم يجاوز الحد المقرر

فى القانون وفقا لتاريخ انشاء المبنى حسب الأحول فانه يكون معيبا بالقصور الذى له الصدارة على وجوه

الطعن المتعلقة بمخالفة القانون وهو ما يتسع له وجه الطعن مما يعجز محكمة النقض عن اعمال رقابتها

على تطبيق القانون تطبيقا صحيحا على واقعة الدعوى وأن تقول كلمتها فى شأن ما يثيره الطاعنان بوجه

الطعن. لما كان ما تقدم، وكان الطعن مقدما من المدعيين بالحقوق المدنية فانه يتعين نقض الحكم المطعون فيه والاحالة فيما قضى به فى الدعوى المدنية.

(5) الطعن رقم ١١ لسنة ٤٦ قضائية دوائر الايجارات – جلسة ١٩٧٩/٠١/١٧

مكتب فنى ( سنة ٣٠ – قاعدة ٥٧ – صفحة ٢٤٧ )

عناصر تحكم التامين والوديعة في عقد الايجار

القاعدة :

مؤدى نص المادة ١٨ من القانون ٥٢ لسنة ١٩٦٩ ، أن الشارع – و بعبارة ناهية – حظر على المالك تقاضى تأمين

يزيد على ما يعادل أجرة شهرين على أن يشمل هذا الحكم العقود القائمة عند صدور القانون ، و إذ جاء التعبير مطلقاً

دون تخصيص ، فإنه لا يسوغ إبتداع تفرقة بين تأمين عادى يقصد به الوفاء بالأجرة و بين تأمين آخر يستهدف ضمان

الوفاء بإلتزام إعادة الحال إلى أصله عند نهاية الإيجار ، و قد أفصحت عن ذلك المذكرة الإيضاحية من أنه ” روعى في

تأمين حماية المؤجر في الأحوال التى تكون القيمة الإيجارية فيها زهيدة و لا تغطى ما قد يحدث من تلف بالمكان المؤجر

مع عدم إرهاق المستأجرين ” بما يقطع أن المشرع بنصه الآمر قد إعتبر أن في مبلغ التأمين بما لا يجاوز الشهرين

موازنة كافية بين الإلتزامات المتقابلة في عقود الإيجار ، و من ثم يسرى حكم هذه المادة على مبلغ التأمين الذى يدفعه

المستأجر أياً كانت الإلتزاماتالتى خصص لللوفاء بها بمقتضى العقد